Chi tiền tỷ ký “hợp đồng đảm bảo” mua bất động sản trên giấy: Bài 2 - Hợp đồng có đúng luật?

Hợp đồng bảo đảm mua nhà ở của Công ty Danh Khôi Việt có trái luật?

Trao đổi với phóng viên Báo PNVN về bản hợp đồng của Công ty Danh Khôi Việt ký với các nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Long, nhà đầu tư ở Hà Nội, cho biết: "Sau khi bị "mắc kẹt" với Công ty Danh Khôi Việt, chúng tôi mới đi tham vấn ý kiến Luật sư. Phân tích của luật sư cho thấy nhiều bất cập trong bản Hợp đồng bảo đảm quyền mua nhà ở mà chúng tôi đã ký với Danh Khôi Việt.

Thứ nhất: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan đến việc bán bất động sản hình thành trong tương lai thì không có khái niệm "Hợp đồng đảm bảo quyền mua nhà ở". Như vậy, về hình thức hợp đồng đã không chuẩn.

Thứ hai: Việc Công ty Danh Khôi Việt ký Hợp đồng đảm bảo quyền mua nhà ở có dấu hiệu của việc lách luật kinh doanh bất động sản nhằm huy động vốn trái phép. Bởi lẽ, thời điểm ký kế (từ năm 2018) phân khu Para Grus chưa được phép của tỉnh Khánh Hòa mở bán.

Theo Điều 54 Luật kinh doanh bán bất động sản, chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản mới có quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai là phân khu Para Grus. Công ty Danh Khôi Việt nếu là đơn vị môi giới, phân phối và tiếp thị (không phải chủ đầu tư dự án bán bất động sản) đứng ra bán bất động sản hình thành trong tương lai (bằng Hợp đồng Đảm bảo quyền mua nhà ở) là trái pháp luật.

Theo Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản, nếu có việc chủ đầu tư ủy quyền phân phối tiếp thị cho Công ty Danh Khôi Việt bán hàng từ năm 2018 thì đây là hành vi trái luật vì dự án chưa đủ điều kiện mở bán và Công ty Danh Khôi Việt không có quyền ký bán bán bất động sản tại Para Grus.

Mặc dù ký hợp đồng và thu tiền của nhà đầu tư, nhưng trên thực thực tế thì Công ty Danh Khôi Việt lại được cho là không liên quan đến chủ đầu tư dự án mà chỉ là một đơn vị môi giới tiếp thị và phân phối cho một số hạng mục nhà ở thuộc dự án.

Đây là loại hợp đồng gì?

Luật sư Nguyễn Văn Thắng, Đoàn Luật sư Hà Nội, cho biết: Quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Pháp luật cũng không cho phép chủ đầu tư được áp dụng hình thức huy động để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn (trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở).

Cũng theo phân tích của phía luật sư, về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "bất động sản" hoặc là "chỗ" hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. 

Còn nếu xác định đây là hợp đồng "gửi giữ tài sản" có đối tượng tài sản là "tiền" thì rõ ràng người giữ chỗ đang có dấu hiệu bị chiếm dụng vốn.

Cho đến nay, lo lắng bị mất tiền đã đóng vào Công ty Danh Khôi Việt theo hợp đồng đảm bảo quyền mua nhà ở, nhiều nhà đầu tư đã gửi đơn thư tới các cơ quan chức năng để cầu cứu.