Đất mua trong thời kỳ hôn nhân, chồng đứng tên có được tự ý bán?

Đất đứng tên chồng không mặc nhiên là tài sản riêng

Bạn đọc N.T.H. (37 tuổi, tỉnh Tuyên Quang) cho biết, vợ chồng kết hôn được 12 năm, có hai con và cùng làm nông nghiệp. Trong thời kỳ hôn nhân, hai người mua một thửa đất để làm nhà và sản xuất. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chồng.

Gần đây, do xảy ra mâu thuẫn, hai người sống ly thân. Người vợ nghe tin chồng đang làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho người khác mà không hỏi ý kiến mình. Lo ngại mẹ con mất nơi ở và đất sản xuất, chị muốn biết mình có quyền ngăn việc chuyển nhượng hay không.

Luật sư Hoàng Văn Hà – Công ty Luật TNHH ARC Hà Nội cho biết, trước hết cần xác định nguồn gốc hình thành thửa đất và chế độ tài sản của vợ chồng.

Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra; thu nhập từ lao động, sản xuất, kinh doanh và các khoản thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được thừa kế chung, tặng cho chung và những tài sản khác theo quy định pháp luật.

Đáng chú ý, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Khoản 3 Điều 33 cũng quy định, nếu không có căn cứ chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy, nếu thửa đất được mua trong thời kỳ hôn nhân bằng nguồn thu nhập chung, việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên chồng không đồng nghĩa người chồng có quyền sở hữu riêng và toàn quyền định đoạt bất động sản.

Để bảo vệ quyền lợi, người vợ nên thu thập Giấy chứng nhận kết hôn, hợp đồng chuyển nhượng đất, hồ sơ đăng ký đất đai, chứng từ thanh toán, giấy biên nhận tiền và tài liệu chứng minh nguồn tiền mua đất. Nếu người chồng cho rằng đất được mua bằng tài sản riêng, chẳng hạn tiền bán tài sản được thừa kế riêng, nguồn gốc khoản tiền này cần được làm rõ bằng chứng cứ cụ thể.

Ngoài ra, hóa đơn xây dựng nhà, chứng từ cải tạo đất và tài liệu thể hiện quá trình hai vợ chồng cùng quản lý, sử dụng đất cũng có thể hỗ trợ việc xác định nguồn gốc tài sản. Tuy nhiên, các chứng cứ cần được đánh giá tổng thể, không thể chỉ dựa vào việc cùng sử dụng đất để kết luận đó là tài sản chung.

Theo Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, đối với tài sản chung phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, Giấy chứng nhận về nguyên tắc phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc thuộc trường hợp pháp luật quy định.

Luật sư lưu ý, ly thân không làm chấm dứt quan hệ hôn nhân và không tự động chấm dứt chế độ tài sản chung. Vì vậy, nếu chưa ly hôn, chưa có thỏa thuận phân chia tài sản chung hợp pháp và thửa đất vẫn là tài sản chung, người chồng không thể lấy lý do hai người không còn chung sống để tự coi đất là tài sản riêng.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; việc định đoạt bất động sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Do đó, nếu người chồng tự ý chuyển nhượng đất chung mà không có sự thỏa thuận hoặc căn cứ đại diện hợp pháp, giao dịch có thể bị xem xét về tính hợp pháp. Tuy nhiên, không phải cứ thiếu chữ ký của người vợ thì hợp đồng chắc chắn vô hiệu. Việc giải quyết còn phụ thuộc hoàn cảnh giao dịch và các quy định liên quan đến bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Phát hiện chồng bán đất, người vợ cần làm gì?

Khi phát hiện chồng có ý định chuyển nhượng đất có căn cứ xác định là tài sản chung, người vợ cần chủ động thu thập chứng cứ và xác minh tình trạng giao dịch. Cần làm rõ người chồng mới thỏa thuận với bên mua, đã nhận tiền đặt cọc, ký hợp đồng tại tổ chức công chứng hay đã nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai để lựa chọn biện pháp phù hợp.

Trước mắt, người vợ có thể gửi văn bản thông báo tranh chấp và thể hiện rõ việc không đồng ý chuyển nhượng đến người chồng, người dự kiến nhận chuyển nhượng, tổ chức hành nghề công chứng đang giải quyết giao dịch nếu xác định được và cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Văn bản cần nêu rõ căn cứ xác định đất là tài sản chung, lý do phản đối và các tài liệu chứng minh quyền lợi của người vợ. Nên nộp trực tiếp và yêu cầu xác nhận tiếp nhận hoặc gửi qua đường bưu chính có chứng từ để lưu lại bằng chứng.

Tuy nhiên, việc gửi đơn phản đối không đồng nghĩa cơ quan tiếp nhận đương nhiên phải dừng mọi thủ tục chuyển nhượng. Muốn áp dụng biện pháp ngăn chặn, người vợ cần thực hiện theo đúng trình tự và thẩm quyền pháp luật quy định.

Nếu giao dịch có nguy cơ hoàn tất trong thời gian ngắn, người vợ có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung và giải quyết tranh chấp. Đồng thời, tùy trường hợp, người vợ có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo toàn tài sản.

Theo Điều 114 và Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án có thể áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp khi đáp ứng các điều kiện luật định. Người yêu cầu cần trình bày rõ nguy cơ tài sản bị chuyển dịch, tình trạng tranh chấp và cung cấp chứng cứ chứng minh sự cần thiết của biện pháp này. Tùy trường hợp, nghĩa vụ bảo đảm cũng được thực hiện theo quy định pháp luật.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã ký hoặc đất đã được sang tên, người vợ vẫn có quyền yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết tranh chấp. Tùy hồ sơ, có thể yêu cầu xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung, xem xét hiệu lực hợp đồng và giải quyết hậu quả pháp lý nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu. Việc giải quyết phải tính đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng và quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Luật sư Hà khuyến nghị, khi phát hiện nguy cơ tài sản chung bị chuyển nhượng trái quy định, người vợ cần hành động sớm, tránh chỉ phản đối bằng lời nói hoặc chờ đến khi hoàn tất thủ tục mới xử lý. Nếu thửa đất là nơi ở duy nhất và nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, người vợ nên cung cấp tài liệu chứng minh những yếu tố này để làm rõ ảnh hưởng của giao dịch.

Người vợ không nhất thiết phải chờ đến khi ly hôn mới yêu cầu bảo vệ quyền lợi đối với tài sản chung. Việc xác định đúng nguồn gốc tài sản, thu thập chứng cứ và sử dụng biện pháp pháp lý phù hợp sẽ góp phần hạn chế nguy cơ đất bị chuyển nhượng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình.