Chung cư Hà Nội hạ nhiệt: Người bán sốt ruột, người mua chần chừ

Người bán hạ giá, thời gian chốt giao dịch kéo dài

Khảo sát tại một số chung cư khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy giá rao bán chung cư cũ đã giảm đáng kể so với vài tháng trước đây. Tại chung cư Hateco Xuân Phương, một căn hộ diện tích khoảng 60m² hiện được rao bán phổ biến ở mức 4,3–4,5 tỷ đồng, thậm chí một số căn đang được rao với giá thấp hơn.

Trong khi đó, cách đây vài tháng, những căn hộ có diện tích tương đương thường được rao bán từ 4,7–4,9 tỷ đồng; các căn đẹp, vị trí đẹp thậm chí vượt mốc 5 tỷ đồng.

Diễn biến này phù hợp với xu hướng chung của thị trường căn hộ Hà Nội. Dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang điều chỉnh giảm khoảng 2–3%, một số dự án giảm 8–15% so với giai đoạn đỉnh, trong khi lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm tới 60% so với quý trước.

Không xa Hateco Xuân Phương, một số dự án nhà ở xã hội như NtHome cũng ghi nhận mức giá giảm so với giai đoạn trước. Ở phân khúc cao cấp hơn như Westeria – dự án mới bàn giao từ năm ngoái – đà tăng giá cũng đã chững lại.

Theo chị Nguyễn Thị Tư, một môi giới chuyên giao dịch khu vực Xuân Phương, Hoài Đức, lượng khách hỏi mua vẫn có nhưng thời gian chốt giao dịch đã kéo dài hơn đáng kể.

"Trước đây, căn đẹp rao bán vài ngày là có khách đặt cọc. Bây giờ khách đi xem nhiều nhưng xuống tiền rất chậm, họ hỏi kỹ hơn và mặc cả nhiều hơn," chị Tư cho biết.

Dù thanh khoản chậm lại, giới môi giới vẫn bám sát các hội nhóm cư dân, đóng vai trò cầu nối giữa người bán và người mua. Điều đó cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, mà đang chuyển sang giai đoạn giao dịch thận trọng và chọn lọc hơn.

Điều đáng chú ý là không phải tất cả người bán đều rơi vào cảnh "cắt lỗ" như cách thị trường thường mô tả.

Với những cư dân mua nhà tại Hateco Xuân Phương từ 4–5 năm trước, mức giá hiện nay vẫn cao gần gấp đôi giá mua ban đầu, đồng nghĩa họ vẫn có lãi lớn nếu bán ra.

Thực tế, nguồn cung căn hộ thứ cấp hiện nay không hoàn toàn đến từ giới đầu cơ mà phần lớn xuất phát từ biến động tài chính và nhu cầu sống của các hộ gia đình: người có điều kiện tài chính tốt hơn muốn chuyển sang khu cao cấp hơn; người thay đổi nơi làm việc phải chuyển vùng sinh sống; hoặc những gia đình gặp khó khăn kinh tế, mất việc, giảm thu nhập, không còn khả năng trả lãi ngân hàng buộc phải bán nhà để giảm áp lực.

Giá đã hạ, vì sao người mua ở thực vẫn chưa xuống tiền?

Nếu người bán đã bắt đầu mềm hơn về giá, thì phía người mua vẫn tỏ ra khá dè dặt.

Chị Trần Thu Hà (34 tuổi), nhân viên văn phòng tại Cầu Giấy, cho biết gia đình chị đã tìm mua căn hộ suốt gần một năm qua. Với khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng và thu nhập hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng/tháng, gia đình chị thuộc nhóm "tiệm cận" khả năng mua nhà.

"Thấy nhiều nơi giá đã giảm vài trăm triệu đồng nhưng chúng tôi vẫn chưa dám mua. Một căn hộ 5–6 tỷ đồng dù giảm 300–500 triệu thì số tiền phải vay ngân hàng vẫn rất lớn. Chúng tôi vẫn muốn chờ thêm", chị Hà chia sẻ.

Cùng tâm lý, anh Nguyễn Minh Tuấn (31 tuổi), kỹ sư công nghệ đang thuê nhà tại Từ Liêm, cho biết bản thân từng rất sốt ruột mua nhà khi chứng kiến giá chung cư tăng chóng mặt giai đoạn 2024–2025. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, anh lại chọn đứng ngoài quan sát.

"Tôi nghĩ giá có thể còn điều chỉnh thêm. Quan trọng hơn là thị trường cần thêm sản phẩm vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê dài hạn chất lượng tốt để người trẻ có thêm lựa chọn", anh Tuấn nói.

Theo các chuyên gia, mức giảm giá hiện tại chủ yếu mới giúp thị trường "trả lại giá trị thật" sau giai đoạn tăng nóng, chứ chưa đủ để kéo giá nhà về gần khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Đáng chú ý, sự hạ nhiệt hiện chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp, trong khi giá căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức rất cao. Theo dữ liệu từ CBRE và Savills, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện vẫn duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án mới mở bán ở mức cao hơn nhiều.

Điều đó lý giải vì sao dù thị trường có vẻ "dễ chịu" hơn, giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ vẫn chưa thực sự gần hơn.

Giới chuyên gia nhận định, về dài hạn, hy vọng lớn nhất của người mua nhà nằm ở việc nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm vừa túi tiền được cải thiện mạnh hơn trong vài năm tới. Khi có thêm lựa chọn phù hợp với thu nhập trung bình, áp lực sở hữu nhà ở tại Thủ đô mới có thể thực sự được giải tỏa.

Ở thời điểm hiện tại, thị trường chung cư Hà Nội có thể đã bớt nóng, nhưng với nhiều người mua ở thực, khoảng cách từ giấc mơ đến chìa khóa căn nhà riêng vẫn còn khá xa.