Khu đô thị đa mục tiêu ở Hà Nội - Bài 1: Làm gì để về đích đúng hẹn vào năm 2030?

Thời gian...

Mô hình tích hợp đa chức năng không phải là khái niệm hoàn toàn mới trên thế giới. Ngay từ năm 1952, kiến trúc sư huyền thoại Le Corbusier đã hiện thực hóa ý tưởng về một "thành phố thẳng đứng" tại Marseille (Pháp), nơi một tòa nhà có thể chứa trọn cả không gian sống, trường học, thư viện, khách sạn và công viên.

Tại Việt Nam, khái niệm này đang được nâng tầm thành một chiến lược cấp thành phố với cái tên: Khu đô thị đa mục tiêu. Thay vì những khu đô thị "vắng bóng người" hay những "khu ngủ" thuần túy để ở, mô hình mới hướng tới một hệ sinh thái trọn vẹn, gắn chặt với định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, khi mục tiêu vận hành từ 2-3 khu đô thị quy mô lớn trước năm 2030 được đặt ra, áp lực thời gian đang đòi hỏi một cuộc chạy đua tốc độ chưa từng có. Trao đổi về vấn đề này, PGS.TS Đỗ Tú Lan, Nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - Bộ Xây dựng, nhận định: "Mô hình thiết kế tích hợp không có gì quá mới mẻ, nhưng thách thức lớn nhất lúc này chính là giới hạn thời gian chưa đầy 4 năm để thực hiện nhiều mục tiêu cùng một lúc. Để giải quyết bài toán tiến độ đối với các dự án siêu lớn như ở Đông Anh, chúng ta cần 5 điều kiện tiên quyết: Giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư có thực lực, nguồn vốn sẵn sàng, cơ chế phê duyệt thuận lợi và áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến".

Bà Lan cũng phân tích thêm, trên thực tế, nút thắt khó nhất và thường gây trễ hẹn nhất là giải phóng mặt bằng thì bước đầu đã được Hà Nội và các địa phương tháo gỡ quyết liệt với hơn 160 ha "đất sạch" đã lộ diện. Năng lực thi công hạ tầng khung của các nhà thầu Việt Nam hiện nay cũng đã tiến bộ vượt bậc. "Cái cần nhất lúc này là kế hoạch vốn rõ ràng và một quy trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết thật nhịp nhàng, thông suốt", PGS.TS Đỗ Tú Lan nhấn mạnh.

Bài toán hài hòa lợi ích

Một trong những điểm tạo ra áp lực lớn nhất cho các nhà đầu tư tư nhân chính là việc áp "khung cứng" cho cơ cấu sử dụng đất. Cụ thể là dành khoảng 40-50% quỹ nhà cho các mục tiêu an sinh (bao gồm tái định cư tại chỗ, nhà ở xã hội và công vụ); quỹ đất hỗn hợp còn lại khoảng 50-60% sẽ dành cho nhà ở thương mại và dịch vụ cao cấp.

Cơ cấu này vô hình trung tạo ra một bài toán hóc búa: Làm sao để vừa thu hút được dòng vốn tư nhân, vừa đảm bảo chất lượng hạ tầng cao cấp như kỳ vọng của Thành phố?

Dưới góc nhìn của một chuyên gia, KTS Nguyễn Trường Giang phân tích: Việc khống chế định mức lợi nhuận nhà ở thương mại ở mức tối đa 15% (và nhà ở an sinh là 10%) là một rào cản tài chính rất lớn đối với các nhà đầu tư tư nhân, nhất là trong bối cảnh họ phải gánh vác chi phí xây dựng hạ tầng đồng bộ cho toàn khu. Để mô hình này khả thi, Thành phố không nên áp dụng các công cụ quản lý hành chính xơ cứng, mà phải kích hoạt các cơ chế bù đắp tài chính gián tiếp.

