Quyết định tách thửa tối thiểu 50m2 của Hà Nội gây nhiều tranh cãi

50m2 - một con số gây bất ngờ

Điều 220 của Luật Đất đai 2024 quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của điều 220 Luật Đất đai 2024, các quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Sau khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, các địa phương bắt đầu ban hành các quy định về tách thửa, hợp thửa đất. Trong đó, quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa được quan tâm nhiều nhất, bởi đây là yếu tố sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 

UBND tỉnh Nam Định đã ban quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh, trong đó khu vực I gồm các vị trí đất thuộc các phường của TP Nam Định, các thị trấn. Thửa đất ở sau khi tách thửa với chiều rộng mặt đường trên 2,5m phải có diện tích tối thiểu 30m2, chiều rộng mặt tiền tối thiểu 4m, chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng 5m, Nếu ngõ phố có chiều rộng mặt đường nhỏ hơn hoặc bằng 2,5m thì phải có diện tích tối thiểu 45m2.

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa ban hành quyết định đối với đất ở đô thị, diện tích thửa đất được tách thửa phải đảm bảo thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích 40m2 và kích thước cạnh tối thiểu là 3m (riêng địa bàn phường Hải Thanh thuộc thị xã Nghi Sơn, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 30m2, kích thước cạnh 3m).

Tại Bắc Giang, điều kiện tách thửa đất đối với đất ở tại các phường có diện tích tối thiểu 32m2, kích thước mặt tiền tối thiểu 4m. Tại Bình Định, thửa đất ở tại đô thị sau khi được tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 40m2, kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu) thửa đất tối thiểu 3m. 

Hà Nội cũng tiến hành lấy ý kiến về dự thảo về các quy định tách thửa, hợp thửa. Trong đó, nội dung ban đầu của quy định tách thửa đối với đất ở là: "Có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 30m² đối với khu vực các phường thuộc 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng; không nhỏ hơn 40m² đối với khu vực các phường (thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận bao gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ); không nhỏ hơn 50m² đối với khu vực các xã giáp ranh quận và thị trấn; không nhỏ hơn 60m² đối với khu vực các xã vùng đồng bằng; không nhỏ hơn 80m² đối với khu vực các xã vùng trung du; không nhỏ hơn 100m² đối với khu vực các xã vùng miền núi".

Việc tách thửa tại Hà Nội cho đến trước khi có quy định mới vẫn được thực hiện theo quyết định 20/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 1/6/2017 với quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại các phường, thị trấn là 30m2. 

Chính bởi vậy, nội dung quyết định số 61/2024/ QĐ- UBND, với điều 14 quy định về tách thửa, với con số diện tích tối thiểu cho phép tách thửa tại các khu vực phường, thị trấn là 50 m2 đã gây bất ngờ. Con số này cao hơn so với diện tích tối thiểu trong quy định cũ của Hà Nội và cao hơn so với các tỉnh thành khác.

Hà Nội có số lượng người đông hơn, theo thống kê của Chi cục Dân số Hà Nội, tính đến hết tháng 9/2023, dân số Hà Nội đạt 8.499.038 người (gần 8,5 triệu người), đứng thứ 2 cả nước, chiếm khoảng 8,5% tổng dân số Việt Nam. Theo báo cáo Niên giám thống kê 2022, mật độ dân số ở Hà Nội đạt khoảng 2.511 người/km², cao hơn gấp 8,2 lần so với mật độ dân số của cả nước. 

Tổng hợp các báo cáo từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các đơn vị nghiên cứu thị trường, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 2 địa phương có giá bất động sản cao nhất cả nước, mỗi m2 đất tại các phường thuộc các quận của Hà Nội hiện đều có giá hàng trăm triệu đồng . 

Xuyên đêm tranh luận, bày tỏ ý kiến về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Ngay sau khi quyết định số 61/2024/ QĐ- UBND được ban hành, với thông tin được chờ đợi nhất, hồi hộp nhất là "diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu" đã có đáp án là 50m2, hàng loạt những diễn đàn về bất động sản đã bắt đầu tranh luận, với rất nhiều ý kiến được đưa ra. 

Anh Nguyễn Văn Tùng (quận Đống Đa) cho biết: "Hà Nội đất chật người đông, tấc đất tấc vàng và tôi thực sự bất ngờ với quy định mới này. Tôi và nhiều người vẫn cho rằng con số diện tích tối thiểu tại các quận trung tâm vẫn sẽ là 30m2. Với quy định diện tích này, người dân sẽ thuận lợi hơn trong việc chia tách đất đai để chuyển nhượng. Nhà tôi hiện có diện tích 70m2, xây đã lâu và đã cũ. Tôi có 2 cậu con trai và tôi có ý định sẽ chia đôi cho mỗi con một nửa đất, tách sổ, của ai người đấy đứng tên, nhưng giờ sẽ không thể thực hiện được điều này nữa. Chưa kể, với quy định chiều rộng tiếp giáp đường đi là từ 4m trở lên thì nhà tôi cũng không thể tách được". 

Anh Vũ Viết Chiến (quận Nam Từ Liêm) cho biết: "Nhà tôi có mảnh đất 86m2, chúng tôi đang muốn tách làm đôi thành 2 sổ và đã tiến hành làm thủ tục thì nhận được câu trả lời là chờ quyết định mới. Với quyết định này thì tôi không thể thực hiện được nữa, tôi cảm thấy rất buồn sau khi biết thông tin. Nếu theo quy định cũ thì nhà tôi hoàn toàn có thể tách thửa, làm sổ".

Anh An Thành Đạt (quận Hoàn Kiếm) thì chia sẻ ý kiến rằng với quyết định này, một mảnh đất tại các quận trung tâm phải có diện tích tối thiểu 100m2 mới có thể tách thửa, và "với một quận như quận Hoàn Kiếm thì có khi cả phường chỉ còn được vài mảnh đủ điều kiện". Anh Đạt cho rằng, trong tình hình hiện nay thì những mảnh đất như thế này có giá rất cao.

Luật sư Nguyễn Đỉnh thì đồng ý với quy định theo hướng siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa, bởi điều này sẽ giúp phát triển bền vững đô thị và nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Theo luật sư Nguyễn Đỉnh, có thể thấy rõ rằng thành phố Hà Nội đang xây dựng, thực thi các chính sách nhất quán nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, đặc biệt tại khu vực nội đô, nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Tù góc độ một môi giới bất động sản, anh Trung Kiên nói rằng "quy định này chính thức khai tử hình thức nhà xây của thợ". Hình thức này vẫn thường thấy tại các quận trung tâm, chủ đầu tư mua một khu đất, xây các nhà liền kề chung tường có diện tích 30-35-40m2, có lối đi chung vừa đủ theo quy định, sau đó bán, tách được sổ riêng cho khách hàng. Anh Trung Kiên dự báo những căn nhà kiểu này đã xây và bán hoặc đã hoàn thiện xong sẽ lập tức tăng giá trong nay mai, vì với quy định tách thửa phải trên 50m2 thì sẽ không còn "nguồn hàng" kiểu này nữa. 

Quyết định "tối thiểu 50m2 mới được phép tách thửa" sẽ còn tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản vốn đang được cho là "loạn giá" trong thời gian tới là nhận định chung của nhiều người.