Vợ chồng thu nhập 20 triệu/tháng phải tích cóp 50 năm mới có thể mua được căn hộ giá 3 tỉ đồng

Hiện nay, luật, các nghị định, quyết định mới liên quan tới bất động sản đang được đi vào thực tế đời sống. Giá nhà liền thổ, căn hộ chung cư thiết lập các mức giá cao hơn so với cùng kỳ năm trước.

Phóng viên báo Phụ nữ Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Tuấn Anh, diễn giả, Giám đốc công ty TNHH Lion Invest xoay quanh các nội dung này.

PV: Thưa anh, UBND TPHCM vừa ban hành quyết định số 83 về xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà. Theo quy định mới này, ngoài các phường và quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven của thành phố gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô bán nền. Theo sự quan sát và đánh giá của anh, việc này ảnh hưởng thế nào tới giá đất thổ cư trên địa bàn?

Ông Phạm Tuấn Anh: Theo Điều 2, Quyết định 83/2024 của UBND TPHCM có hiệu lực từ ngày 21/10/2024, áp dụng cho các huyện thuộc TPHCM: "Chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TPHCM không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở". Như vậy được hiểu đối tượng áp dụng là Chủ đầu tư các Dự án đầu tư, chứ không phải là các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chia tách thửa theo nhu cầu cuộc sống, thừa kế… (đối với cá nhân, hộ gia đình tách, hợp thửa, TPHCM mới ban hành QĐ 100/2024/QĐ-UBND hiệu lực ngày 31/10/2024). Cũng như các địa phương khác, quyết định này sẽ tác động tới giá đất thổ cư.

Chúng ta đều biết, nhu cầu nhà ở tại TPHCM vẫn rất lớn, xu hướng giá đất các huyện ngoại thành TPHCM vẫn tăng cao, mỗi dự án ra đều công bố một mức giá mới. Khi nguồn cung đất nền dự án bị hạn chế dẫn tới xu hướng tăng giá tại thị trường thứ cấp đất nền, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển. Việc xây nhà sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng lãi vay và chi phí cơ hội, dẫn tới chi phí đầu tư bất động sản nhà đất tăng 1,5-3 lần. Đây cũng là chi tiết để người mua cân nhắc nên mua nhà, mua căn hộ hay mua đất nền thứ cấp. Bên cạnh đó hiện hạ tầng các khu vực đều phát triển, kết nối giao thông sẽ thuận tiện, người dân cũng hướng tới các khu vực, các dự án có đầy đủ tiện ích, thuận tiện giao thông, thậm chí các tỉnh lân cận. Do đó có thể giá sẽ tăng nhẹ đối với các khu vực đang phát triển, có thể kinh doanh, cho thuê được, các khu vực khác còn vắng hoặc đã tăng giá nhiều thì cũng dễ thanh khoản hơn.

PV: Theo ông, Bảng giá đất cũ được nhà nước áp dụng hạn cuối 30/10 đã tác động gì tới giá đất trên thị trường?

Ông Phạm Tuấn Anh: Theo Quyết định 79/2024 của UBND TPHCM về áp dụng bảng giá đất mới, hiệu lực từ 31/10/2024 giá đất tăng 4 - 38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K). Mức giá này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%. Theo đó sẽ làm tăng các loại thuế, phí và lệ phí lên khá nhiều, đặc biệt là thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc giảm nguồn cung đất nền, giảm các giao dịch đầu cơ, tăng chi phí đầu tư dẫn tới xu hướng tăng giá đất sau ngày 30/10 là tất yếu.

Tuy nhiên sau một chu kỳ tăng giá mạnh, thị trường có thể sẽ vào giai đoạn điều chỉnh, tâm lý người mua dao động, kỳ vọng thấp nên sẽ khó có chuyện tăng giá đột biến, thanh khoản nhảy vọt.

PV: Về việc TPHCM và một số tỉnh thành phía Nam cho phép xây dựng công trình không quá 50m2 trên thửa đất nông nghiệp 500m2 trở lên, có tác động thế nào tới đất nông nghiệp ở những nơi chưa quy hoạch lên thổ cư? Trong bối cảnh nhà liền thổ, đất nền tăng giá, người dân liệu có chọn mua đất nông nghiệp ngoại thành để cất nhà tạm tiền chế phục vụ sinh sống và làm vườn?

Ông Phạm Tuấn Anh: Đây là chủ trương hỗ trợ nông nghiệp của nhà nước, dành cho công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tối đa chỉ 1% tổng diện tích đất và không quá 50m2. Do đó sẽ thuận tiện hơn cho người dân thực hiện sản xuất canh tác nông nghiệp. Với việc quản lý chặt chẽ hiện nay, cũng như các chính sách đầu tư hạ tầng xã hội tập trung, thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao sẽ khó có việc phát triển khu vực đất vườn thành những khu ở tự phát như trước.

Tuy nhiên với nhu cầu yêu thích vườn tược, được sống gần thiên nhiên của một bộ phận cư dân thành thị, cũng như tốc độ đô thị hóa và xu hướng tăng giá chung, nên các khu vực đất nông nghiệp thuận tiện, gần trung tâm vẫn dành được sự quan tâm của người mua.

PV: Giá bất động sản càng ngày càng ngoài tầm với của người dân "làm công ăn lương". Không chỉ nhà liền thổ mà căn hộ chung cư giá cũng phi mã. Thật khó cho bài toán tài chính của một gia đình trẻ, thưa ông!

Ông Phạm Tuấn Anh: Có nhiều cách tính để đánh giá khả năng mua nhà của người lao động. Điển hình với một cặp vợ chồng trẻ ở TPHCM thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng thì ngoài chi tiêu họ có thể tích lũy được 20-30% thu nhập, tức 4-6 triệu đồng/tháng.

Với mặt bằng giá căn hộ hiện nay khoảng 3 tỷ đồng thì họ phải mất 50 năm. Nếu không có điều gì biến động, thì việc mua được căn hộ hoặc nhà đất với khoảng tiền này là điều bất khả thi. Do đó, người lao động muốn định cư lâu dài ở thành phố họ cần phải có nguồn lực hỗ trợ từ gia đình, người thân, nỗ lực tăng năng suất lao động, tăng năng lực trình độ, tăng thu nhập, biết cách sử dụng đồng tiền, biết cách đầu tư, và phải chấp nhận mua nhà đất nhỏ, ở xa trước, sau chuyển đổi về gần hơn.

Về phía nhà nước cũng cần đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người dân; phát triển các chương trình nhà ở xã hội, chống nạn đầu cơ tăng giá, tăng nguồn cung nhà đất.

PV: Xin cảm ơn ông!