TP HCM: Tháo "nút thắt" đất, thủ tục và dòng tiền để "cán đích" 52.000 căn nhà ở cho thuê

Chỉ tiêu tăng vọt, xuất phát điểm còn thấp

Theo Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ, TP.HCM phải phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đến năm 2030, gồm 129.257 căn để bán, cho thuê mua và 52.000 căn cho thuê.

Lộ trình cho thấy áp lực dồn mạnh vào các năm sau. Năm 2026, thành phố cần phát triển 9.000 căn, trong đó chỉ 2.000 căn cho thuê. Sang năm 2027, chỉ tiêu tăng lên 57.657 căn, gồm 5.000 căn cho thuê, rồi duy trì 38.200 căn mỗi năm trong giai đoạn 2028-2030, với tổng 45.000 căn cho thuê của ba năm này.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, thành phố mới hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội với 2.283 căn hộ và khởi công 13 dự án, khoảng 14.000 căn. Lũy kế có 25 dự án đang thi công, quy mô khoảng 22.900 căn; cuối năm dự kiến có 13 dự án hoàn thành, khoảng 9.000 căn.

Để biến chỉ tiêu thành công trình, thành phố phải giải quyết trước hết bài toán đất. Theo Liên đoàn Lao động thành phố, quỹ đất sạch cho nhà ở công nhân còn hạn chế, nhiều dự án vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, hướng đi trước mắt là tận dụng cái đã có. Liên đoàn Lao động đề xuất chuyển đổi 953 căn hộ tái định cư chưa sử dụng tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B thành nhà cho thuê dành cho công nhân, cách làm được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhanh nhất và tránh lãng phí tài sản công. Thành phố cũng nghiên cứu chuyển công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư theo hướng này.

Về dài hạn, việc mở rộng địa giới hành chính đã bổ sung quỹ đất đáng kể. Thành phố hiện có 191 dự án, khu đất với khoảng 740 ha dành cho nhà ở xã hội, trải trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập. Theo quy hoạch đến năm 2040, quỹ đất này có thể lên khoảng 1.740 ha, chưa tính các khu động lực ở hai địa bàn cũ.

Có đất vẫn chưa đủ nếu thủ tục kéo dài, do đó Liên đoàn Lao động kiến nghị tiếp tục cơ chế "luồng xanh" ưu tiên xử lý thủ tục đầu tư nhà ở xã hội. Xây dựng cơ chế liên thông giữa các sở, ngành và địa phương từ khâu xác định quỹ đất, quy hoạch đến cấp phép. Đồng thời công khai tiến độ giải quyết hồ sơ để doanh nghiệp chủ động kế hoạch. Sở Xây dựng cũng đề xuất đưa các dự án vào danh mục công trình cấp bách nhằm rút ngắn thời gian.

Giải pháp tiếp theo là phân vai rõ để mỗi nguồn lực có địa chỉ cụ thể. UBND thành phố giao Quỹ Phát triển nhà ở lập kế hoạch tạo lập 25.000 căn nhà cho thuê giai đoạn 2026-2030, bằng đầu tư xây dựng hoặc mua lại dự án phù hợp. Liên đoàn Lao động triển khai khoảng 10.000 căn thuộc chương trình do Công đoàn đầu tư; Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp xây dựng kế hoạch 10.000 căn nhà lưu trú công nhân.

Bên cạnh vốn của Nhà nước, thành phố trông đợi doanh nghiệp. Liên đoàn Lao động đã ký thỏa thuận hợp tác với 9 doanh nghiệp, dự kiến phát triển khoảng 128.000 căn nhà ở đến năm 2030, trong đó dự án Hoa Sen An Hạ tại xã Tân Vĩnh Lộc quy mô 1.853 căn hộ dự kiến khởi công trong quý IV/2026. Để các thỏa thuận không dừng ở ký kết, tổ chức Công đoàn đang chuyển cách làm từ chủ yếu kết nối sang "kết nối, theo dõi, tháo gỡ, giám sát tiến độ", đồng thời triển khai mô hình liên kết ba bên: Công đoàn khảo sát, tổng hợp nhu cầu của công nhân; doanh nghiệp bất động sản đầu tư dự án; doanh nghiệp sử dụng lao động cùng xác định nhu cầu thực tế và nghiên cứu hình thức hỗ trợ người lao động tiếp cận nhà ở. Theo kỳ vọng của Công đoàn, sự gắn kết này giúp sản phẩm làm ra phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người lao động.

