Dự thảo Luật thuế Bất động sản: Nhiều vấn đề cần làm rõ

Làm rõ nhà đất, căn hộ thứ 2, thứ 3

Trong Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản. Theo đó, dự thảo luật sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10/2024 để thông qua vào tháng 5/2025.

Theo Bộ Tư pháp, việc đánh thuế bất động sản (BĐS) cần nghiên cứu theo nguyên tắc không áp dụng với nhà có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà ở nông thôn, miền núi. Bên cạnh đó, cần đánh thuế nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng ở mức cao gấp 5 lần so với bất động sản đã xây dựng.

Đáng chú ý, Bộ Tư pháp đề xuất miễn thuế đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khi đánh thuế cao với căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Sau khi thông tin trên được đưa ra, đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Chị Trần Thị Linh (trú tại tỉnh Hà Nam) cho biết, việc đánh thuế BĐS là chính sách phù hợp. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần phải làm rõ, BĐS nào là đầu cơ, BĐS nào là sử dụng. Ví như, gia đình chị ngoài nhà ở quê thì mua một căn hộ khác ở Hà Nội cho con ở trong quá trình học đại học và đứng tên vợ chồng chị. Vậy, căn hộ ở Hà Nội là thứ 2, sẽ phải đánh thuế như thế nào?

Một trường hợp khác là gia đình có 3 đứa con đã trưởng thành. Bố mẹ có điều kiện mua cho mỗi con một căn hộ để ở riêng nhưng vẫn đứng tên bố mẹ mà chưa làm thủ tục cho tặng. Rõ ràng, đây là những căn hộ gia đình đang ở, không phải đầu cơ. "Chúng tôi hoàn toàn đồng ý đánh thuế cao đối với BĐS đầu cơ. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần làm rõ, thế nào là nhà đất đầu cơ, thế nào là nhà đất để sử dụng", chị Linh nói.

Anh Trần Hữu Hòa (trú tại quận Hà Đông, Hà Nội), làm môi giới một công ty BĐS, cho rằng, khi đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3, cơ quan chức năng cần phải làm rõ việc tính thuế các hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế cho thấy, hầu hết các Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đều khai giá bán thấp hơn thực tế. Ví dụ căn hộ 2 tỷ đồng thì người bán và mua thống nhất chỉ khai 1 tỷ đồng. Khi công chứng, nhân viên chỉ căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng bởi việc mua bán là dân sự, tự thỏa thuận nên không thể áp giá. Hoặc nếu có áp giá cũng khó bởi nó tùy thuộc vào thời điểm. Ví dụ, 1 căn hộ 56m2 ở khu chung cư Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội), thời điểm mua năm 2015 giá gốc là 13,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện giá thị trường căn này thị trường đã trên 30 triệu đồng/m2. Vì thế, khi mua bán họ chỉ thống nhất để bằng giá gốc nhằm trốn thuế. Văn phòng công chứng cũng không thể áp theo giá thị trường được, thuế cũng vậy - anh Hòa chia sẻ.

Còn theo chị Nguyễn Thị Xuân (quận Đống Đa, Hà Nội), việc tăng thuế BĐS thứ 2, thứ 3 nếu làm không tốt thì người dân có nhu cầu thực sẽ lãnh đủ, thậm chí không thể tiếp cận được. Bởi lẽ, khi tăng thuế, nhà đầu tư cũng sẽ tăng giá bán, chứ không thể chịu lỗ. "Ở chỗ tôi, căn nhà xã hội sau 5 năm chuyển nhượng thì sẽ phải tính cả thuế đất (khi mua ban đầu được miễn) và người mua sẽ chịu cả. Ví như, với căn hộ 41m2 có 2 phòng ngủ hiện được bán với giá 1,3 tỷ đồng. Ngoài ra, tổng các chi phí trong quá trình chuyển nhượng khoảng 86 triệu đồng, như thế mỗi m2, giá đã tăng thêm 2 triệu đồng và người mua phải chịu. Người bán không đồng ý chịu số tiền này. Dù vậy, người mua cũng phải "cắn răng" do phân khúc căn hộ có giá hơn 1 tỷ đồng tại Hà Nội rất ít, trong khi lại phù hợp với gia đình trẻ", chị Xuân chia sẻ.

