Chính sách thuế bất động sản: Cần siết chặt nhưng phải tránh "đánh" nhầm

Cần chính sách thuế đủ mạnh

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 190/CĐ-TTg về việc quyết liệt thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, bất động sản, ổn định thị trường. Trong nội dung công điện, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/10 về chính sách thuế bất động sản.

Bộ Tài chính cũng được yêu cầu khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến đất đai và bất động sản, đồng thời phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ liên quan nghiên cứu, thực hiện chuyển đổi số để liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử. Đồng thời, Thủ tướng cũng yêu cầu rà soát việc xác định giá đất, kiểm soát chặt các dự án có dấu hiệu thổi giá, đẩy giá, đồng thời thúc đẩy tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và người mua nhà lần đầu. Đây là những chỉ đạo thể hiện rõ định hướng vừa kiểm soát, vừa hỗ trợ, là một nỗ lực cân bằng giữa lợi ích Nhà nước, thị trường và người dân.

Động thái này của chính phủ được giới đầu tư và thị trường nhà đất đặc biệt quan tâm. Đây không chỉ là tín hiệu của quyết tâm chấn chỉnh thị trường, mà còn cho thấy chính phủ muốn nhanh chóng xây dựng công cụ thuế làm "van điều tiết" để chống đầu cơ và sốt ảo.

Theo Luật sư Nguyễn Quang Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội: Từ góc nhìn quản lý, việc nghiên cứu chính sách thuế bất động sản là bước đi tất yếu. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh nhưng thiếu ổn định. Hiện tượng "sốt đất" diễn ra liên tục, giá đất tại nhiều địa phương tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. 

Nhiều người mua đất không phải để ở, mà để đầu cơ, chờ giá tăng rồi bán lại, khiến dòng vốn bị găm giữ vào đất, làm méo mó cấu trúc đầu tư của nền kinh tế. Trong khi đó, người dân có nhu cầu thật thì ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Một chính sách thuế được thiết kế tốt có thể giúp điều tiết hành vi đầu cơ, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tăng nguồn thu cho ngân sách, đồng thời góp phần ổn định giá nhà".

Việc ban hành chính sách thuế mới, cần dựa trên cơ sở khoa học, dữ liệu đầy đủ và đánh giá tác động xã hội cẩn trọng. Đánh thuế quá nặng có thể làm nguội thị trường, đẩy chi phí lên cao, gây khó khăn cho người thu nhập trung bình và thấp. Ngược lại, nếu thiết kế lỏng lẻo, chính sách lại không đạt mục tiêu chống đầu cơ.

Vấn đề then chốt là làm thế nào để xác định đúng giá trị tính thuế. Hiện nay, Việt Nam vẫn tồn tại khoảng cách rất lớn giữa "giá đất nhà nước" và "giá thị trường". Không ít giao dịch khai thấp giá để né thuế, trong khi cơ quan quản lý chưa có công cụ kiểm soát hiệu quả.

Anh N.V.C, một môi giới bất động sản lâu năm tại thành phố Hà Nội chia sẻ: Nếu muốn đánh thuế công bằng, Nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, cập nhật giá giao dịch thực, và kết nối với hệ thống công chứng, thuế, ngân hàng. Khi đó, việc xác định giá trị tài sản sẽ chính xác hơn, giúp thu đúng thu đủ, đồng thời tránh tình trạng "đánh đồng" giữa người sở hữu nhiều đất đầu cơ với người chỉ có một căn nhà để ở.

Trên thực tế, tình trạng giá đất, giá nhà tăng mạnh trong thời gian qua ở một số thành phố lớn khiến việc sở hữu một căn nhà của nhiều người dân trở nên khó khăn. Chị Nguyễn Cúc (sống tại Hà Nội) cho biết, gia đình 4 người của chị thực sự muốn mua được 1 căn nhà ở Hà Nội để an tâm làm việc, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, giá nhà quá cao, tăng giá theo từng ngày trong thời gian gần đây khiến ước mơ sở hữu 1 căn nhà của gia đình chị ngày càng xa vời.

Siết chặt tránh đầu cơ, ưu đãi đúng đối tượng

Thuế bất động sản, nếu được thiết kế thông minh, có thể trở thành công cụ hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Ví dụ, người sở hữu nhiều bất động sản bỏ trống có thể bị đánh thuế cao hơn, trong khi người mua nhà lần đầu, người trẻ dưới 35 tuổi hoặc hộ thu nhập thấp có thể được miễn, giảm. Cách tiếp cận này vừa đảm bảo công bằng xã hội, vừa hướng dòng vốn đầu tư vào phân khúc thực sự cần thiết. Thực tế, nhiều quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản cũng sử dụng thuế bất động sản như công cụ điều tiết để hạn chế đầu cơ và hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, việc triển khai một hệ thống thuế mới sẽ không dễ dàng. Vấn đề không nằm ở ý tưởng, mà ở năng lực thực thi. Để thuế bất động sản hiệu quả, Việt Nam phải hoàn thiện hệ thống công nghệ, dữ liệu và quy trình hành chính. Cần có sự liên thông giữa các bộ ngành, công chứng, thuế và đất đai để đảm bảo mỗi giao dịch đều được ghi nhận chính xác. Nếu cơ chế quản lý còn rời rạc, việc thu thuế sẽ dễ bị thất thoát, tạo kẽ hở cho tham nhũng và gian lận. Do đó, cải cách thuế phải song hành với chuyển đổi số, không thể tách rời.

Chính sách thuế bất động sản mới nếu có sẽ tác động sâu rộng tới xã hội. Vì vậy, cần có chiến lược truyền thông minh bạch, giải thích rõ mục tiêu, đối tượng và lộ trình áp dụng để tránh gây hoang mang. Nếu thiết kế hợp lý, chính sách này lại giúp giá đất giảm nhiệt, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn. Điều quan trọng là thông tin phải được truyền đạt đầy đủ, tránh tạo hiệu ứng tâm lý tiêu cực trên thị trường. Nếu làm được, đây sẽ là bước ngoặt giúp thị trường thoát khỏi vòng xoáy "sốt đất, đóng băng", đồng thời đưa giấc mơ an cư gần hơn tới những người thực sự cần.