Đề xuất miễn thuế với nhà ở xã hội: Cần có cơ chế đảm bảo quyền lợi của người mua

Bán ngay sau khi bốc thăm được căn hộ

Trong Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản. Theo đó, dự thảo luật sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10/2024 để thông qua vào tháng 5/2025. Đáng chú ý, Bộ Tư pháp đề xuất miễn thuế đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Sau khi thông tin trên được công bố, nhiều người lao động vui mừng, bởi nếu nhà ở xã hội được miễn thuế đồng nghĩa với giá nhà sẽ giảm, người lao động sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ nhỏ, nhất là với các gia đình trẻ đang làm việc ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng, dù có được miễn thuế thì những người có nhu cầu chưa chắc đã mua được nhà ở xã hội. Nếu có mua được thì cũng là hy hữu hoặc phải mất tiền "chênh".

Theo tìm hiểu của PNVN, khu nhà ở xã hội của Khu đô thị Linh Đàm  (quận Hoàng Mai, Hà Nội) do 2 đơn vị là Công ty cổ phần BIC Việt Nam và Công ty cổ phần phát triển nhà xã hội (HUDVN) làm chủ đầu tư xây dựng. Cả 2 đơn vị này đã được UBND TP. Hà Nội miễn thuế gần 290 tỷ đồng. Do giá rẻ, nhiều người đã sở hữu được căn hộ mơ ước, nhưng có những người đã trục lợi từ dự án này.

Thực tế, khu nhà ở xã hội do HUDVN làm chủ đầu tư gồm 4 tòa nhà, với hơn 500 căn hộ. Theo hợp đồng mua bán, giá dự kiến của nhà ở xã hội thời điểm 2015 (thời điểm ký hợp đồng) là 13,47 triệu đồng/m2. Do vị trí thuận lợi cũng như hạ tầng tương đối ổn nên số hồ sơ nộp rất đông. Chị K. (hiện là chủ một căn hộ tại tòa nhà CTxx), cho biết chủ đầu tư nhận, duyệt những hồ sơ đạt đủ tiêu chuẩn rồi tổ chức bốc thăm quyền được mua (chứ không phải bốc thăm căn hộ). Nguyên nhân là bởi, số hồ sơ đạt tiêu chuẩn rất nhiều, trong khi số căn hộ lại có hạn (tỷ lệ khoảng 10/1). Chị may mắn bốc thăm được quyền mua căn hộ, sau đó bốc thăm được căn hộ khoảng 60m2 với 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh với giá khoảng 800 triệu đồng. So với nhà thương mại cùng thời điểm, căn hộ của chị rẻ hơn khoảng 400 triệu đồng.

Dù vậy, chị K. cũng thừa nhận mình chỉ đứng tên mua hộ cho em gái. Từ khi bàn giao nhà đến nay, vợ chồng em gái chị vẫn ở đó. "Em gái tôi không phải công chức nhà nước nên không đủ điều kiện nộp hồ sơ. Tôi đủ điều kiện nên nộp và mua căn hộ cho em tôi", chị K. chia sẻ.

Theo một người từng thành viên trong Ban quản trị tòa nhà nhà ở xã hội CT2-TP (khu đô thị Tây Nam Linh Đàm), thì nhiều căn hộ khi nhận nhà xong là chủ hộ cho thuê ngay, không ở ngày nào. Thậm chí, có căn hộ 56m2 còn để không đến 4 năm, cũng không cho thuê. Còn những căn hộ đã bán từ trước khi bàn giao hoặc bàn giao xong bán cũng rất nhiều. "Chúng tôi thấy việc xét duyệt hồ sơ cũng nhiều bất cập. Ví như, nhiều quan chức mua nhà xã hội cho con, hay người được quyền mua rồi bán lại trong khi những người có nhu cầu thật thì không mua được. Do đó, nếu sửa luật tôi đề nghị cần xem xét kỹ các đối tượng ưu tiên và có chế tài bảo đảm họ sẽ ở tại căn hộ đó trong một thời gian nhất định. Nếu không thì thu hồi lại", người này đề xuất.

