Quy định rõ hơn về tách thửa để ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan

Tách thửa trở thành công cụ để phân lô bán nền 

Theo Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai 2024, nhiều địa phương tiến hành ban hành quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa. Bắc Giang, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Hà Nội đều đã ban hành quy định. Mới nhất, tỉnh Lâm Đồng cũng đã ban hành quy định mới về tách thửa. Lâm Đồng là nơi từng được mệnh danh là "thủ phủ phân lô bán nền", đất được phân lô bán nền tràn lan vào những năm trước. 

Các quy định về tách thửa nhằm đảm bảo các quyền lợi của người dân trong sở hữu đất đai, với hình thức như thừa kế, cho tặng đất với các thành viên trong gia đình, chuyển nhượng khi có nhu cầu. Tuy nhiên, trên thực tế, việc tách thửa cũng đã bị lợi dụng, bị "lách" để trở thành "công cụ" để cá nhân tiến hành việc phân lô bán nền tràn lan, trái phép là điều mà nhiều chuyên gia, nhà quản lý đã chỉ ra. 

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2023, muốn thực hiện "phân lô bán nền", tách các thửa đất để kinh doanh, chuyển nhượng thì buộc phải lập dự án, dự án phải được cấp phép, phải tuân thủ theo các quy định về chuyển nhựợng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Nhà đầu tư bất động sản Trần Mạnh Kiên cho biết: "Trên thực tế, việc lợi dụng các quy định về tách thửa để phân lô bán nền vẫn là thực trạng nhức nhối đã diễn ra nhiều năm trên thị trường. Tại các khu vực như Ba Vì, Thạch Thất, Sơn Tây (Hà Nội) hay các tỉnh thành khác, nhiều cá nhân đã mua gom rồi chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất ở xen lẫn đất vườn theo hình thức phân lô bán nền, có những động thái làm giá, thổi giá. Đất phân lô bán nền xong trở thành những bãi cỏ mọc hoang, rất lãng phí, tiền chôn vào đất. 

Tại khu vực nội thành, chúng ta vẫn hay thấy hình thức "nhà của thợ bán", tức một cá nhân mua một mảnh đất có diện tích lớn xong chia nhỏ, xây nhà liền kề chung tường có diện tích 30-35 m2 rồi bán. Khi bị xiết chặt về thủ tục, nhiều chủ đầu tư nhà kiểu này lách luật, tránh việc phải tuân thủ các quy định, phải chịu thuế như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng cách sẽ xin tách thửa sang cho con cái, người thân trong gia đình, những người này đứng tên trên các sổ đã tách rồi sau đó sẽ chuyển nhượng sang cho khách hàng".

Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh và Hiệp hội bất động sản Hà Nội đều đã từng gửi công văn đến Chính phủ, Bộ Tài Nguyên & Môi trường kiến nghị sửa đổi các quy định về tách thửa đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp rồi phân lô bán nền tràn lan, lợi dụng việc cho phép tách thửa để kinh doanh bất động sản trái phép. Theo 2 hiệp hội, các quy định về tách thửa còn nhiều điểm hạn chế, chưa rõ ràng và cần phải thật chặt chẽ, nhất là ở tách thửa đất nông nghiệp.

Khi thị trường "sốt nóng", tình trạng cá nhân, hộ gia đình xin tách thửa rồi tiến hành chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền diễn ra rầm rộ tại nhiều địa phương như Lâm Đồng, Gia Lai, Quảng Trị, Thanh Hóa, Hà Nội, Thái Nguyên, Hòa Bình… Tại Lâm Đồng, tình trạng cá nhân thu gom đất nông nghiệp diện tích lớn, sau đó xin "hiến đất làm đường", xây dựng cơ sở hạ tầng rồi tiến hành bán đất theo kiểu phân lô bán nền từng trở thành một phong trào. Tại Hòa Bình, nhiều "dự án ma" từng mọc lên, nhiều người mua phải dự án không đủ pháp lý khiến Sở xây dựng Hòa Bình đã phải liên tục cảnh báo.

Mỗi địa phương có một cách chống phân lô bán nền khác nhau

Với các quy định về tách thửa, vấn đề người dân chú ý nhiều nhất vẫn luôn là diện tích tối thiểu. Với các nhà quản lý, qui mô thửa đất, số lượng thửa đất được phép tách, mục đích tách thửa cần được quy định rõ thì mới có cơ sở để quản lý. 

