Hà Nội: Công thức nào để cải tạo chung cư cũ?

Nhận diện nút thắt

Tại phiên thảo luận tổ trong khuôn khổ kỳ họp thứ tư HĐND thành phố Hà Nội vừa qua, câu chuyện tìm giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo khoảng 1.500 chung cư cũ trên địa bàn tiếp tục trở thành tâm điểm. Thực tế cho thấy, rào cản lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu nhà đầu tư quan tâm, mà là làm thế nào để bảo đảm phương án cân đối tài chính, giúp doanh nghiệp nhìn thấy khả năng thu hồi vốn khả thi khi tham gia vào các dự án này.

Phân tích sâu về thực trạng trên, đại biểu Mạc Đình Minh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân chỉ ra rằng, nếu chỉ tiêu quy hoạch về dân số tại các dự án chỉ vừa đủ để bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân cũ, doanh nghiệp sẽ không còn quỹ đất dôi dư để phát triển nhà ở thương mại. Khi biên độ lợi nhuận bị bóp nghẹt, thời gian hoàn vốn theo tính toán thực tế tại một số khu vực có thể kéo dài lên tới 70 năm, một con số bất khả thi dưới góc độ kinh doanh.

Từ đó, đại biểu đề xuất thành phố cần nghiên cứu cơ chế cho phép tăng chỉ tiêu dân số một cách hợp lý tại các khu vực phù hợp, đồng thời ưu tiên quyền mua không gian thương mại dôi dư cho chính cư dân tại chỗ nhằm tối ưu hóa hiệu quả an sinh xã hội và hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh.

Tuy nhiên, đề xuất này ngay lập tức đối mặt với áp lực hiện hữu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lõi nội đô. Dưới góc nhìn chuyên môn, đại biểu Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, lưu ý mật độ dân số tại các quận trung tâm hiện đã vượt xa tiêu chuẩn cho phép. Theo quy chuẩn, mật độ điều tiết lý tưởng chỉ khoảng 12.000 người/km², nhưng thực tế tại nhiều khu vực chung cư cũ hiện nay đã chạm ngưỡng 40.000 người/km² (gấp hơn 3 lần).

"Nếu tiếp tục tăng dân số một cách cơ học sẽ đặt ra thách thức rất lớn về hệ thống trường học, cây xanh, bãi đỗ xe và các công trình công cộng. Việc tăng chỉ tiêu phải được xem xét dựa trên nghiên cứu định lượng kỹ lưỡng cho từng khu vực cụ thể, bảo đảm khả năng đáp ứng của hạ tầng đô thị", Đại biểu Lưu Quang Huy nhấn mạnh.

Đại biểu Lưu Quang Huy cũng cho biết, theo định hướng của thành phố, giai đoạn tới công tác cải tạo chung cư cũ sẽ được triển khai quyết liệt hơn nhưng phải gắn liền với mô hình phát triển đô thị TOD (phát triển lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm) để đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Mâu thuẫn giữa động lực kinh tế của doanh nghiệp và áp lực quá tải hạ tầng chính là điểm nghẽn, nút thắt kinh điển khiến công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội giậm chân tại chỗ nhiều năm qua. Để hóa giải nút thắt này, Luật Thủ đô mới, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, được kỳ vọng sẽ mang lại hành lang pháp lý vượt trội, phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền thành phố.

Cơ hội lớn nhất từ đạo luật đặc thù này là việc Hà Nội được chủ động điều chỉnh cục bộ quy hoạch và các chỉ tiêu kiến trúc tại các khu vực định hướng phát triển đô thị. Nhằm cụ thể hóa hành lang pháp lý vượt trội này, HĐND thành phố đang khẩn trương thảo luận dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở. Việc ban hành Nghị quyết sẽ là đòn bẩy trực tiếp tháo gỡ các nút thắt về thủ tục hành chính và giải phóng mặt bằng, tạo đột phá cho công tác cải tạo chung cư cũ vốn tồn đọng nhiều năm qua.

Kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Hà Nội

Nhìn rộng ra thế giới, câu chuyện giải quyết xung đột lợi ích xung quanh các khu tập thể, chung cư cũ là thách thức chung của nhiều đô thị lớn. Nhiều quốc gia và các tổ chức quốc tế đã tìm ra những lối đi riêng, mang lại những gợi ý mang tính thực tiễn cao cho Hà Nội.

Có sự tương đồng sâu sắc với Việt Nam về hình thái các khu tập thể cũ thời kỳ bao cấp, cao 4–6 tầng, kết cấu xuống cấp, cơi nới "chuồng cọp" phức tạp và sở hữu tư nhân manh mún, Trung Quốc đã có những bước chuyển dịch chiến lược mang tính đột phá. Thay vì áp dụng cách phá dỡ toàn bộ để xây mới quy mô lớn, vốn dễ gây vỡ quy hoạch hạ tầng nội đô, các đô thị lớn như Bắc Kinh, Thâm Quyến đã chuyển sang mô hình "may đo", hiện đại hóa tiện ích nội khu và áp dụng công thức tài chính ba bên cùng tham gia (Chính phủ hỗ trợ hạ tầng chung, Doanh nghiệp khai thác tiện ích gia tăng như trạm sạc, bãi đỗ xe, Người dân đóng góp cho không gian riêng như lắp thêm thang máy).

Đặc biệt, mô hình để người dân tự thành lập Ban đại diện tự quản, tự huy động vốn và tham gia vào quy trình thiết kế tại Thâm Quyến đã chứng minh hiệu quả tối ưu trong việc triệt tiêu tâm lý ỷ lại, hạ nhiệt những đòi hỏi bồi thường quá mức từ phía người dân, tạo sự đồng thuận nhanh chóng mà không làm xáo trộn cấu trúc xã hội hiện có.

Đối mặt với bài toán sở hữu tư nhân manh mún tại các khu chung cư cũ xây dựng từ thập niên 1980-1990, Chính phủ Hàn Quốc đã chọn giải pháp can thiệp bằng luật pháp. Theo hãng thông tấn Reuters, để thúc đẩy nguồn cung nhà ở tại Seoul, nước này đã nới lỏng quy định, cho phép tiến hành phá dỡ và xây dựng lại các tòa nhà trên 30 tuổi mà không cần phải bước qua quy trình kiểm tra an toàn kết cấu ban đầu vốn rất mất thời gian. Đây là cú hích pháp lý trực diện giúp tinh giản tối đa các bước trung gian, cắt giảm thủ tục hành chính tiền kiểm không cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Trong báo cáo chuyên ngành về tái thiết đô thị, Ngân hàng Thế giới khẳng định cơ chế tăng hệ số sử dụng đất là đòn bẩy kinh tế hiệu quả nhất để thu hút khu vực tư nhân tự nguyện đổ vốn vào các dự án chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, World Bank khuyến cáo công cụ này chỉ phát huy tác dụng bền vững khi có sự can thiệp và điều hòa trực tiếp từ chính quyền, đảm bảo doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ ràng buộc trong việc bảo tồn không gian công cộng và quyền lợi tái định cư tại chỗ cho những hộ dân nghèo đô thị.

Cải tạo chung cư cũ tại Thủ đô không thuần túy là câu chuyện kỹ thuật phá dỡ một khối bê tông cũ để dựng lên một tòa nhà mới, mà là bài toán tổng hòa giữa quy hoạch kiến trúc, năng lực kinh tế và công bằng xã hội. Hà Nội cần tận dụng tối đa các cơ chế đặc thù vượt trội từ Luật Thủ đô năm 2026 để thiết kế một công thức chia sẻ lợi ích phù hợp, khoa học. Việc gắn chặt cơ chế tăng hệ số sử dụng đất với mô hình đô thị giao thông công cộng, chỉ tăng mật độ ở những nơi hạ tầng giao thông khối lượng lớn có khả năng hấp thụ, chính là nền tảng cốt lõi để tháo gỡ dứt điểm điểm nghẽn kéo dài nhiều thập kỷ qua, hướng tới một đô thị bền vững, văn minh và hiện đại.