Tương tự, chị Nguyễn Thúy Quỳnh, một cư dân của tòa nhà dành cho cán bộ chiến sĩ lực lượng vũ trang tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, tại tòa nhà của chị, nhiều căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội nhưng người ở không chính chủ. Chị tìm hiểu thì được biết, có chủ căn hộ đã bán ngay sau khi bốc thăm được. Lý do là bởi nhà ở xã hội được bán với giá ưu đãi, khoảng 16 triệu đồng/m2. Nếu được quyền mua, họ bán ngay khi bốc thăm được căn hộ đã ăn "chênh" khoảng 300 triệu đồng/căn 64m2; hoặc có chủ căn hộ chờ đến khi chuẩn bị bàn giao thì bán, lúc này đã chênh khoảng 600 triệu đồng/căn. Do chưa đủ 5 năm nên việc mua bán không thể thực hiện công chứng và chuyển tên hợp đồng. Để lách luật, người mua và bán đã làm hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán viết tay. Đợi sau 5 năm, khi đủ điều kiện thì mới sang tên. "Tôi mong khi sửa luật, cơ quan chức năng cũng cần có chế tài làm rõ việc lợi dụng nhà ở xã hội để trục lợi hoặc làm rõ nơi cư trú của người có nhu cầu mua. Ví như, một dự án nhà ở dành cho chiến sĩ lực lượng vũ trang, nhưng rất nhiều hồ sơ đều để địa chỉ cư trú là địa chỉ đơn vị công tác. Trong khi, thực tế nhiều người đã có nhà riêng", chị Quỳnh nói. 

Sửa theo hướng nào?

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thời gian qua, các dự án nhà ở xã hội đã giúp nhiều gia đình trẻ công tác tại các thành phố có chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, thực tế việc xây dựng, phát triển nhà ở xã hội cũng đã bộc lộ nhiều vấn đề. Trong khi đó, một số người lợi dụng nhà ở xã hội để trục lợi, khiến nhiều người có nhu cầu thật sự không thể tiếp cận được.

Để tiếp tục đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, cũng như chủ đầu tư, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở xã hội và phải được cụ thể bằng điều luật. Theo đó, các thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội cần đơn giản hơn, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào loại hình bất động sản này. Đồng thời, Bộ Tài chính và các đơn vị liên quan cần nghiên cứu, miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Luật sư Nguyễn Thị Xoan (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, các chính sách về nhà ở xã hội đã có và được thực hiện khá đầy đủ. Bên cạnh đó, cũng còn một số kẽ hở khiến một số đối tượng lợi dụng trục lợi, trong khi đó người có nhu cầu và đủ tiêu chuẩn vẫn không thể mua được nhà. Họ muốn mua, phải qua "cầu" dẫn đến giá nhà xã hội thực tế tăng sát gần với nhà thương mại.

Do đó, luật sư Xoan đề nghị cần sửa đổi, bổ sung một số vấn đề như có cơ chế giám sát việc xét duyệt hồ sơ. Ví như, xét xuyệt hồ sơ phải có sự tham gia từ đầu của Sở Xây dựng hoặc một đơn vị độc lập của tỉnh, thành hoặc Quốc hội. Bởi lẽ, hiện nay chủ đầu tư vẫn nhận hồ sơ và xét duyệt sau đó gửi lên Sở Xây dựng. Sở Xây dựng cũng chỉ căn cứ vào báo cáo của chủ đầu tư rồi đồng ý, dẫn đến có dự án bố mẹ đẻ của Giám đốc là chủ đầu tư dự án được mua khiến dư luận bất bình. Đó là chưa kể cơ chế xin, nể nang ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.  

Ngoài ra, luật sư Xoan cũng đề nghị nhà nước cũng cần có chính sách ưu đãi về tài chính đối với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng như người mua. Bởi lẽ, khi làm nhà ở xã hội, chủ đầu tư đã bị "khống chế" tỷ lệ lợi nhuận. Hơn nữa, mọi chi phí đầu vào đều phải liệt kê rất chi tiết, nên tỷ lệ lãi không cao. Ví như, một căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội đã chênh nhau đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có để bán. Vì thế, việc ưu đãi với chủ đầu tư là cần thiết, để họ tiếp tục đầu tư các dự án.