Ưu đãi để chủ đầu tư "bám" lâu dài với nhà cho thuê

Nhà cho thuê có đặc thù là vốn lớn, thu hồi chậm, nên cơ chế ưu đãi quyết định việc doanh nghiệp có tham gia hay không. Sở Xây dựng Thành phố cho biết đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về chính sách ưu đãi trong đầu tư, xây dựng, quản lý, bảo trì và khai thác nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Tại hội nghị mới đây, Sở Xây dựng Thành phố đề xuất gói tín dụng riêng với lãi suất khoảng 3-4%/năm hoặc cao hơn lãi suất huy động 1,5-2%, vay 15-20 năm, ân hạn 3 năm, cùng kiến nghị hỗ trợ 70-80% lãi suất vay thương mại, nhất là 10 năm đầu vận hành. Nghị quyết 09 của HĐND thành phố đã bổ sung nhà cho thuê vào danh mục được hỗ trợ lãi suất, nâng mức vốn vay tối đa được hỗ trợ từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng mỗi dự án và hỗ trợ toàn bộ kinh phí hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, tối đa 10 tỷ đồng. Thành phố còn nghiên cứu hỗ trợ giảm giá thuê cho người đủ điều kiện và kiến nghị đưa cơ chế đặc thù vào Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhìn nhận cần mở rộng chính sách phát triển nhà cho thuê dài hạn cho công nhân và người nhập cư. Đồng thời đơn giản hóa thủ tục thuê nhà ở xã hội theo hướng người thuê không phải chứng minh khó khăn về nhà ở, còn khi nguồn cung chưa đủ thì ưu tiên người đang khó khăn chỗ ở. Ông cũng đề xuất ưu đãi cho cá nhân đầu tư nhà trọ, nhà nhiều căn hộ để cho thuê dài hạn, qua đó huy động thêm nguồn lực xã hội và đa dạng hóa nguồn cung.

Cuối cùng, hiệu quả của mọi giải pháp được đo bằng việc người lao động có thuê nổi hay không. Đại diện Liên đoàn Lao động thành phố cho rằng rào cản lớn nhất không chỉ là giá nhà mà là khả năng cân đối dòng tiền hằng tháng. Ngay cả khi lãi suất vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đang ở mức 5,4%/năm, nếu nhà cho thuê, thuê mua phù hợp về diện tích, vị trí và giá chưa đủ lớn thì việc tiếp cận vẫn khó. Bà Trần Thị Mỹ Hạnh, công nhân may tại Khu công nghiệp Tân Tạo, cho biết dù tiết kiệm, mỗi tháng hai vợ chồng chỉ dành dụm được 2-3 triệu đồng và chỉ mong thuê dài hạn được một căn nhà nhỏ, sạch sẽ, giá phù hợp.

Các chuyên gia kinh tế cũng lưu ý nhà ở công nhân không chỉ là căn hộ để ở mà phải là không gian sống đủ trường học, nhà trẻ, cơ sở y tế và giao thông công cộng, đặt gần nơi làm việc để người lao động không phải gánh thêm chi phí đi lại. Với chỉ tiêu năm 2027 tăng gần gấp 6 lần năm 2026, những giải pháp nói trên cần chuyển nhanh từ đề xuất sang thực thi trong các tháng tới thì mục tiêu 52.000 căn mới có cơ sở trở thành hiện thực.