Để ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan, UBND tỉnh Thái Nguyên đã đưa ra quy định sau khi tách thửa, số lượng quá 3 thửa đất, có phát sinh thêm hạ tầng kỹ thuật, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tỉnh Lâm Đồng đưa ra đề xuất số lượng thửa đất được tách không vượt quá số lượng thành viên trong gia đình. Tỉnh Gia Lai, Long An từng xiết chặt, dừng thủ tục tách thửa, và điều này lại gây khó khăn cho những hộ gia đình muốn tách thửa đất, thực hiện việc thừa kế. Năm 2022, Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội cũng từng ban hành văn bản đề nghị UBND các quận, huyện tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, sau đó văn bản này đã bị bãi bỏ sau khi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho rằng việc tách thửa là quyền hợp pháp của người sử dụng đất.

Anh Tiến Luận (Mỹ Đức, Hà Nội) chia sẻ ý kiến: "Trong thời gian qua, thủ tục về tách thửa với đất nông nghiệp, đất ở hỗn hợp đã bị xiết chặt hơn, điều đó đúng. Khi nộp hồ sơ làm thủ tục tách thửa, mục đích tách thửa, số lượng thửa tách sẽ bị "soi" kĩ hơn, bị từ chối giải quyết hồ sơ, nhằm hạn chế lợi dụng điều này để phân lô, bán nền. Tuy nhiên, với những hộ gia đình tại các khu vực nông thôn, khi họ muốn tách thửa đất để chia đất cho con cháu hoặc để thuận tiện cho cuộc sống, sản xuất thì lại khó khăn hơn trong việc thực hiện". 

Mỗi quyết định về đất đai luôn ảnh hưởng lớn và trực tiếp đến người dân, mỗi địa phương một kiểu quy định khác nhau và người dân lại phải "xoay" để thích nghi theo 1 kiểu khác nhau. Tại tỉnh Kon Tum, việc tạm dừng cho tách thửa đã từng ảnh hưởng đến những người dân có mục đích tách thửa chính đáng, và sau đó đã phải xem xét lại.

Quy định cụ thể, rõ ràng sẽ trở thành công cụ quản lý hiệu quả

Trong dự thảo về tách thửa để lấy ý kiến, UBND Thành phố Hà Nội đã đưa ra quy định về số lượng thửa đất, mục đích khi tiến hành tách thửa. Nội dung dự thảo có quy định: "Trường hợp chia tách thửa đất ở, thửa đất gồm có đất ở và đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành 5 thửa đất mới trở lên để kinh doanh bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền), thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, hợp tác xã để lập và thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch, quy định của pháp luật".

Khi dự thảo được đưa ra, nhiều luật sư, chuyên gia về bất động sản đã cho rằng đây là 1 nội dung tốt khi quy định rõ cụ thể cả về số lượng thửa đất khi tách thửa, mục đích việc tách thửa, và điều này sẽ góp phần ngăn chặn việc các nhân biến tách thửa thành công cụ để thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái phép. Tuy nhiên, trong quy định chính thức được ban hành, nội dung này đã không còn. 

Dù không còn quy định này, các quy định về tách thửa đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp trong quy định số 61/2024/QĐ-UBND của Hà Nội được đánh giá là đã cụ thể, sát thực hơn. 

Trước đây, việc phân lô bán nền được thực hiện theo kiểu một số cá nhân đã mua gom đất diện tích lớn, sau đó tách thửa, sau khi đã chia nhỏ đất được rồi thì mới tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện tại, quy định nêu rõ trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu). 

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng (Đại học Kinh tế Quốc dân) chia sẻ ý kiến: "Các quy định càng cụ thể càng trở thành công cụ quản lý hữu hiệu, vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân mà tránh được tình trạng lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền tràn lan, bơm thổi, đẩy giá cao, gây lũng đoạn thị trường". 

Trước đây, trước tình trạng này, các địa phương đã tìm những cách xử lý khác nhau nhưng đều vẫn loay hoay, chưa thống nhất, một số phương án tốt nhưng cũng có những phương án có bất cập. Các quy định mới rõ ràng hơn, thủ tục thực hiện nghiêm túc, tuân thủ đúng luật và nhanh gọn, đó sẽ là cơ sở để vừa đảm bảo quyền lợi về đất đai hợp pháp của người dân, đồng thời lại ngăn chặn được những "chiêu trò" phân lô bán nền của giới đầu cơ.