Sửa Luật Công chứng: Cần linh hoạt, tránh "siết cứng" mọi giao dịch bất động sản

Không nên "cào bằng" mọi loại hợp đồng

Đóng góp ý kiến tại hội trường, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) thẳng thắn nêu quan điểm việc quy định cứng nhắc, bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản phải qua công chứng là chưa thực sự phù hợp với thực tiễn đời sống. Theo đại biểu, thay vì áp dụng cơ chế "cào bằng", cơ quan soạn thảo nên thiết kế luật theo hướng tiếp cận linh hoạt hơn. Trong đó, cần có sự phân loại khoa học để xác định rõ loại hợp đồng nào nhất thiết phải bắt buộc công chứng, loại nào chỉ dừng ở mức khuyến khích và loại nào nên để người dân tự nguyện lựa chọn theo nhu cầu thực tế.

Đặc biệt, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn nhấn mạnh rằng hoạt động công chứng phải gắn liền với trách nhiệm thực tế của công chứng viên trong việc phát hiện và ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật. Điển hình là tình trạng kê khai giá trị giao dịch thấp hơn thực tế để trốn thuế vốn đang gây thất thoát ngân sách. Ông khẳng định nếu công chứng không gắn chặt với trách nhiệm kiểm soát sai phạm thì không nhất thiết phải quy định bắt buộc. Khi đó, người dân hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch thông qua các mẫu hợp đồng do Nhà nước hướng dẫn, đồng thời tự thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế dựa trên các chứng từ hợp lệ.

Cảnh báo hệ lụy từ việc bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc

Một trong những điểm mới gây tranh luận gay gắt tại Điều 44 của dự thảo Luật là đề xuất đưa hợp đồng đặt cọc vào diện bắt buộc phải công chứng. Về vấn đề này, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) đề nghị Quốc hội cần hết sức thận trọng. Dưới góc độ thực thi, đại biểu Hoàn phân tích rằng nếu coi đặt cọc là một phần không thể tách rời của giao dịch bất động sản để buộc công chứng sẽ nảy sinh nhiều hệ lụy pháp lý phức tạp.

Thực tiễn cho thấy, nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng sau đó bên mua vi phạm thỏa thuận, bên bán dù có quyền bán tài sản cho người khác nhưng sẽ vướng phải rào cản pháp lý nếu hợp đồng cũ chưa được hủy bỏ tại văn phòng công chứng. Điều này không chỉ gây lúng túng cho các bên mà còn có thể bị lợi dụng để "treo" quyền tài sản của bên bán trong các tranh chấp kéo dài. Bên cạnh đó, việc thêm một công đoạn công chứng cho bước đặt cọc đồng nghĩa với việc đẩy thêm trình tự thủ tục và chi phí tài chính lên vai người dân, đi ngược lại với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp giải trình và làm rõ lộ trình đổi mới

Sau khi lắng nghe các ý kiến đóng góp, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã có phần giải trình chi tiết về dự án Luật. Bộ trưởng khẳng định, định hướng của Chính phủ lần này không phải là mở rộng mà là thu hẹp phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Theo đó, danh mục này dự kiến giảm từ 22 loại xuống còn 16 loại. Đồng thời, dự thảo thắt chặt nguồn quy định khi chỉ có văn bản Luật mới được phép quy định giao dịch bắt buộc công chứng, còn cấp Nghị định sẽ không được quy định thêm, nhằm tạo thuận lợi tối đa cho kinh tế - xã hội.

Đối với băn khoăn về hợp đồng đặt cọc, Bộ trưởng làm rõ rằng không nên hiểu đây là giao dịch bắt buộc phải công chứng. Điều 44 trong dự thảo thực chất chỉ quy định về thẩm quyền địa hạt. Nghĩa là, nếu người dân tự nguyện muốn công chứng đặt cọc thì phải thực hiện tại tỉnh nơi có bất động sản để đảm bảo an toàn; còn việc pháp luật có ép buộc công chứng đặt cọc hay không là câu chuyện khác và dự thảo không có ý định bắt buộc hóa loại giao dịch này.

Về vấn đề thẩm quyền địa hạt đối với bất động sản, Bộ trưởng giải thích việc chưa thể dỡ bỏ hoàn toàn ngay lúc này là do cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc đang trong quá trình xây dựng, chưa liên thông đồng bộ. Tuy nhiên, dự thảo đã có bước cải cách khi thu hẹp phạm vi áp dụng. Cụ thể: Các giao dịch gián tiếp như ủy quyền liên quan đến bất động sản sẽ không còn bị bó buộc theo địa hạt mà có thể thực hiện tại bất kỳ đâu. Bộ trưởng khẳng định sẽ nghiên cứu quy định lộ trình cụ thể để tiến tới xóa bỏ hoàn toàn quy định địa hạt ngay khi hệ thống thông tin quốc gia hoàn thiện và vận hành ổn định.

Hướng tới sự hài hòa pháp lý

Đa số ý kiến tại phiên họp thống nhất rằng việc sửa đổi luật lần này phải đảm bảo sự hài hòa giữa an toàn pháp lý và mục tiêu tạo thuận lợi cho xã hội. Hệ thống pháp luật về công chứng cần đồng bộ với các luật chuyên ngành để xóa bỏ rào cản không cần thiết, tôn trọng quyền lựa chọn của người dân trong những giao dịch năng động của thị trường. Kết thúc phiên thảo luận, các đại biểu và cơ quan soạn thảo kỳ vọng dự thảo Luật sau khi tiếp thu sẽ trở thành công cụ quản lý hiệu quả, minh bạch hóa thị trường bất động sản và giảm tối đa chi phí cho người dân, doanh nghiệp.