Thị trường bất động sản: Nhìn rõ các nút thắt và tìm cách tháo gỡ

88 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, khó khăn về vốn tiếp tục

Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản (BĐS) giai đoạn đầu năm 2023 rất được quan tâm, nói "vui mà buồn" theo các chủ doanh nghiệp bất động sản và cả dân môi giới là: "Đang rất đói và ít việc, có gì khác làm đâu ngoài việc ngồi nghiên cứu kĩ hơn các báo cáo thống kê".

Theo báo cáo Bộ Xây dựng, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022, vốn đăng ký mới của doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản giảm mạnh.

Nhiều khó khăn nên tiếp tục dẫn tới tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm. Theo đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở tiếp tục mất cân đối, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn cao, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc bình dân. Thiếu nguồn cung nên giá nhà ở lại tiếp tục tăng, nhà cũ ở trung tâm các thành phố lớn tăng giá, và giá tăng cao khi thu nhập không chạy kịp theo thì lại khiến thị trường thêm bất động.

So với cùng kỳ năm 2022, mọi chỉ số thống kê đều giảm. Trong 6 tháng qua, mới chỉ hoàn thành được 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, bằng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện tại chỉ có 659 dự án được triển khai trên cả nước, giảm gần 40%. Số dự án được chấp thuận đầu tư có 23 dự án, giảm tới 70% so với 6 tháng cuối 2022. Có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Phân khúc BĐS phục vụ lưu trú, có 56 dự án đang được triển khai, có 1 dự án được cấp phép mới, đều giảm mạnh so với năm 2022.

Về giao dịch BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có khoảng 187.000 giao dịch, giảm 63,87%, tập trung chủ yếu ở đất nền. Giao dịch nhà ở giảm 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Hoạt động kinh doanh BĐS tăng trưởng âm tại TP Hồ Chí Minh, cụ thể là -15,58% so với 6 tháng đầu năm 2022. Là thành phố lớn nhất cả nước nhưng TP Hồ Chí Minh chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thiếu vốn, tắc nghẽn vốn vẫn đang là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường khó khăn đi xuống. Các doanh nghiệp thiếu vốn để khởi động hoặc tiếp tục thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản, buộc phải dừng triển khai thực hiện dự án, thậm chí dừng hoạt động. Các qui định dẫn đến việc doanh nghiệp khó huy động vốn từ khách hàng, không phát hành được trái phiếu, khó vay từ ngân hàng.

Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản gặp khó dù phía các ngân hàng phát đi thông điệp có room tín dụng cho bất động sản, lãi suất liên tục hạ. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước thì 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng BĐS tăng trưởng 4,68%. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản vẫn tiếp đà giảm.

Về khía cạnh này, một môi giới cho biết: "Thanh khoản thị trường kém đến từ tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. So với quãng thời gian sau dịch Covid, hiện tại các nhà đầu tư đều ngại xuống tiền, vì không có cửa nào sáng. Nhu cầu mua nhà ở thực của người dân thì luôn hiện hữu, nhưng giá thì cứ lên cao chót vót mà chưa giảm, nên sẽ tiếp tục khó khăn trong ngắn hạn trước mắt".

Rõ nút thắt và tìm cách tháo gỡ

Thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, những vướng mắc ngày càng được chỉ rõ, và nhiều chính sách được ban hành. Các tổ công tác tháo gỡ cho bất động sản cũng đã được thành lập và tích cực hoạt động.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh có phát biểu đánh giá: Qua tổng hợp, nghiên cứu thì có thể thấy hầu hết các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương. Nguyên nhân chủ yếu do nhiều địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng.

Bộ Xây dựng đã tiến hành làm việc trực tiếp với nhiều địa phương để xúc tiến, tìm phương án và đẩy mạnh tháo gỡ những khó khăn này. Chỉ riêng tại Hà Nội, tổ công tác của Bộ Xây dựng đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với những kiến nghị liên quan đến vướng mắc của 712 dự án. Hà Nội đã có các chỉ đạo giải quyết 419 dự án và đang tiếp tục xúc tiến giải quyết các vấn đề ở 293 dự án còn lại.

Thông tin từ Bộ Xây dựng là đã có nhiều dự án bất động sản đã có kết quả tháo gỡ tích cực ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, việc tháo gỡ còn nhiều khó khăn do chính sách, qui định liên quan đến bất động sản có nhiều thay đổi, trong khi các dự án bất động sản đều được thực hiện trong thời gian dài. Một chủ doanh nghiệp bất động sản có ý kiến: "Có những thứ về thủ tục lúc ban đầu xin cấp phép thì đúng, sau đó lại phải xin bổ sung do có quyết định mới. Quá trình thực hiện dự án phải điều chỉnh, đến lúc làm xong thì lại thành có vướng mắc, và những cái này thì doanh nghiệp phải chịu chứ không ai khác".

"Muốn gỡ khó thì cần nhìn rõ khó ở đâu, muốn gỡ nút thì càng phải thấy rõ nút như thế nào. Các bộ ban ngành tiếp tục xúc tiến tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ doanh nghiệp, còn doanh nghiệp và các cá nhân trong thị trường tiếp tục nỗ lực vượt khó là điều cần nhất lúc này" là ý kiến và tinh thần chung của các doanh nghiệp bất động sản ở năm 2023.