KTS Nguyễn Trường Giang đề xuất: "Thành phố có thể xem xét các giải pháp hỗ trợ thiết thực như cho phép chậm nộp hoặc giảm một số loại thuế, tiền sử dụng đất trong giai đoạn đầu; hoặc tạo điều kiện ưu tiên cho nhà đầu tư được tiếp cận, giao thực hiện các dự án phụ trợ, các dự án thương mại khác có biên độ lợi nhuận tốt hơn ở các khu vực lân cận để cân đối dòng tiền".

Đồng tình với quan điểm cần tạo sức hút cho dự án nhưng không được buông lỏng chất lượng, PGS.TS Đỗ Tú Lan cho rằng bản thân quỹ đất thương mại nằm trong một khu đô thị tích hợp TOD hiện đại đã là một lợi thế cạnh tranh rất lớn trên thị trường. Tuy nhiên, điểm mấu chốt để siêu dự án này không đi vào vết xe đổ của các mô hình cũ chính là quyết tâm của Thành phố trong việc nâng tầm tiêu chuẩn hạ tầng, xóa nhòa hoàn toàn ranh giới giữa khu nhà ở thương mại và khu nhà ở an sinh.

PGS.TS Đỗ Tú Lan thẳng thắn nhìn nhận: "Phải chấm dứt tư duy cứ nhà tái định cư là chất lượng thấp. Thành phố phải kiểm soát chặt chẽ để hệ thống hạ tầng khung và dịch vụ xã hội tại đây đạt tiêu chuẩn đồng bộ. Thiết kế quy hoạch cần tạo ra những cấu trúc linh hoạt, đan xen các tiện ích để tạo môi trường vừa thích ứng thị trường, vừa làm hài lòng người dân tái định cư".

Sự thay đổi tư duy này đòi hỏi một tầm nhìn nhân văn hơn trong quy hoạch hiện đại. Bà Lan cũng chỉ ra một bài học kinh nghiệm từ các đô thị mới trước đây là việc quá "sạch sẽ" theo kiểu cơ học, vô tình đẩy người nghèo và lao động tự do ra bên ngoài, triệt tiêu sinh kế của họ. Đối với dự án TOD thí điểm lần này, quy hoạch buộc phải chủ động thiết kế các không gian dịch vụ đan xen, từ chợ đêm, phố đi bộ có quản lý đến các siêu thị lớn, trường học, bệnh viện. Chỉ khi những hộ dân bám đất tại chỗ có thể tiếp tục tự kinh doanh nhỏ lẻ, sống được và làm giàu được bằng dịch vụ đô thị, thì khu đô thị đa mục tiêu mới thực sự "sống" đúng nghĩa.

Kiến trúc nén và tư duy quản trị

Để một khu đô thị không bị biến tướng thành các "khối hộp" chỉ để ở sau khi chủ đầu tư bán xong nhà và rút lui, cấu trúc không gian và mô hình quản lý phải vượt qua được những tư duy lối mòn cũ kỹ.

Về mặt kỹ thuật, PGS.TS Đỗ Tú Lan gợi ý cấu trúc không gian lý tưởng cần đảm bảo tỷ lệ: 40% diện tích cho không gian ở, 40% cho việc làm và 20% cho tiện ích công cộng. Ba chức năng này không được chia cắt thành các mảng địa lý biệt lập mà phải đan xen, nén theo chiều dọc của công trình. Không gian ngầm và tầng thấp sẽ dành cho giao thông kết nối ga và thương mại; tầng trung là văn phòng, sinh kế; tầng cao là các phân khúc căn hộ đa dạng.

Song, kỹ thuật quy hoạch dù tốt đến đâu cũng sẽ không khả thi nếu thiếu một bàn tay quản trị thông minh. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, phân tích rằng mô hình này cần một cơ chế thử nghiệm đặc thù dựa trên Luật Thủ đô.

