Thủ tướng: Cần chuyển từ tư duy bồi thường đất sang tái thiết cuộc sống cho người dân

Theo Thủ tướng Lê Minh Hưng, dù 3 luật hiện hành mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thực tiễn đã đặt ra yêu cầu điều chỉnh chính sách để đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản.

Một trong những vấn đề đáng chú ý là giá nhà, giá bất động sản hiện vẫn cao, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế. Nhu cầu nhà ở của người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, đặc biệt tại các đô thị lớn, ngày càng đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện chính sách.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn tồn tại những bất cập về tính minh bạch, tình trạng lách luật để huy động vốn và những tranh chấp kéo dài liên quan đến quyền lợi người mua nhà.

Với dự thảo sửa Luật Đất đai, một trong những nội dung trọng tâm là hoàn thiện quy định về phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất.

Dự thảo đề xuất phân loại đất thành 3 nhóm chính gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển, thay vì quy định quá chi tiết từng loại đất. Cách tiếp cận này nhằm phục vụ công tác quy hoạch và các hoạt động quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu tuân thủ Hiến pháp, pháp luật, không lạm dụng việc thu hồi đất nhưng cũng không tạo ra những khó khăn không cần thiết đối với các dự án phát triển.

Đáng chú ý, dự thảo đặt trọng tâm vào thay đổi cách tiếp cận trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo Thủ tướng, một quan điểm mới quan trọng là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất".

Theo dự thảo, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng loại đất khác, bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Với các dự án đô thị, người dân được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Khu tái định cư phải có nhiều loại nhà ở với diện tích phù hợp mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân, đồng thời bảo đảm hạ tầng và các điều kiện an sinh xã hội.

Quan điểm này không chỉ dừng ở việc bố trí nơi ở mới mà còn hướng tới bảo đảm sinh kế, điều kiện sống và khả năng ổn định cuộc sống lâu dài. Các thiết chế thiết yếu như trường học, cơ sở y tế và thiết chế văn hóa cũng được đặt trong yêu cầu tái thiết cuộc sống cho người dân.

Kiểm soát giá đất, hướng tới nhà ở vừa túi tiền

Một nội dung khác được Thủ tướng Lê Minh Hưng đề cập là cơ chế định giá đất. Theo dự thảo, việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo quy định các nguyên tắc chung, còn nội dung chi tiết được giao cho văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành. Theo Chính phủ, cách tiếp cận này giúp đơn giản hóa phương thức xác định giá đất của các dự án, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian triển khai.

Theo Thủ tướng, việc xác định giá đất cần gắn với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ. Thực tế, khi địa phương căn cứ vào kết quả đấu giá có mức giá rất cao để xác định giá đất, chi phí đất đai của dự án có thể tăng, kéo theo giá nhà tăng.

Giá đất cao có thể giúp tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhưng cũng tạo ra hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội. "Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả, người lao động, cán bộ, công chức, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở", Thủ tướng Lê Minh Hưng phân tích.

Vì vậy, dự thảo nhấn mạnh vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước đối với giá đất, hướng tới kiểm soát giá đất và giá nhà, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Phát triển nhà ở cho thuê thành một trụ cột an sinh

Với dự thảo Luật Nhà ở, Thủ tướng cho biết định hướng xuyên suốt là bảo đảm đáp ứng nhu cầu có chỗ ở của người dân, gắn với mục tiêu an sinh xã hội.

Theo Thủ tướng Lê Minh Hưng, cơ cấu nhà ở hiện vẫn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ. Điều này khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự hướng đúng đến các nhóm cần ưu tiên, đặc biệt là người có nhu cầu thuê nhà và người cần tiếp cận nhà ở xã hội.

Dự thảo vì vậy phân định 4 nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, phát triển nhà ở cho thuê được xác định là một mục tiêu ưu tiên, vừa góp phần bảo đảm an sinh xã hội, vừa hạn chế nguy cơ đầu cơ bất động sản.

Dự thảo đã dành riêng 1 chương về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê không sử dụng vốn nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Dự thảo quy định giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, nhằm bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước thực sự chuyển thành lợi ích cho người dân.

Sau 5 năm, nhà ở xã hội vẫn phải bán đúng đối tượng

Đối với nhà ở xã hội, Thủ tướng nêu, hiện có trường hợp mua nhà ở xã hội sau 5 năm thì bán để trục lợi, khiến chính sách an sinh bị biến thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu hỗ trợ ban đầu.

Vì thế, dự thảo hướng tới luật hóa các chính sách đã được kiểm chứng, đồng thời ngăn chặn tình trạng trục lợi. Theo đó, sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua loại nhà này.

Bên cạnh chính sách nhà ở, dự thảo Luật Nhà ở đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại đô thị. Theo đó, tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I và loại II, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Tại những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh xác định phạm vi áp dụng theo tiêu chí của Chính phủ, phù hợp điều kiện địa phương.

Theo Thủ tướng, quỹ đất có hạn nên tại các đô thị lớn cần hạn chế phân lô, bán nền, tập trung phát triển nhà cao tầng để sử dụng đất hiệu quả hơn.

Dự thảo cũng hướng tới bảo đảm quyền tài sản của người dân tại các chung cư. Với những công trình hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại khi công trình phải phá dỡ. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn với tái thiết đô thị, đồng thời làm rõ quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung nhằm giảm tranh chấp trong quản lý, vận hành.

Đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, các nội dung sửa đổi tập trung xử lý tình trạng thông tin dự án và pháp lý chưa được công khai đầy đủ, việc huy động vốn có dấu hiệu lách luật, tranh chấp kéo dài trong cấp giấy chứng nhận cho người mua và sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật.

Dự thảo hướng tới thống nhất quy trình giao dịch bất động sản, xây dựng mã định danh điện tử, bảo vệ người mua nhà và người mua diện tích sàn xây dựng trong công trình có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai. Các quy định về hợp đồng mẫu, chuyển nhượng dự án, điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính và cơ sở dữ liệu thị trường cũng được rà soát, hoàn thiện.

Theo Thủ tướng, việc sửa đổi 3 luật không chỉ nhằm thể chế hóa các định hướng mới mà còn phải kịp thời xử lý những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, đưa chính sách vào cuộc sống. Mục tiêu đặt ra là hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai, phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định.