Bảo vệ người mua nhà thế nào tại dự án vi phạm?

Cư dân HH Linh Đàm thấp thỏm trước thông tin tháo dỡ

Những ngày gần đây, nhiều hộ dân sinh sống tại các tòa B (HH1, HH2, HH3, HH4) thuộc tổ hợp chung cư HH Linh Đàm như ngồi trên đống lửa trước những thông tin lan truyền về khả năng các tòa nhà sẽ bị phá dỡ do những sai phạm từ chủ đầu tư. Dù ngày 28/10/2026, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án trên địa bàn, trong đó có tổ hợp HH Linh Đàm, nhưng phương án xử lý cụ thể đối với từng công trình vẫn cần được rà soát, phân loại và triển khai.

Theo nghị quyết, các công trình, hạng mục vi phạm sẽ được xem xét theo hướng được tồn tại có điều kiện hoặc phải phá dỡ. Tuy nhiên, khi chưa có kết luận cụ thể về phương án xử lý đối với từng tòa nhà, những thông tin đồn đoán về việc các tòa B (HH1, HH2, HH3, HH4) có thể bị phá dỡ đã khiến nhiều gia đình lo lắng, mất ăn mất ngủ. Với họ, đây không chỉ là câu chuyện xử lý một công trình vi phạm mà còn liên quan trực tiếp đến mái nhà, tài sản tích cóp cả đời và cuộc sống đã ổn định suốt nhiều năm qua.

Chị Tạ Thị Phương Anh, một cư dân tại HH2B, cho biết khó khăn lớn nhất của gia đình là căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Điều khiến người dân lo lắng không chỉ là việc thiếu một giấy tờ pháp lý, mà còn là những quyền lợi thiết thực bị ảnh hưởng trong suốt quá trình sinh sống.

Theo chị Phương Anh, người dân mong muốn cơ quan chức năng phân định rõ sai phạm của chủ đầu tư, không để những thiệt hại và nghĩa vụ khắc phục bị chuyển sang phía người mua nhà. "Đề nghị cơ quan chức năng tách biệt sai phạm của chủ đầu tư, không đẩy thiệt hại về phía người dân phải gánh chịu hậu quả. Đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân, để chúng tôi được sinh sống ổn định, đảm bảo an sinh xã hội", chị Phương Anh kiến nghị.

Đằng sau mong muốn ấy là câu chuyện của những gia đình đã lựa chọn căn hộ làm nơi an cư, đã dành dụm, vay mượn để mua nhà và gắn bó với nơi ở suốt nhiều năm. Họ không chỉ cần một mái nhà để sinh sống mà còn cần sự bảo đảm pháp lý đối với tài sản đã bỏ tiền mua.

Cùng chung nỗi băn khoăn, anh Nguyễn Văn Hùng, cư dân mua nhà từ năm 2015, cho biết khi quyết định mua căn hộ, người dân không được thông báo về những sai phạm của dự án. Theo anh, trong quá trình tư vấn và ký hợp đồng mua bán, cư dân được thông tin rằng căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Anh Hùng đặt vấn đề: "Ngay từ đầu, cư dân chúng tôi mua dự án này, chúng tôi không hề biết rằng dự án này bị sai phạm. Vậy tại sao khi biết dự án này sai phạm, không hề thông báo cho cư dân, không hề thông báo với người dân để chúng tôi biết rằng dự án này sai phạm, chúng tôi sẽ không mua?".

Theo anh Hùng, niềm tin của người mua nhà còn được củng cố bởi những dấu hiệu ghi nhận từ phía cơ quan nhà nước. Dự án từng gắn với gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; sau khi chuyển về sinh sống, cư dân được đăng ký hộ khẩu, tham gia các hoạt động của tổ dân phố, con em đi học tại địa phương và tiếp cận các dịch vụ y tế, an sinh xã hội.

"Trong hợp đồng mua bán, trong quá trình tư vấn, chúng tôi đều được tư vấn rằng sẽ được cấp sổ. Nhưng 10 năm qua, chúng tôi không hề được cấp sổ", anh Hùng chia sẻ.

Việc chưa có sổ hồng khiến người dân gặp nhiều bất tiện trong các giao dịch liên quan đến tài sản. Theo anh Hùng, nếu được cấp giấy chứng nhận, cư dân có thể sử dụng căn hộ làm tài sản bảo đảm để vay vốn, phục vụ hoạt động kinh doanh, phát triển sự nghiệp. Tuy nhiên, khi quyền sở hữu chưa được hoàn thiện về mặt pháp lý, những dự định đó cũng bị hạn chế.

"Trong quá trình sinh sống 10 năm qua, cư dân HH Linh Đàm gặp rất nhiều khó khăn trong việc không có sổ hồng. Chúng tôi có thể sử dụng sổ đấy để vay vốn làm ăn, phát triển sự nghiệp nhưng không có điều kiện đấy", anh Hùng nói.

Điều đáng nói, trong khoảng thời gian ấy, nhiều gia đình đã ổn định cuộc sống, con cái học hành, công việc và các mối quan hệ xã hội đều gắn bó với địa bàn. Không ít người lựa chọn mua nhà tại đây vì gần nơi làm việc, thuận tiện cho sinh hoạt. Vì thế, với họ, câu chuyện pháp lý của căn hộ không đơn thuần là một thủ tục hành chính còn dang dở mà liên quan trực tiếp đến sự ổn định của cả gia đình.

