Vì sao đã có chủ trương nhưng thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển?

Nhu cầu đã hiện hữu, nhưng nguồn cung vẫn chủ yếu tự phát

Sau gần một thập kỷ làm việc tại Hà Nội, anh Trần Văn Hùng (quê Ninh Bình) vẫn chưa nghĩ tới chuyện mua nhà.

Vợ chồng anh hiện thuê một căn hộ hơn 60m2 với giá hơn 10 triệu đồng mỗi tháng. Với mức giá căn hộ tại Hà Nội hiện nay, anh cho biết việc sở hữu một ngôi nhà vẫn là mục tiêu rất xa.

"Nếu có những khu nhà cho thuê ổn định, giá hợp lý, dịch vụ tốt thì tôi sẵn sàng thuê lâu dài. Điều quan trọng là gia đình có chỗ ở ổn định để yên tâm làm việc và nuôi con", anh chia sẻ.

Tại các đô thị lớn, nhu cầu thuê nhà đang ngày càng gia tăng, không chỉ ở nhóm công nhân, sinh viên hay lao động nhập cư mà cả những người trẻ có trình độ, chuyên gia và các gia đình mới lập nghiệp.

Đây cũng là lý do nhà ở cho thuê xuất hiện ngày càng nhiều trong các cuộc thảo luận về chính sách nhà ở.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, một trong những thay đổi quan trọng nhất trong chiến lược phát triển nhà ở thời gian tới là chuyển đổi tư duy phát triển. Thay vì chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại như trước đây, Việt Nam sẽ phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu của công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và nhiều nhóm dân cư khác.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, phát triển nhà ở phải theo cơ chế thị trường nhưng có sự định hướng của Nhà nước thông qua quy hoạch, quỹ đất, các công cụ tài chính và tín dụng nhằm bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Tuy nhiên, nghịch lý là trong khi nhu cầu ngày càng lớn và định hướng chính sách đã ngày càng rõ nét, thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn chưa hình thành rõ ràng. Phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn đến từ các hộ gia đình, nhà trọ hoặc những mô hình nhỏ lẻ, trong khi các dự án được đầu tư bài bản, vận hành chuyên nghiệp còn khá ít.

Thiếu đất, thiếu vốn và cả một "luật chơi" riêng

Khi được hỏi đâu là nút thắt lớn nhất đối với nhà ở cho thuê, các chuyên gia tại tọa đàm đã đưa ra nhiều câu trả lời khác nhau.

Theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, một trong những vấn đề lớn hiện nay là chúng ta vẫn chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê nên khó bố trí quỹ đất phù hợp.

Theo ông Kiên, trong tương lai có thể ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) và phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp để phục vụ người lao động có thu nhập chưa cao.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn dài hạn. Nhà ở cho thuê là mô hình cần thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó đáp ứng. Theo ông, nếu muốn hình thành nền tảng nhà ở cho thuê trong vòng 10 năm tới, Việt Nam cần tính đến việc huy động nguồn lực từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ thay vì quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh vốn, một nút thắt khác nằm ở hành lang pháp lý khi PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng thị trường nhà ở cho thuê còn đang thiếu một nền tảng pháp lý đầy đủ. Hiện Luật Nhà ở đã có những quy định riêng cho nhà ở xã hội, nhưng chưa có khung pháp lý tương xứng cho nhà ở cho thuê. Theo ông, cần nghiên cứu bổ sung các quy định riêng liên quan đến nhà ở cho thuê trong quá trình sửa đổi các luật liên quan, từ vấn đề quỹ đất, ưu đãi đầu tư cho đến quyền lợi của người thuê nhà.

"Luật chơi" chưa hoàn thiện cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp vẫn thận trọng khi tham gia vào lĩnh vực này.

Một thị trường không thể chỉ trông chờ vào doanh nghiệp

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chủ yếu theo mô hình xây để bán.

TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ văn hóa sở hữu nhà ở vốn đã ăn sâu trong tâm lý người Việt. Trong khi đó, lợi suất cho thuê nhà hiện chỉ khoảng 2 - 4% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với chi phí vốn và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Theo ông, muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê cần từng bước chuyển từ tư duy coi bất động sản là công cụ tích sản sang phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời xây dựng một hệ sinh thái chuyên nghiệp từ đầu tư, vận hành đến quản lý tài sản.

Trong khi đó, TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng, câu chuyện nhà ở cho thuê không nên chỉ nhìn dưới góc độ một sản phẩm bất động sản đơn lẻ. Điều quan trọng hơn là cách tổ chức không gian đô thị. Theo ông, các khu vực phát triển theo mô hình TOD gắn với giao thông công cộng sẽ tạo ra điều kiện thuận lợi để hình thành những cộng đồng cư dân thuê nhà ổn định, từ đó giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Từ nhu cầu của người dân đến định hướng của Chính phủ, nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận như một cấu phần quan trọng của hệ thống nhà ở quốc gia. Nhưng để một chủ trương trở thành một thị trường đúng nghĩa vẫn cần thêm quỹ đất, nguồn vốn dài hạn, hành lang pháp lý và các mô hình vận hành chuyên nghiệp.

Khi đó, người dân sẽ có thêm một lựa chọn an cư phù hợp, thay vì chỉ còn một con đường duy nhất là sở hữu nhà ở.