Dự án Imperia Sky Park chưa mở bán, nhiều đơn vị đã nhận 100 triệu đồng "giữ chỗ"

Nhiều kênh nhận tiền giữ chỗ trước thời điểm mở bán

"Anh chuyển trước 100 triệu để giữ căn, sau này chọn vị trí đẹp hơn…"

Tin nhắn đến liên tục. Buổi sáng một lần nhắc, buổi chiều lại thêm một cuộc gọi. Giọng nữ môi giới nhẹ nhàng, thuyết phục, không gây áp lực nhưng đủ khiến người nghe khó từ chối. Khi khách còn đang cân nhắc, lời đề nghị tiếp theo được đưa ra: "Anh cho em xin địa chỉ, em lái xe qua đón mình đi xem dự án, tiện qua công ty trao đổi luôn".

Từ một cuộc tư vấn, câu chuyện nhanh chóng được đẩy về một quyết định: chuyển tiền để "giữ chỗ". Điều đáng nói, dự án được nhắc đến - Imperia Sky Park (Nam An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) chưa công bố mở bán chính thức. Nhưng dòng tiền thì dường như đã bắt đầu vận hành.

Trong vai người có nhu cầu mua căn hộ, phóng viên được giới thiệu phương án "booking sớm" với mức tiền khoảng 100 triệu đồng. Theo tư vấn, khoản tiền này giúp giữ quyền ưu tiên lựa chọn căn, tham gia các đợt chọn căn khi dự án mở bán và có thể được hưởng chiết khấu khoảng 2%. 

Không chỉ dừng ở lời nói, môi giới còn gửi kèm hình ảnh quảng bá với nội dung "Chính thức nhận booking Imperia Sky Park", cùng hướng dẫn chuyển khoản vào tài khoản doanh nghiệp.

Lần theo các thông tin này, phóng viên tiếp cận được một "Hợp đồng đặt cọc thiện chí". Theo nội dung hợp đồng, số tiền 100.000.000 đồng được chuyển cho Công ty TNHH Phát triển Đầu tư và Kinh doanh Dịch vụ Đại Dương để giữ chỗ mua căn hộ thuộc dự án ghi là "MIK Imperia An Khánh". Hợp đồng cũng nêu rõ, khi dự án chính thức mở bán, nếu khách hàng đồng ý mua, khoản tiền này sẽ được chuyển thành tiền đặt mua.

Đáng chú ý, hoạt động nhận tiền giữ chỗ không diễn ra qua một đầu mối duy nhất. Các tài liệu phóng viên tiếp cận cho thấy có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp khác nhau trong các khâu giao dịch. 

Cụ thể, Công ty CP Địa ốc VietHomes phát hành phiếu đăng ký nguyện vọng; Công ty CP Tư vấn Phát triển và Kinh doanh BĐS M-Holdings cung cấp thông tin tài khoản để nhận tiền booking; trong khi hợp đồng đặt cọc lại được ký kết với Công ty TNHH Phát triển Đầu tư và Kinh doanh Dịch vụ Đại Dương. Dù hình thức khác nhau, điểm chung vẫn là khoản tiền khoảng 100 triệu đồng cho một "suất giữ chỗ".

Các tài liệu liên quan đến việc “giữ chỗ” căn hộ tại dự án Imperia Sky Park, thể hiện khoản tiền khoảng 100 triệu đồng.

Việc nhiều pháp nhân cùng tham gia vào quá trình nhận tiền với các hình thức khác nhau cho thấy dòng tiền "giữ chỗ" đang được triển khai qua nhiều kênh, thay vì tập trung tại một đầu mối. Từ đó đặt ra câu hỏi về mối liên hệ giữa các đơn vị này, cũng như vai trò của chủ đầu tư trong việc kiểm soát hoạt động phân phối.

Theo thông tin trên thị trường, Imperia Sky Park được giới thiệu do MIK Group phát triển. Tuy nhiên, các giao dịch mà phóng viên ghi nhận lại được thực hiện thông qua các đơn vị trung gian. Điều này đặt ra yêu cầu cần làm rõ: các hoạt động nhận booking, đặt cọc nêu trên có thuộc chủ trương của chủ đầu tư hay không; các đơn vị này có được ủy quyền hay không; và khoản tiền khách hàng đã nộp đang được quản lý theo cơ chế nào?

