Giá chung cư sẽ ra sao nếu người mua chỉ được sở hữu 50-70 năm?

2 luồng ý kiến trái chiều

Mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.

Lý do đưa ra đề xuất trên là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Dự định mua 1 căn chung cư khoảng 3 tỷ đồng tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), chị Bùi Thu Thủy bỗng đắn đo sau khi nghe có thông tin đề xuất sắp tới, niên hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ có thời gian 50-70 năm thay vì sở hữu vĩnh viễn như trước đây. "Vậy sau thời hạn này, con tôi, cháu tôi sẽ ở đâu? Chúng tôi bỏ ra một khối tài sản lớn là muốn sở hữu vĩnh viễn bất động sản chứ không phải là sở hữu có "hạn sử dụng". Tình hình này chắc tôi sẽ chuyển sang mua đất thổ cư ở ngoại thành, thay vì mua chung cư", chị Thủy chia sẻ.

Ở một góc nhìn khác, chị Lê Thị Nhàn (quận Ba Đình, Hà Nội) lại ủng hộ đề xuất chung cư có thời hạn sử dụng 50-70 năm vì cho rằng: "Cách này sẽ khiến giá nhà chung cư trở về giá thực của nó và những người thu nhập thấp như chúng tôi mới có thể dễ dàng mua chung cư. Chứ giờ giá chung cư "ảo" lắm!".

Thị trường chung cư có nguy cơ bị "thất sủng"?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, bình luận, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ quản lý. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả, đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ có thể bị chững lại.

"Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ", ông Khương nêu vấn đề.

Chuyên gia này cũng chỉ ra rằng, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Theo ông Sử Ngọc Khương, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm ấy. Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc này mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng.

Ông Châu cho biết, xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới từng bước được định hình trong một thập niên trở lại đây, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị "thất sủng", thậm chí suy giảm.

Chủ tịch HoREA phân tích thêm, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.