Lợi ích kép từ mã định danh bất động sản: Quản lý chặt chẽ, giao dịch an toàn

Định danh bất động sản là hoạt động gắn thông tin và dữ liệu điện tử, bao gồm những chuỗi ký tự số và chữ theo cấu trúc cho thửa đất, căn nhà hoặc đối tượng tham gia giao dịch nhà ở và bất động sản. Nghị định 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, đã đặt ra một nội dung quan trọng: Mỗi bất động sản sẽ được gắn mã định danh riêng.

Ngay khi thông tin này được công bố, dư luận xuất hiện nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt xoay quanh lo ngại về quyền riêng tư, nguy cơ "soi" tài sản cá nhân và tác động đến thị trường bất động sản. Trước những quan điểm trái chiều này, việc phân tích chính sách dưới góc độ pháp lý là cần thiết nhằm làm rõ bản chất, lợi ích và những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện. Điều này cần được nhìn nhận đúng bản chất để tránh những hiểu lầm không đáng có.

Luật sư Nguyễn Hữu Thục, Trưởng Văn phòng Luật sư Thục và Cộng sự, Đoàn Luật sư TPHCM đã có cuộc trao đổi cùng phóng viên báo Phụ nữ Việt Nam xoay quanh nội dung này.

Định danh chứ không phải công khai tài sản

Phóng viên: Có ý kiến lo lắng rằng việc định danh bất động sản khiến việc có bao nhiêu tài sản sẽ được "phơi" ra hết. Trong khi đó, thực ra đây chỉ là biện pháp kỹ thuật đi liền với pháp lý, giúp cho các miếng đất, căn nhà được minh bạch hơn. Luật sư phân tích như thế nào về điều này?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Trước hết, cần hiểu rằng định danh bất động sản không đồng nghĩa với việc công khai toàn bộ tài sản của người dân. Đây là biện pháp kỹ thuật – pháp lý nhằm gắn một mã số duy nhất cho mỗi thửa đất, mỗi công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ, chung cư, … phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Về bản chất, đây là định danh tài sản, không phải định danh con người là chủ bất động sản, và càng không phải công cụ để bất kỳ cá nhân nào cũng có thể tra cứu thông tin sở hữu của người khác.

Phóng viên: Như vậy việc định danh bất động sản sẽ có các lợi ích tích cực nào, cho cả cơ quan quản lý và người dân, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Việc định danh bất động sản mang lại nhiều lợi ích và tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai.

Thứ nhất, Nhà nước có điều kiện quản lý đầy đủ, chính xác và đồng bộ quỹ đất quốc gia, từ đó phát hiện và xử lý hiệu quả các trường hợp đất bỏ hoang, đất sử dụng sai mục đích hoặc chưa được đăng ký đầy đủ. Đây là yêu cầu tất yếu trong bối cảnh đất đai là tài nguyên hữu hạn, cần được quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả.

Thứ hai, việc định danh giúp minh bạch hóa thủ tục hành chính. Minh bạch ở đây được hiểu là minh bạch về tình trạng pháp lý của thửa đất, các thông tin về pháp lý, giá bán, vị trí, diện tích, quy hoạch hoặc lịch sử giao dịch, không phải minh bạch đời sống tài sản cá nhân. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, các thủ tục như công chứng, đăng bộ, thế chấp, xóa thế chấp sẽ được thực hiện nhanh hơn, chính xác hơn, qua đó giảm tranh chấp và khiếu kiện phát sinh.

Đối với người dân, định danh bất động sản góp phần nâng cao mức độ an toàn pháp lý trong giao dịch. Người mua có thể yên tâm hơn khi xác định rõ vị trí, ranh giới và tình trạng pháp lý của bất động sản. Người bán cũng được hưởng lợi khi thủ tục hành chính được rút gọn, tiết kiệm thời gian và chi phí như cần xác định vị trí, diện tích đất. Định danh bất động sản mang lại sự thuận tiện và an toàn pháp lý trong giao dịch. Người mua, người bán dễ dàng xác định vị trí, ranh giới và tình trạng pháp lý của bất động sản, giảm rủi ro mua phải đất tranh chấp hoặc bị chặn giao dịch. Thủ tục vay ngân hàng và đăng ký biến động cũng được rút ngắn đáng kể.

Về thị trường, định danh không làm thay đổi bản chất của cung – cầu hay cơ chế hình thành giá. Giá đất đã được điều chỉnh và có lộ trình mỗi năm. Giá bất động sản vẫn do nhu cầu sử dụng, vị trí, thời điểm và diễn biến thị trường quyết định. Các công cụ định giá, kể cả việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo, hiện nay chủ yếu mang tính tham chiếu, không thể thay thế giá trị giao dịch thực tế.

Quyền riêng tư và bảo vệ dữ liệu cá nhân

Phóng viên: Luật sư có những bàn luận gì về việc định danh bất động sản đi cùng quyền riêng tư và bảo vệ dữ liệu cá nhân?

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân là việc định danh bất động sản có thể dẫn đến xâm phạm thông tin cá nhân. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp luật hiện hành, lo ngại này phần lớn xuất phát từ việc hiểu chưa đúng bản chất chính sách.