Không thể để người mua nhà gánh hậu quả thay chủ đầu tư

Chiều 28/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tham gia thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) nhấn mạnh đến nội dung bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án có sai phạm.

Dẫn thực tiễn các dự án nhà ở của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, đại biểu An cho rằng cần giải quyết thỏa đáng một vấn đề: Chủ đầu tư có vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhưng người mua đã bỏ tiền mua nhà lại phải chờ đợi kéo dài để giải quyết các vướng mắc pháp lý, thậm chí đối diện nguy cơ phải di dời hoặc phá dỡ căn hộ.

Theo đại biểu, Điều 27 của dự thảo đã quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhưng chưa thể hiện rõ cơ chế bảo vệ người mua nhà trong những tình huống nêu trên.

"Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành quy định, vi phạm pháp luật, bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán, người dân sẽ được bảo vệ bằng cơ chế nào?", đại biểu An đặt vấn đề.

Từ thực tế đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị bổ sung một điều khoản riêng về giải quyết quyền lợi của người mua nhà tại các dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất đối với nhà ở thương mại và các trường hợp có liên quan.

Về nội dung cụ thể, đại biểu đề xuất 3 nhóm giải pháp:

Thứ nhất, phân định rõ trách nhiệm để bảo vệ người mua nhà không biết và không buộc phải biết về vi phạm của dự án.

"Không được mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính hoặc chi phí khắc phục sai phạm của chủ đầu tư sang người dân. Không để yêu cầu người mua tự kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý nhà nước mới có đủ thông tin và thẩm quyền để xác định", ông An đề xuất.

Thứ hai, cần phân biệt phương án xử lý theo tính chất của từng công trình. Đối với công trình có thể khắc phục và được phép tồn tại, cần quy định thời hạn hoàn thiện hồ sơ pháp lý, giải quyết việc cấp giấy chứng nhận. Đối với công trình buộc phải phá dỡ, cần có phương án hỗ trợ tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp. Trường hợp công trình không bảo đảm an toàn, phải di dời người dân ngay, đồng thời bảo đảm chỗ ở cho các hộ bị ảnh hưởng.

Thứ ba, gắn nghĩa vụ bồi thường với nguồn bảo đảm và cơ chế bảo toàn tài sản. Đại biểu An đề nghị làm rõ phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán; xác định cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà; đồng thời làm rõ quyền sở hữu căn hộ, quyền đối với phần đất sử dụng chung và các quyền, lợi ích liên quan trong nhà chung cư.

Đồng tình với yêu cầu cần có cơ chế bảo vệ người mua nhà, luật sư Đặng Đức Trí, Giám đốc Hãng luật ROMA, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà tại các dự án vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng.

Theo luật sư, đối với những dự án vi phạm hoặc đang vướng mắc pháp lý, quyền lợi của người mua nhà hầu như không thể thực hiện đầy đủ, trong khi pháp luật chưa có quy định cụ thể để bảo vệ họ trong những tình huống này.

Điển hình, người mua đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư nhưng vì dự án sai phạm nên không thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, thậm chí có nguy cơ mất tài sản do phải di dời. Trong khi đó, người mua có thể hoàn toàn ngay tình, không biết và không có điều kiện biết về những sai phạm của dự án. Thực trạng này dễ dẫn đến những vụ việc khiếu kiện phức tạp, kéo dài giữa người mua và chủ đầu tư.

Luật sư Đặng Đức Trí nhấn mạnh, nguyên tắc quan trọng khi giải quyết những trường hợp này là chủ thể nào vi phạm thì chủ thể đó phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại do hành vi của mình gây ra. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chính; cơ quan nhà nước, cá nhân, tổ chức có thẩm quyền trong hoạt động giám sát, quản lý dự án cũng phải chịu trách nhiệm theo quy định nếu có sai phạm. Người mua nhà ngay tình cần được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Từ thực tế các dự án đã xảy ra sai phạm, luật sư đề xuất cần rà soát toàn bộ và xây dựng cơ chế xử lý đặc thù nhằm bảo đảm quyền lợi người mua nhà. Trong đó, cần hạn chế tối đa phương án buộc tháo dỡ, di dời; ưu tiên giải pháp khắc phục để công trình có thể tiếp tục tồn tại nếu đáp ứng các điều kiện cần thiết. Tuy nhiên, cơ chế đặc thù phải có hành lang pháp lý rõ ràng, tránh tạo tiền lệ xấu.

Từ câu chuyện của những cư dân đã sống ổn định nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng, có thể thấy việc hoàn thiện pháp lý dự án không thể chỉ dừng ở xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư. Điều quan trọng hơn là phải có cơ chế bảo vệ những người đã bỏ tiền mua nhà ngay tình, bảo đảm quyền sở hữu, quyền cư trú và sự ổn định cuộc sống của họ.

Bởi với người dân, mua một căn nhà không chỉ là một giao dịch tài sản. Đó còn là quyết định lớn của cả gia đình về nơi an cư, học hành của con cái và tương lai lâu dài. Những sai phạm của chủ đầu tư cần được xử lý nghiêm minh, nhưng người mua nhà không thể trở thành bên phải trả giá cho những sai phạm mà họ không gây ra.