Mẹ kiện con trai không trả lại đất được tặng cho
Từ một thửa đất cha mẹ định dùng để vay ngân hàng, một gia đình ở Cần Thơ lần lượt kéo nhau ra tòa. Người mẹ kiện con trai; các anh chị em yêu cầu chia tài sản, đòi lại tiền; ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp; một người mua đất từ trước cũng trở thành đương sự. Sau nhiều năm, thứ được chia không chỉ là đất và tiền, mà còn là những khoản nợ, án phí và một mối quan hệ gia đình đã rạn vỡ.
Đứng tên giúp cha mẹ vay tiền rồi không muốn trả đất
Năm 2019, vợ chồng ông Từ Khải H và bà Đỗ Thị X vay vốn ngân hàng. Đến khoảng năm 2021, khi khoản vay đến thời điểm đáo hạn, hai người có nhu cầu vay tiếp nhưng tuổi cao nên ngân hàng không đồng ý cho vay.
Gia đình bàn với nhau cha mẹ chuyển quyền sử dụng một thửa đất cho người con trai là ông Từ Khải T đứng tên. Ông T sẽ làm thủ tục vay ngân hàng thay cha mẹ. Sau khi khoản vay được giải chấp, ông T có trách nhiệm chuyển lại quyền sử dụng đất cho cha mẹ để gia đình phân chia cho các con.
Thửa đất này rộng gần 788m². Trên đất có nhà và nhiều phòng trọ do vợ chồng ông H, bà X tạo lập, việc khai thác phòng trọ cũng là nguồn thu phục vụ cuộc sống của cha mẹ.
Theo như thống nhất trong gia đình, ngày 22/6/2021, ông Từ Khải H và bà Đỗ Thị X ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai là ông T. Hợp đồng được công chứng và sau đó ông T được chỉnh lý sang tên trên giấy chứng nhận. Về hình thức, đó là một hợp đồng tặng cho. Nhưng về mục đích thực tế, đó là cách cả gia đình thống nhất để giải quyết việc vay vốn cho cha mẹ.
Tòa án cấp phúc thẩm sau này xác định đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện. Điều kiện gắn với việc sang tên là tạo điều kiện để ông T vay ngân hàng, giải quyết khoản nợ của cha mẹ; khi mục đích đó hoàn thành thì phải thực hiện ý chí ban đầu của cha mẹ là trả lại đất.
Sau khi khoản vay ban đầu được giải chấp, ông T không thực hiện việc hoàn trả quyền sử dụng đất cho cha mẹ và lại dùng chính thửa đất này để thế chấp cho một khoản vay khác của vợ chồng ông T. Đến đây, trong gia đình mới thành chuyện và dẫn đến vụ án kiện đòi đất của mẹ ông T.
Không còn là chuyện trong nhà
Sau khi ông H qua đời năm 2023, bà X tuổi cao, muốn phân chia tài sản cho các con. Gia đình có cuộc họp và thống nhất việc vợ chồng ông T phải chuyển quyền sử dụng đất trở lại cho bà X để bà chia cho các con. Tuy nhiên vợ chồng ông T đang thế chấp mảnh đất này cho khoản vay khác phục vụ nhu cầu của vợ chồng ông nên không thể chuyển trả lại quyền sử dụng đất cho mẹ đẻ.
Bà X khởi kiện con trai, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho, xóa việc sang tên và xác định lại quyền đối với thửa đất. Các người con khác cũng yêu cầu chia di sản thừa kế của ông H.
Ngân hàng lại có yêu cầu của riêng mình: khoản vay sau này của ông T và vợ vẫn còn nghĩa vụ thanh toán, nếu không trả được thì ngân hàng đề nghị được xử lý tài sản thế chấp là mảnh đất mà ông T đã thế chấp.
Từ một thửa đất của cha mẹ, vụ án vì thế xuất hiện hàng loạt quan hệ pháp lý: tặng cho tài sản, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vay tiền, thế chấp tài sản và nghĩa vụ trả nợ.
Một trong những nội dung quan trọng nhất của bản án phúc thẩm là việc xác định bản chất của giao dịch giữa cha mẹ và người con.
Tòa án nhận định cha mẹ ông T ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với mục đích ban đầu là tạo điều kiện để ông T có tài sản thế chấp vay ngân hàng, giải quyết khoản nợ của cha mẹ. Nếu tuân thủ hợp đồng tặng cho này, sau khi khoản vay ban đầu được giải chấp, ông T phải hoàn trả lại cho cha mẹ mảnh đất được tặng cho. Cả 2 bên đầu hiểu rõ điều này nhưng ông T không thực hiện thủ tục trả lại đất mà tiếp tục sử dụng tài sản để thế chấp vay lần thứ hai phục vụ nhu cầu riêng của mình. Từ đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của bà X, tuyên hợp đồng tặng cho giữa cha mẹ và ông T vô hiệu.
Khi quyền sử dụng đất đã được chuyển sang tên, người đứng tên có thể phát sinh các giao dịch với bên thứ ba. Trong vụ án này, ngân hàng cho ông T vay sau đó được Tòa xác định là bên thứ ba ngay tình. Tòa cho rằng tại thời điểm thế chấp, ông T vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận; ngân hàng đã thẩm định tài sản và không được thông báo về tranh chấp. Vì vậy, hợp đồng thế chấp với ngân hàng không bị hủy.
Nói cách khác, gia đình có thể tranh chấp với nhau về việc ai có quyền đối với tài sản, nhưng khoản nợ với ngân hàng vẫn là một nghĩa vụ pháp lý độc lập.
Nghĩa vụ thì phải thực hiện
Bản án phúc thẩm giao cho ông T tiếp tục sử dụng đất, nhà và vật kiến trúc trên đất. Nhưng quyền sử dụng đất tiếp tục bị hạn chế giao dịch và chịu sự ràng buộc của hợp đồng thế chấp cho đến khi nghĩa vụ với ngân hàng được thanh toán.
Đồng thời, ông T phải hoàn trả giá trị phần tài sản mà những người thừa kế khác được hưởng.
Cụ thể, ông T phải hoàn trả cho mẹ là bà X hơn 5,4 tỷ đồng, đồng thời hoàn trả cho mỗi người trong ba người chị/em của mình hơn 1,58 tỷ đồng giá trị kỷ phần thừa kế. Ngoài ra, ông còn phải cùng những người khác thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ những giao dịch liên quan.
Như vậy, một giao dịch trong gia đình tưởng như chỉ cần "tin nhau" cuối cùng lại biến thành những con số hàng tỷ đồng được Tòa án phân định bằng một bản án.
Từ phán quyết của tòa trong vụ án này, đúng sai đã rõ. Điều có thể rút ra là trong quan hệ gia đình, lòng tin rất quý nhưng khi liên quan đến tài sản lớn, lòng tin không nên là lý do để bỏ qua giấy tờ. Nếu như sau khi khoản vay đầu tiên được giải chấp, thửa đất đó được các bên giải quyết triệt để thì sẽ không có những rắc rối về sau đến mức mẹ con, anh em phải nhờ đến tòa án phân giải. Liệu sau bản án này, tình thân có còn nguyên vẹn?