Khoản 2 Điều 16 Luật an toàn thông tin mạng 2015 về Nguyên tắc bảo vệ thông tin cá nhân trên mạng, đó là: "Cơ quan, tổ chức, cá nhân xử lý thông tin cá nhân có trách nhiệm bảo đảm an toàn thông tin mạng đối với thông tin do mình xử lý và theo Khoản 2, khoản 4 điều 2 Luật bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025 có quy định dữ liệu cá nhân được bảo vệ như cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng lực lượng, phương tiện, biện pháp để phòng, chống hoạt động xâm phạm dữ liệu cá nhân".

Như vậy dữ liệu đất đai gắn với cá nhân được xếp vào dữ liệu cá nhân cần được bảo vệ. Việc tra cứu, khai thác dữ liệu không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về bảo mật và phân quyền. Thực tế, người dân không có quyền tra cứu thông tin tài sản của người khác, tương tự như việc không thể tự ý tra cứu mã căn cước công dân hay thông tin cư trú của người khác.

Do đó, nếu được tổ chức thực hiện đúng pháp luật, định danh bất động sản không xâm phạm quyền riêng tư. Rủi ro, nếu có, chủ yếu nằm ở khâu vận hành hệ thống và ý thức tuân thủ của con người, chứ không nằm ở chính sách.

Phóng viên: Bên cạnh những lợi ích rõ ràng, việc triển khai định danh bất động sản cũng đặt ra không ít thách thức, vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện. Theo luật sư, các vướng mắc, thách thức đó cụ thể là gì?

Luật sư Nguyễn Hữu Thục: Trước hết là hạ tầng dữ liệu chưa đồng đều giữa các địa phương. Tại một số nơi, nhất là khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa thì hệ thống, máy móc, công nghệ, mạng internet còn chưa được phổ biến, phát triển, sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện chuyển đổi này; hoặc trong quá trình triển khai, vận hành có thể gặp sự cố kỹ thuật hay lỗi hệ thống có thể làm đình trệ cả chuỗi giao dịch, thế chấp và công chứng...

Sau đó là nguy cơ rò rỉ, xâm phạm thông tin cá nhân chủ bất động sản nếu không có các biện pháp bảo vệ tối ưu về kỹ thuật. Mã định danh bất động sản gắn với dữ liệu về chủ sử dụng đất, địa chỉ, diện tích, tình trạng pháp lý. Nếu hệ thống bảo mật chưa hoàn thiện, tiềm ẩn nguy cơ rò rỉ thông tin cá nhân, bị khai thác trái phép.

Tiếp đến là khó khăn trong xử lý các bất động sản có lịch sử pháp lý phức tạp. Các trường hợp đất chưa có sổ đỏ, đất tranh chấp, đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích rất khó định danh chính xác. Nếu vẫn cấp mã định danh, có thể dẫn đến hợp thức hóa sai phạm hoặc gây tranh cãi pháp lý. Ngược lại, không cấp mã thì người dân lại gặp khó trong giao dịch. Nhiều hồ sơ đất đai cũ được lập ở các giai đoạn pháp luật khác nhau, chưa được số hóa đầy đủ, thông tin thiếu chính xác, sai lệch ranh giới, diện tích. Khi gán mã định danh, các sai sót cũ có thể giữ nguyên, gây khó khăn cho việc chỉnh sửa về sau.

Thêm nữa, việc định danh cá nhân sẽ có thể gia tăng thủ tục hành chính và chi phí cho người dân về việc cập nhật, điều chỉnh; việc liên thông mã định danh có thể làm phát sinh thủ tục mới, thời gian xử lý kéo dài. Người dân, đặc biệt ở nông thôn, vùng sâu vùng xa, gặp khó khăn trong tiếp cận công nghệ và quy trình số hóa.

Tiếp đến, là khoảng trống pháp lý trong khai thác và sử dụng dữ liệu. Quy định về những cơ quan, tổ chức cá nhân cụ thể được quyền truy cập, phạm vi sử dụng dữ liệu định danh cần phải thật sự rõ ràng. Cũng rất cần có cơ chế cụ thể để người dân kiểm soát, khiếu nại, yêu cầu chỉnh sửa dữ liệu khi thông tin bị sai. Các trách nhiệm pháp lý khi xảy ra rò rỉ dữ liệu cần được quy định đầy đủ.

Trong giao dịch dân sự, cũng cần có các phương án khác chứ không thể phụ thuộc hoàn toàn vào mã định danh điện tử, khi thời điểm hệ thống chưa vận hành ổn định, việc mua bán, thế chấp, chuyển nhượng có thể bị đình trệ do lỗi dữ liệu. Sự phụ thuộc quá lớn vào mã định danh điện tử có thể gây rủi ro nếu hệ thống bị gián đoạn.

Từ góc độ pháp lý, có thể khẳng định rằng định danh bất động sản là một chủ trương đúng, phù hợp với xu thế quản lý hiện đại và mang lại lợi ích lâu dài cho nhà nước và người dân. Chính sách này không nhằm kiểm soát đời sống tài sản cá nhân, mà nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch thủ tục và bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch.

Vấn đề cốt lõi nằm ở cách thức tổ chức thực hiện: bảo mật dữ liệu, phân quyền rõ ràng và truyền thông đầy đủ để người dân hiểu đúng, yên tâm và đồng thuận.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn luật sư!