Trên thị trường bất động sản, việc đăng ký giữ chỗ trước khi mở bán không phải là hiện tượng mới. Tuy nhiên, trong trường hợp này, hoạt động giữ chỗ đi kèm với số tiền cụ thể, chính sách chiết khấu, hợp đồng đặt cọc và hướng dẫn chuyển khoản. Những yếu tố này cho thấy giao dịch không chỉ dừng ở việc ghi nhận nhu cầu, mà đã phát sinh yếu tố tài chính cần được xem xét dưới góc độ pháp lý.

Đáng chú ý, cách thức tiếp cận khách hàng, từ việc liên tục nhắn tin, gọi điện, đến đề nghị đưa đón trực tiếp cũng đặt ra vấn đề về mức độ tác động đến quyết định của người mua, nhất là khi thông tin pháp lý của dự án chưa được công bố rõ ràng.

Theo các chuyên gia, khi tham gia các giao dịch giữ chỗ, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án, chủ thể nhận tiền, nội dung thỏa thuận cũng như điều kiện hoàn trả tiền. Trong trường hợp các yếu tố này chưa rõ ràng, rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao dịch.

Cảnh báo rủi ro pháp lý từ “booking giữ chỗ”

Trao đổi dưới góc độ pháp lý, Luật sư Mai Thị Thảo, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law Firm), đồng thời là chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, cho hay: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chỉ khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (được Sở Xây dựng xác nhận bằng văn bản), chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng mua bán hoặc thu tiền từ khách hàng.

"Tuy nhiên, hiện nay nhiều đơn vị "lách luật" bằng cách ký "phiếu đặt chỗ" với giá trị từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, đi kèm các cam kết hoàn tiền nếu khách hàng không tiếp tục mua. Mặc dù không gọi đó là "hợp đồng mua bán" nhưng xét về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn trái quy định pháp luật", luật sư nhận định.

Luật sư Mai Thị Thảo cũng đưa ra những rủi ro đối với khách hàng khi tham gia đặt chỗ, giữ chỗ vào thời điểm pháp lý chưa đầy đủ.

Thứ nhất là rủi ro pháp lý, bởi chưa có căn cứ pháp luật rõ ràng nên "phiếu đặt chỗ" không được coi là giao dịch được pháp luật bảo vệ. Nếu dự án chậm tiến độ, bị thu hồi hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý, khách hàng gần như không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

Thứ hai là rủi ro tài chính, khi khách hàng phải ứng trước một khoản tiền cho một sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trong khi chủ đầu tư chưa bị ràng buộc trách nhiệm pháp lý đầy đủ. Việc hoàn tiền "tùy cam kết" chỉ là thỏa thuận dân sự và rất khó xử lý nếu xảy ra tranh chấp.

Thứ ba là rủi ro thông tin, khi một số môi giới có thể lợi dụng tâm lý "sợ lỡ cơ hội" để đưa ra thông tin chưa đầy đủ, dẫn tới việc người dân đặt chỗ mà không nắm rõ tình trạng pháp lý thực tế của dự án.

Trước vấn đề trên, luật sư cũng khuyến nghị khách hàng cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp các văn bản liên quan. Đồng thời, nên thận trọng, tránh nộp tiền dưới bất kỳ hình thức nào (đặt cọc, giữ chỗ, thiện chí…) nếu chưa xác minh rõ tình trạng pháp lý của dự án. Khách hàng cũng cần đọc kỹ các phiếu đặt chỗ, tránh ký vào những văn bản có điều khoản ràng buộc bất lợi hoặc cho phép bên nhận tiền giữ tiền trong thời gian dài mà không rõ mục đích.

Liên quan đến các nội dung nêu trên, phóng viên đã liên hệ với phía chủ đầu tư để làm rõ. Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi vẫn chưa nhận được phản hồi chính thức.