Lý do chung cư cũ giảm giá nhưng thanh khoản lại đi xuống

Giảm nhẹ 1–3%, mặt bằng giá vẫn ở mức cao

Sau gần 3 tháng tìm nhà, anh Trần Văn Nam (32 tuổi, nhân viên công nghệ thông tin) vẫn chưa thể chốt mua căn hộ nào, dù đã đi xem hàng chục căn chung cư cũ tại khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy.

Anh cho biết, một căn hộ mà anh theo dõi từ cuối năm 2025 đã giảm giá so với trước, nhưng mức giảm không đáng kể. "Chủ nhà có hạ giá, nhưng không nhiều. Với mình thì vẫn là con số rất lớn", anh nói.

Thực tế này cũng được phản ánh trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng. Theo đó, trong quý I/2026, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại một số khu vực đã có xu hướng giảm so với quý trước, tuy nhiên mức giảm phổ biến chỉ khoảng 1–3%, thậm chí nhiều dự án gần như đi ngang.

Dù có điều chỉnh, mặt bằng giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt sau giai đoạn tăng mạnh trong những năm gần đây.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy xu hướng tương tự. Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM đã tăng đáng kể trong giai đoạn trước, khiến mức giảm hiện tại chưa đủ để đưa giá về ngưỡng phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Với anh Nam, bài toán lớn nhất không nằm ở việc giá có giảm hay không, mà là tổng chi phí phải gánh trong dài hạn. Nếu mua nhà lúc này, anh sẽ phải vay ngân hàng trong thời gian dài, trong khi thu nhập chưa đủ tạo cảm giác an toàn.

"Giá có giảm, nhưng mình không thấy 'dễ thở' hơn bao nhiêu", anh nói.

Tại TPHCM, chị Nguyễn Thu Hằng (28 tuổi, nhân viên marketing) cũng đã tạm dừng kế hoạch mua nhà sau nhiều tháng tìm kiếm.

Theo chị, điều khiến chị chần chừ không phải vì không có căn phù hợp, mà vì chưa thấy thời điểm đủ "an toàn" để xuống tiền. "Giá có vẻ chững lại, nhưng chưa giảm rõ rệt. Nếu vay thì vẫn áp lực lớn", chị chia sẻ.

Thanh khoản giảm, người mua tiếp tục chờ đợi

Trong khi giá chỉ điều chỉnh nhẹ, thanh khoản thị trường lại có xu hướng đi xuống rõ rệt.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt khoảng 139.855 giao dịch, giảm so với quý trước. Trong đó, phân khúc căn hộ và nhà ở ghi nhận khoảng 30.857 giao dịch, phản ánh sự suy yếu của sức cầu trên thị trường.

Diễn biến này cho thấy, dù nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng người mua đang trở nên thận trọng hơn trước các quyết định tài chính lớn.

Ghi nhận tại các sàn giao dịch cho thấy, lượng khách tìm kiếm thông tin, đi xem nhà vẫn duy trì, song tỷ lệ chốt giao dịch thấp. Người mua thường kéo dài thời gian cân nhắc, thậm chí tạm dừng kế hoạch để theo dõi thêm diễn biến thị trường.

Chị Phùng Thanh Hải, một môi giới tại khu vực Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, so với giai đoạn trước, khách hàng hiện nay có xu hướng "nghe ngóng" nhiều hơn. "Họ hỏi rất kỹ, so sánh nhiều dự án, nhưng không vội xuống tiền. Nhiều người chờ giá giảm thêm hoặc chờ lãi suất ổn định", môi giới này nói.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại TPHCM. Một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm so với giai đoạn trước, cho thấy tâm lý dè dặt của người mua vẫn đang chi phối thị trường.

Giá chưa "chạm" sức mua, thị trường khó bật lại

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến thị trường chưa phục hồi không chỉ nằm ở yếu tố giá, mà còn ở sự lệch pha giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế.

Sau giai đoạn tăng nóng, mặt bằng giá chung cư đã thiết lập ở mức cao. Vì vậy, dù có điều chỉnh giảm, mức giảm hiện tại chưa đủ lớn để tạo ra thay đổi đáng kể đối với người mua ở thực.

Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà hiện vẫn chưa phản ánh đúng sức mua của thị trường, dẫn đến tình trạng giao dịch suy giảm dù nhu cầu vẫn còn.

Bên cạnh đó, yếu tố lãi suất vay mua nhà tiếp tục là một rào cản. Với các khoản vay kéo dài 20–30 năm, người mua phải tính toán rất kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa có nhiều cải thiện.

Ngoài ra, tâm lý chờ đợi cũng đang ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua. Sau khi chứng kiến giá tăng mạnh trong thời gian dài, nhiều người kỳ vọng thị trường sẽ còn điều chỉnh thêm, từ đó trì hoãn việc xuống tiền.

Một chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường hiện đang ở trạng thái "giằng co". Người bán chưa sẵn sàng giảm sâu, trong khi người mua chưa thấy đủ hấp dẫn để quay lại.

Trong bối cảnh đó, nghịch lý "giá giảm nhưng người mua vẫn đứng ngoài" nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong ngắn hạn. Khi mức giảm mới dừng ở mức 1–3% và chưa tạo ra sự thay đổi đáng kể về khả năng chi trả, quyết định mua nhà của người dân vẫn sẽ phụ thuộc vào những yếu tố lớn hơn như thu nhập, lãi suất và kỳ vọng về xu hướng thị trường trong thời gian tới.