Còn nhiều vấn đề cần giải quyết

Thực tế, thời gian qua, giá BĐS được đẩy lên cao, kéo theo tình trạng đầu cơ, lướt sóng, "thổi giá" làm rối loạn thị trường. Do đó, các chuyên gia cho rằng, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên BĐS là cần thiết. Tuy nhiên, cơ quan xây dựng dự án luật cần phải làm rõ nhiều vấn đề và có lộ trình cụ thể.  GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, cho rằng, muốn tính thuế BĐS thì chắc chắn phải có cái giá đất thị trường. Nhưng hiện tại, Việt Nam chưa có giá đất thị trường. Nếu giờ xây dựng giá đất thị trường thì cũng phải nhiều năm và có lộ trình.

Hơn nữa, cần phải làm rõ, đối với những trường hợp nhiều đất nhưng người ta đưa vào sử dụng thì khác với trường hợp nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng. Ví như, những người có nhà thứ 2, nhà thứ 3 mà họ đầu tư xây dựng, phát triển các dịch vụ, sản xuất (làm nhà trẻ, siêu thị…) tạo ra giá trị với xã hội thì phải khuyến khích, giảm thuế chứ không phải hễ cứ căn thứ 2 là đánh thuế.

"Cơ quan xây dựng dự án luật cũng cần làm rõ việc đứng tên hộ mảnh đất thứ 2, thứ 3. Đồng thời, cũng phải làm rõ đất ở tỉnh này, tỉnh khác, bởi hệ thống quản lý hiện nay vẫn là quản lý theo đất của từng tỉnh, thành chứ không phải là liên kết được dữ liệu toàn quốc. Như vậy, làm sao chúng ta biết được một người có đất toàn quốc này là bao nhiêu? Đặt ra mà không làm được thì đặt ra làm gì", ông Võ nói.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc dùng sắc thuế để điều tiết các hành vi mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là kinh doanh, đầu cơ đầu tư BĐS là đúng. Vấn đề là kỹ thuật đánh thuế như thế nào để cho nó đúng và trúng. Ví như, với giới kinh doanh BĐS, đầu tư mua bán lòng vòng, đẩy giá, thổi giá thì phải đánh thuế mạnh.

Ngoài ra, phải quản lý chặt công tác thuế. Hiện nay, việc quản lý thuế BĐS quá dễ, dẫn đến những người đầu cơ dễ dàng lách thuế và đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Nếu quản lý chặt, người dân sẽ phải chứng minh các thu nhập và mua bán của mình và đóng thuế đầy đủ. Để làm được điều này, cần phải kiểm soát cả việc giao dịch trên thị trường. Theo đó, cần bắt buộc phải qua sàn giao dịch khi chuyển nhượng, thanh toán qua ngân hàng. Khi đó, các đơn vị này bắt buộc phải thống kê, kê khai và yêu cầu nộp thuế, thực hiện nghĩa vụ trong quá trình giao dịch chẳng hạn. "Nếu thực hiện nghiêm như vậy thì hành vi kê khai gian dối sẽ mất đi và các phương tiện, những câu chuyện trốn thuế sẽ khó hơn", ông Đính góp ý.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, Việt Nam chưa đủ khả năng đánh thuế. Nguyên nhân là bởi hiện có rất nhiều nguồn cung nhà ở nhưng chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất trên phạm vi cả nước nên sẽ rất khó đánh thuế nhà đất. Do đó, cần có lộ trình và bước đi rõ ràng, đồng thời phải sớm xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn quốc; xác định rõ đâu là đầu cơ, đâu là nhu cầu thực tế, tránh "đánh" thuế oan cho những đối tượng không đủ khả năng chi trả.