Mua bán bằng giấy viết tay: "Canh bạc pháp lý" trong giao dịch bất động sản

Từ niềm tin đến khoản tiền "đội" thêm 6 tỷ đồng

Hơn 10 năm trước, khi mua một suất đất dịch vụ rộng 80m² tại khu vực Bắc Từ Liêm cũ (Hà Nội), bà Vũ Thị D. tin rằng mình đã có một quyết định đúng đắn. Người bán là hộ dân thuộc diện được bồi thường đất dịch vụ sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp. Hai bên lập giấy viết tay, kèm giấy ủy quyền để bà D. thay mặt người bán thực hiện các thủ tục liên quan khi Nhà nước giao đất.

Mọi việc diễn ra suôn sẻ trong nhiều năm, cho đến cuối tháng 5/2025, khi địa phương tổ chức bốc thăm giao đất.

Đó cũng là lúc bà D. biết người bán đã qua đời.

Theo bà D., gia đình người bán không thừa nhận giao dịch trước đó với lý do giấy ủy quyền đã hết hiệu lực khi người được ủy quyền qua đời. Muốn tiếp tục hoàn tất thủ tục, bà được yêu cầu phải chi thêm 6 tỷ đồng.

"Tôi không thể chấp nhận yêu cầu này nhưng cũng không biết phải làm thế nào. Toàn bộ giao dịch đều chỉ dựa trên giấy viết tay. Sau hơn chục năm chờ đợi, giờ tôi vừa có nguy cơ mất đất, vừa đứng trước nguy cơ mất luôn số tiền đã bỏ ra", bà D. chia sẻ.

Câu chuyện của bà D. không phải trường hợp cá biệt. Trong nhiều năm qua, những giao dịch bằng giấy viết tay vẫn âm thầm diễn ra ở không ít địa phương, đặc biệt với đất dịch vụ, đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc các bất động sản được mua bán qua nhiều đời chủ.

Nhiều năm qua, cùng với quá trình đô thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sự tăng giá mạnh của bất động sản, không ít giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay với suy nghĩ "làm trước, hợp thức hóa sau". Khi quyền lợi các bên còn hài hòa, mọi việc tưởng như không có vấn đề. Nhưng chỉ cần giá đất tăng hoặc phát sinh biến cố, những cam kết bằng niềm tin lập tức trở thành điểm yếu của người mua.

Khi "giá hời" trở thành cái bẫy

Nếu câu chuyện của bà D. phản ánh rủi ro từ những giao dịch kéo dài nhiều năm thì bà Nguyễn Thị L. (TP.HCM) lại trở thành nạn nhân của tâm lý ham giá rẻ.

Năm 2018, bà L. mua một căn nhà khoảng 20m² trong hẻm trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh với giá 800 triệu đồng. Người bán là người quen của gia đình nên bà càng thêm yên tâm. Hồ sơ nhận được là cả một tập giấy tờ viết tay ghi lại lịch sử chuyển nhượng căn nhà qua nhiều đời chủ cùng một số biên lai thuế.

So với mặt bằng giá lúc bấy giờ, căn nhà rẻ hơn hàng trăm triệu đồng. Nghĩ rằng sau này có thể hoàn thiện hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận, bà quyết định xuống tiền.

Thế nhưng chỉ nửa tháng sau khi nhận nhà, hai người khác cũng xuất hiện, khẳng định họ đã mua chính căn nhà này và cũng cầm trên tay những bộ giấy tờ viết tay gần như giống hệt.

"Tự nhiên tôi bỏ ra mấy trăm triệu để tranh chấp một căn nhà mà quyền sở hữu của mình không được pháp luật công nhận. Đến giờ những người lừa bán nhà vẫn chưa tìm thấy", bà L. kể.

Tại Đồng Nai, vợ chồng chị Bùi Thị O. cũng mang theo giấc mơ an cư khi mua một lô đất 90m² bằng giấy viết tay với giá 800 triệu đồng.

Chỉ khoảng một tháng sau, nhiều người liên hệ khẳng định lô đất đó là của họ. Khi chị O. tìm người bán để làm rõ thì người này dần cắt liên lạc rồi biến mất.

Sau đó, các nạn nhân mới phát hiện cùng một thửa đất đã được bán cho nhiều người khác nhau. Theo thông tin cơ quan chức năng xác minh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị cắt ghép, làm giả để thực hiện hàng loạt giao dịch.

Điểm chung trong cả ba câu chuyện là người mua đều không nghĩ mình đang chấp nhận rủi ro. Họ xem giấy tờ, gặp trực tiếp người bán, có người còn nhờ người quen tư vấn và tin rằng thủ tục pháp lý có thể hoàn thiện sau. Chính sự chủ quan ấy khiến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng đứng trước nguy cơ không được pháp luật bảo vệ khi tranh chấp xảy ra.

Công chứng không chỉ là một thủ tục

Bàn về vấn đề này, luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật AEC (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết các giao dịch bằng giấy viết tay, đặc biệt với đất chưa được bàn giao hoặc chưa có sổ đỏ, là rất rủi ro. Trong các trường hợp tranh chấp, người mua khó chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và rất dễ thua thiệt. "Người mua có thể mất trắng nếu tranh chấp phát sinh và bị kiện ra tòa. Pháp luật không bảo vệ những giao dịch vi phạm quy trình pháp lý cơ bản", luật sư Vũ cảnh báo.

Tuy nhiên, thực tế, mua bán đất trao tay vẫn còn phổ biến ở nhiều nơi, phần vì thói quen giao dịch cá nhân, phần vì tâm lý "tranh thủ lúc giá rẻ" và hệ lụy từ sự dễ dãi này lại rất nghiêm trọng: kiện tụng kéo dài, tài sản bị phong tỏa, thậm chí mất trắng quyền sở hữu.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần tỉnh táo, chỉ nên giao dịch đất đai thông qua hợp đồng công chứng tại các văn phòng công chứng hợp pháp, đồng thời yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về nguồn gốc, quyền sử dụng đất. Việc lựa chọn giao dịch đúng quy định ngay từ đầu luôn ít tốn kém hơn rất nhiều so với chi phí và thời gian phải bỏ ra để giải quyết tranh chấp sau này.

Theo luật sư, ngoài việc có nguy cơ mất tiền, người mua còn có thể không thực hiện được các thủ tục đăng ký biến động, sang tên, thế chấp hoặc chuyển nhượng về sau. Trong nhiều vụ việc, tranh chấp kéo dài nhiều năm, khiến tài sản bị "đóng băng", ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của các bên liên quan.

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi ký kết bất kỳ giao dịch nào, người dân cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản, xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền và chỉ thực hiện chuyển nhượng thông qua hợp đồng được công chứng theo đúng quy định. Sự cẩn trọng ngay từ đầu không chỉ giúp bảo vệ tài sản mà còn tránh những tranh chấp kéo dài, tốn kém cả thời gian lẫn tiền bạc về sau.

Những tờ giấy viết tay từng được xem là "cam kết giữa những người tin nhau" có thể trở thành điểm khởi đầu của những cuộc tranh chấp kéo dài nhiều năm. Không ít người mua mất tiền, mất đất, thậm chí phải theo đuổi các vụ kiện dai dẳng để đòi lại quyền lợi. Và phía sau mỗi hồ sơ tranh chấp ấy là những câu chuyện đời chưa có hồi kết.