Công chứng nhà đất trên toàn quốc: Người mua nhà sẽ được lợi gì?

Không còn bị giới hạn bởi địa giới

Theo quy định hiện hành, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề đặt trụ sở, ngoại trừ một số giao dịch được pháp luật quy định riêng.

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 104/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng, Bộ Tư pháp đề xuất từ ngày 1/7/2028, công chứng viên được công chứng tất cả giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc.

Đây là thay đổi đáng chú ý đối với những người mua bán nhà đất ở khác tỉnh, thành phố. Chẳng hạn, một người đang sinh sống tại Hà Nội nhưng mua một căn nhà tại một địa phương khác sẽ có thêm lựa chọn về nơi thực hiện công chứng, thay vì phải phụ thuộc vào phạm vi địa lý của tổ chức hành nghề công chứng.

Với người dân, lợi ích dễ nhận thấy nhất là sự thuận tiện. Khi địa giới không còn là giới hạn, các bên tham gia giao dịch có thể chủ động lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp với nơi ở, nơi làm việc hoặc lịch trình của mình. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với những giao dịch mà người mua, người bán ở những địa phương khác nhau.

Việc mở rộng phạm vi công chứng cũng có thể tạo thêm sự cạnh tranh giữa các tổ chức hành nghề. Người dân có nhiều lựa chọn hơn về địa điểm, chất lượng phục vụ, thời gian xử lý hồ sơ và cách thức cung cấp dịch vụ.

Đáng chú ý, đề xuất của Bộ Tư pháp không tách rời quá trình xây dựng hạ tầng dữ liệu. Cơ quan soạn thảo cho biết cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản đã được công bố, vận hành từ ngày 1/3/2026; hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai dự kiến cơ bản hoàn thành vào cuối năm 2027. Theo Bộ Tư pháp, đây là cơ sở để công chứng viên có thêm công cụ công nghệ trong việc tra cứu, xác minh thông tin, qua đó hạn chế rủi ro giả mạo tài sản hoặc giao dịch chồng chéo.

Như vậy, nếu đề xuất được hiện thực hóa, người dân không chỉ được hưởng lợi từ việc "đi công chứng ở đâu cũng được", mà sâu xa hơn là có thể tiếp cận một hệ thống công chứng dựa nhiều hơn vào dữ liệu thay vì hồ sơ giấy và giới hạn địa giới hành chính.

Mở rộng quyền công chứng, liệu có phát sinh rủi ro mới?

Tuy nhiên, việc bỏ giới hạn địa giới trong công chứng giao dịch bất động sản cũng đặt ra những câu hỏi cần được làm rõ.

Trước hết, khi một bất động sản ở địa phương này nhưng giao dịch lại được công chứng tại một địa phương khác, công chứng viên sẽ dựa vào đâu để xác minh đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản? Nếu trước đây yếu tố địa bàn giúp công chứng viên thuận lợi hơn trong việc tiếp cận, kiểm tra thông tin thì khi phạm vi được mở rộng trên toàn quốc, cơ chế dữ liệu phải đủ chính xác, đầy đủ và cập nhật theo thời gian thực.

Bởi một giao dịch nhà đất không chỉ liên quan đến việc xác định ai là chủ sở hữu, mà còn có thể liên quan đến thế chấp, hạn chế quyền chuyển nhượng, ngăn chặn giao dịch, tranh chấp hoặc những biến động pháp lý khác của tài sản.

Đề xuất của Bộ Tư pháp đặt kỳ vọng lớn vào cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu công chứng. Nhưng câu hỏi đặt ra, nếu dữ liệu chưa đồng bộ, chưa cập nhật hoặc có sai lệch thì công chứng viên sẽ xử lý thế nào? Và trong trường hợp công chứng viên dựa trên dữ liệu được cung cấp để chứng nhận giao dịch nhưng sau đó phát sinh vấn đề, trách nhiệm sẽ được xác định ra sao?

Một vấn đề khác cũng cần được tính đến là khi người dân có quyền lựa chọn tổ chức công chứng trên phạm vi toàn quốc, liệu có xuất hiện một cuộc cạnh tranh mới giữa các tổ chức hành nghề công chứng? Người dân có thể lựa chọn nơi thuận tiện, nhưng liệu có trường hợp lựa chọn nơi được cho là "dễ" hơn, kiểm tra hồ sơ ít chặt chẽ hơn?

Khi đó, bài toán không chỉ là làm sao để mở rộng quyền lựa chọn cho người dân, mà còn là làm sao bảo đảm việc mở rộng này không làm gia tăng rủi ro cho chính người tham gia giao dịch.

Đặc biệt, với những giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất, chỉ một sai sót trong xác minh chủ thể hoặc tình trạng pháp lý của tài sản cũng có thể dẫn tới hậu quả nghiêm trọng.

Ông Ngô Hồng Tuấn, Công chứng viên Văn phòng Công chứng Đông Đô, cho rằng giá trị lớn nhất của công chứng không nằm ở việc hoàn tất thủ tục, mà ở khả năng nhận diện sớm các rủi ro pháp lý để phòng ngừa tranh chấp trước khi giao dịch phát sinh hậu quả.

Điều này đặt ra câu hỏi, khi mở rộng phạm vi công chứng bất động sản trên toàn quốc làm thế nào để sự thuận tiện, nhanh chóng không đi cùng với việc giảm mức độ kiểm soát rủi ro trong giao dịch?

Khi đó, bài toán không chỉ là mở rộng quyền lựa chọn cho người dân, mà còn là bảo đảm chất lượng dữ liệu, trách nhiệm của công chứng viên và cơ chế kiểm soát đủ chặt để việc lựa chọn tổ chức công chứng không trở thành lựa chọn nơi có thủ tục "dễ" hơn.

Đây là những vấn đề cần được làm rõ khi triển khai chủ trương bỏ giới hạn địa giới trong công chứng giao dịch bất động sản.