"Nguyên nhân lớn nhất khiến các dự án đô thị hỗn hợp tại Việt Nam nhanh chóng xuống cấp hoặc biến tướng là tư duy ăn xổi của chủ đầu tư. Họ bán xong căn hộ, thu tiền rồi rút lui, bỏ mặc diện tích văn phòng, thương mại hoang hóa. Mô hình mới đòi hỏi chúng ta phải chuyển dịch mạnh mẽ từ tư duy Phát triển bất động sản sang Quản trị đô thị tích hợp", Luật sư Tuấn nhận định.

Để làm được điều đó, một Ban quản lý TOD tích hợp gồm 3 bên: Nhà nước (quản lý quy hoạch, vận hành giao thông) - Doanh nghiệp (vận hành bất động sản, dịch vụ) - Cộng đồng cư dân cần phải được thành lập để điều hành, đảm bảo dân tái định cư và dân nhập cư đều được thụ hưởng dịch vụ, không có sự phân biệt đối xử.

Điều tiết thị trường và bài toán an cư thực tế

Bên cạnh những áp lực về kỹ thuật và vốn, chính sách định hướng hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong vòng 3 năm đầu (nếu bán trước hạn chỉ được bán lại cho chủ đầu tư với giá gốc) nhằm hướng tới mục tiêu triệt tiêu dòng tiền lướt sóng, đầu cơ cũng đang nhận được sự quan tâm và thảo luận đa chiều từ chính người dân trong vùng ảnh hưởng của dự án.

Là một người dân thuộc diện nhường đất nông nghiệp để phục vụ dự án tại Đông Anh, bà Nguyễn Thị Hoa bày tỏ sự đồng tình cao với chủ trương này: "Số tiền đền bù nhận được, gia đình tôi dành để ổn định cuộc sống và đầu tư cho con cái học hành. Chúng tôi rất ủng hộ việc Thành phố xây khu đô thị hiện đại để con cháu có chỗ ở, chỗ làm việc tốt ngay tại quê hương. Với tư cách là người dân, tôi thấy quy định hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm đầu đối với nhà ở thương mại là rất cần thiết, giúp những người có nhu cầu ở thực như con cái chúng tôi sau này không phải mua nhà với giá quá cao do tình trạng đầu cơ, thổi giá."

Mặc dù hoàn toàn đồng tình với mục tiêu kéo giá nhà về giá trị thực để bảo vệ người mua, song dưới góc độ thực tế đời sống, ông Trần Văn Nam, Đông Anh lại bày tỏ mong muốn chính sách sẽ có thêm những biên độ linh hoạt để ứng phó với các tình huống phát sinh: "Bà con ở đây cơ bản đồng thuận ký nhận bàn giao mặt bằng vì thấy dự án có định hướng khu tái định cư chất lượng. Tuy nhiên, đối với phần nhà ở thương mại, việc hạn chế chuyển nhượng 3 năm cũng cần tính đến các tình huống bất khả kháng của người dân. Ví dụ lỡ người mua nhà gặp sự cố lớn về sức khỏe, hoặc gia đình có việc hệ trọng cần dòng tiền gấp thì cơ chế giải quyết cần có độ mở hơn. Chính sách chống đầu cơ là rất tốt và nhân văn, nhưng có lẽ Thành phố nên cân nhắc bổ sung những quy định đặc cách, hướng dẫn cụ thể cho các trường hợp đặc biệt để người dân hoàn toàn yên tâm".

Các siêu khu đô thị đa mục tiêu của Hà Nội không đơn thuần là một giải pháp tình thế để giải quyết cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở tái định cư hay áp lực giao thông. Đây là một phòng thí nghiệm lớn đầy áp lực về cả quy hoạch kiến trúc lẫn chính sách an sinh xã hội. Giấc mơ về một nơi sống có đầy đủ sinh kế, trường học và không gian xanh trong tầm đi bộ 500m đang ở rất gần. Để những siêu dự án này kịp về đích đúng hẹn vào năm 2030, Hà Nội cần một tư duy mở, sẵn sàng đối mặt và tháo gỡ từng tầng áp lực để kiến tạo nên những không gian đô thị "đáng sống" đúng nghĩa.

(Còn nữa)