Bỏ giới hạn thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai: Có khiến người mua bất lợi?

Bỏ quy định trong Luật không đồng nghĩa bỏ cơ chế bảo vệ người mua

Điểm gây chú ý nhất tại Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là việc không còn quy định cứng mốc thanh toán lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Sự thay đổi này nhanh chóng tạo ra những băn khoăn rằng chủ đầu tư có thể yêu cầu khách hàng thanh toán phần lớn giá trị căn nhà ngay từ đầu, khiến người mua rơi vào thế bất lợi.

Trao đổi với phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh  (Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản) cho rằng cách hiểu này xuất phát từ việc mới chỉ đọc dự thảo Luật mà chưa đặt trong tổng thể hồ sơ sửa đổi, đặc biệt là dự thảo Nghị định quy định chi tiết.

Theo ông, việc bỏ các con số 30% và 70% trong Luật không phải là bãi bỏ cơ chế kiểm soát thanh toán mà là thay đổi kỹ thuật lập pháp theo tinh thần của Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật.

"Nghị quyết 66 yêu cầu luật chỉ quy định những vấn đề có tính nguyên tắc, còn các nội dung mang tính kỹ thuật, cần điều chỉnh linh hoạt theo thực tiễn thì giao Chính phủ quy định chi tiết. Điều 20 dự thảo Luật được thiết kế theo đúng tinh thần này", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 - vốn quy định trực tiếp các mốc thanh toán và không giao Chính phủ hướng dẫn - dự thảo Luật lần này bổ sung khoản giao Chính phủ quy định chi tiết.

Và trên thực tế, Điều 16 của dự thảo Nghị định hướng dẫn vẫn giữ nguyên các giới hạn thanh toán quen thuộc, gồm: Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc); Các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng (50% đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài). Điều đó đồng nghĩa, về bản chất, cơ chế bảo vệ người mua vẫn được duy trì.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc chuyển các quy định này từ Luật xuống Nghị định nhằm tạo điều kiện để Chính phủ có thể điều chỉnh linh hoạt khi thị trường thay đổi mà không phải sửa Luật - một quá trình thường kéo dài nhiều năm.

Thiết lập "điểm cân bằng" thay vì chỉ bảo vệ một phía

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, một trong những thay đổi đáng chú ý hơn việc bỏ các mốc thanh toán chính là cách xử lý khoản thanh toán 5% cuối cùng.

Theo Luật hiện hành, nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại chỉ được người mua thanh toán sau khi được cấp sổ.

Dự thảo Luật vẫn giữ nguyên nguyên tắc chủ đầu tư chưa được nhận đủ 100% tiền khi chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, thay vì để người mua trực tiếp giữ khoản tiền này, dự thảo quy định 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc áp dụng hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa các bên.

Khoản tiền chỉ được giải ngân cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng. Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, đây là bước điều chỉnh đáng chú ý bởi nó giải quyết bất cập đã tồn tại nhiều năm.

Ông Đỉnh cho biết, trong thực tế không ít trường hợp người mua đã nhận nhà, sử dụng ổn định nhưng không phối hợp hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng vì chưa có nhu cầu giao dịch hoặc thế chấp tài sản. Khi đó, chủ đầu tư dù đã hoàn thành gần như toàn bộ nghĩa vụ vẫn bị "treo" khoản 5% giá trị hợp đồng.

"Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và hoàn tất toàn bộ thủ tục thuộc trách nhiệm của mình để cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng thì họ đã hoàn thành 100% nghĩa vụ theo hợp đồng. Việc thanh toán đủ giá trị hợp đồng không nên phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của bên mua", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.

Theo ông, tài khoản phong tỏa sẽ tạo ra cơ chế trung gian, vừa bảo đảm người mua không mất quyền kiểm soát khoản tiền cuối cùng, vừa tránh tình trạng chủ đầu tư bị giữ tiền vô thời hạn do người mua chậm hoặc không thực hiện các thủ tục cần thiết.

Hài hòa lợi ích để thị trường phát triển bền vững

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản thực chất là quá trình tìm kiếm điểm cân bằng giữa nhiều chủ thể trên thị trường, từ chủ đầu tư, người mua nhà, tổ chức tín dụng đến cơ quan quản lý.

Ông cho rằng trong nhiều năm qua, pháp luật chủ yếu nhìn nhận người mua nhà là bên yếu thế nên dành phần lớn cơ chế bảo vệ cho nhóm đối tượng này. Tuy nhiên, khi thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn, pháp luật cũng cần bảo đảm sự công bằng giữa các bên.

Quy định mới về khoản thanh toán 5% cuối cùng được đánh giá là minh chứng cho cách tiếp cận này.

Một mặt, chủ đầu tư vẫn bị ràng buộc trách nhiệm phải nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ để cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho khách hàng.

Mặt khác, người mua cũng có trách nhiệm phối hợp hoàn tất thủ tục, thay vì có thể trì hoãn vô thời hạn mà không chịu bất kỳ sức ép nào như trước.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc điều chỉnh lần này không phải là nới lỏng quản lý hay ưu ái doanh nghiệp bất động sản, mà hướng tới xây dựng một cơ chế minh bạch, cân bằng và phù hợp hơn với thực tiễn vận hành của thị trường.

Nếu dự thảo Luật và Nghị định được thông qua theo hướng hiện nay, các giới hạn thanh toán quen thuộc vẫn được duy trì, trong khi cơ chế phong tỏa 5% giá trị hợp đồng sẽ góp phần hài hòa lợi ích giữa các bên, hạn chế tranh chấp và tạo động lực để cả chủ đầu tư lẫn người mua cùng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.