Thị trường chung cư tại Hà Nội: Giao dịch đìu hiu nhưng giá bán vẫn tăng

Thiết lập mặt bằng giá mới

Chị Minh cho biết, giá căn hộ chung cư với diện tích 85m2 tại một số dự án tại khu vực quận Hà Đông năm 2021 được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng, đến nay giá đã tăng lên gần 3 tỷ đồng.

Từ đầu năm đến nay, nhiều căn hộ chung cư tại Hà Nội được rao bán với giá tăng vài trăm triệu đồng so với trước đó. Tại địa bàn quận Hoàng Mai, các dự án mới bàn giao được rao bán với giá tăng cao so với hợp đồng. Các căn hộ của dự án Rose Town từng được rao bán với giá 1,9 tỷ-2,4 tỷ đồng tùy diện tích, giờ tăng lên mức 2,1 tỷ đồng đến 2,6 tỷ đồng. Hay dự án The Terra - An Hưng (quận Hà Đông) vào thời điểm năm 2019 khi đang được triển khai, chủ đầu tư chào bán với mức giá 22 triệu-25 triệu đồng/m2 tùy vị trí căn hộ. Tuy nhiên, mức giá nhà được sang nhượng đang là 27 triệu-30 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quang Hải, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết, từ giữa quý III/2021 đến nay, căn hộ chung cư có mức giá 30 triệu - 40 triệu đồng/m2 được nhiều người quan tâm, tùy theo khu vực giá đã tăng 10%-20% so với đầu năm 2021. Lý giải nguyên nhân giá tăng, theo ông Hải, do nguồn cung căn hộ chung cư trên toàn thành phố giảm, nhiều dự án vướng thủ tục pháp lý cùng với giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao khiến nhiều chủ đầu tư bị chậm tiến độ thi công. 

Ông Nguyễn Quang Hải nhận định, thị trường chung cư Hà Nội đang hình thành mặt bằng giá mới. Nếu cách đây 2 năm, giá chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... ở mức 30 triệu - 40 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 45 triệu-60 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực ở ngoại thành như: Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, trước đây giá căn hộ ở mức 18 triệu-20 triệu đồng/m2, thì nay lên đến 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến 60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những căn hộ có mức giá từ 20 triệu đến 25 triệu đồng/m2 hiện nay rất khan hiếm. Người có nhu cầu mua nhà với số tiền 1,5-2 tỷ đồng chỉ có thể tìm căn hộ ở các huyện ngoại thành.

Bị đẩy giá "trên trời"

Các chuyên gia cho rằng, sở dĩ căn hộ chung cư bị đẩy giá lên cao là do nhu cầu tìm kiếm nhà chung cư của người dân tại Hà Nội đang rất lớn. Nguyên nhân đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh, tốc độ tăng trưởng của dân nhập cư và dân số tự nhiên, cùng với đó là sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Dự báo, dân số Hà Nội sẽ đạt 9 triệu người vào năm 2025. Tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người vào năm 2030, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng, cao hơn đáng kể so với mức hiện tại là 67 triệu đồng.

Trong khi đó, nguồn cung lại không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguồn cung thị trường chung cư Hà Nội quý I/2022 chỉ có 2.800 căn, giảm 38% theo quý và 29% theo năm. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý I/2022, số căn hộ bán ra tại Hà Nội là 4.000 căn, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Đây được cho là nghịch lý khi nhu cầu mua chung cư của người dân là có thực và lớn. Lẽ ra tỷ lệ giao dịch sẽ tăng tương ứng nhưng thanh khoản căn hộ lại đang ở chiều ngược lại.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng, nguyên nhân là do giá căn hộ tại Hà Nội đang bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng của người mua. Đặc biệt, thị trường đang rất thiếu phân khúc nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Điều đáng lo ngại là các chủ đầu tư bất động sản hiện có xu hướng dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. Điều này càng làm nghiêm trọng hơn tình trạng lệch pha cung - cầu khi nhà cao cấp thì thừa còn nhà giá rẻ thì thiếu. Giá bất động sản được dự báo còn tiếp tục "leo thang" trong khi thanh khoản vẫn tiếp tục giảm.