Luật sư đề xuất hợp thức hóa có điều kiện tại HH Linh Đàm: Không xử lý cơ học "trả nhà - nhận tiền"

Phiếu khảo sát không có giá trị pháp lý ràng buộc

Liên quan đến việc phát phiếu thu thập thông tin tới cư dân khu đô thị HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), trong đó đưa ra các phương án như "trả nhà - nhận tiền", nhiều người dân bày tỏ lo ngại về việc lựa chọn trong phiếu có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

Trao đổi với phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam, luật sư Diệp Năng Bình (Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật) cho rằng, cần nhìn nhận rõ bản chất pháp lý của loại phiếu này để tránh những hiểu nhầm không đáng có.

Theo luật sư Diệp Năng Bình, dưới góc độ pháp lý, phiếu khảo sát được phát cho cư dân trong vụ việc này gần như không có giá trị pháp lý ràng buộc. Bản chất của nó chỉ là một công cụ hành chính nhằm thu thập thông tin và ghi nhận ý kiến ban đầu của người dân, chứ không phải là một văn bản làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý .

Ông Bình phân tích, một văn bản muốn có giá trị pháp lý bắt buộc phải được ban hành đúng thẩm quyền, đúng hình thức và theo trình tự luật định, đồng thời phải thể hiện ý chí quản lý mang tính bắt buộc của cơ quan nhà nước. Trong khi đó, phiếu khảo sát trong trường hợp này không đáp ứng các điều kiện đó.

"Đây không phải là quyết định hành chính, không phải là thông báo thu hồi nhà, cũng không phải là văn bản giải quyết quyền sở hữu. Vì vậy, nó không thể được dùng làm căn cứ pháp lý để buộc người dân phải trả nhà hay chấp nhận bất kỳ phương án nào", luật sư Bình nêu rõ .

Cũng theo luật sư, việc người dân tích chọn vào một phương án trong phiếu khảo sát không thể bị coi là sự từ bỏ quyền lợi hay sự đồng ý có giá trị pháp lý.

Một hành vi như từ bỏ quyền sở hữu nhà ở hoặc chấm dứt giao dịch phải được thực hiện thông qua một giao dịch dân sự hợp pháp, thể hiện ý chí tự nguyện, rõ ràng và thường phải được lập thành văn bản có đầy đủ nội dung ràng buộc. Trong khi đó, một phiếu khảo sát mang tính tham dò ý kiến hoàn toàn không đủ giá trị để thay thế cho những điều kiện đó .

Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng, dù không có giá trị pháp lý ràng buộc, phiếu khảo sát cũng không phải là vô nghĩa.

Theo ông, giá trị thực sự của phiếu nằm ở khía cạnh chính sách. Thông qua việc tổng hợp ý kiến cư dân, cơ quan quản lý có thể đánh giá mức độ chấp nhận của xã hội đối với từng phương án xử lý, từ đó xây dựng phương án chính thức.

"Nói cách khác, phiếu khảo sát chỉ có giá trị tham khảo và định hướng, chứ không có giá trị quyết định", luật sư Bình nhận định .

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng dù không ràng buộc trực tiếp, kết quả khảo sát vẫn có thể gián tiếp tác động đến cách cơ quan nhà nước lựa chọn phương án xử lý trong tương lai, vì vậy người dân cần cân nhắc kỹ khi đưa ra ý kiến.

Trách nhiệm trước hết thuộc về chủ đầu tư

Liên quan đến các sai phạm khiến nhiều căn hộ chưa được cấp sổ đỏ, luật sư Diệp Năng Bình cho rằng trách nhiệm cần được xác định đúng chủ thể và bản chất vi phạm.

Theo đó, trách nhiệm chính và trực tiếp thuộc về chủ đầu tư – đơn vị tổ chức xây dựng, xin cấp phép và đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu công trình bị xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý mà vẫn bán, thì đó là hành vi vi phạm rõ ràng .

Trong trường hợp này, chủ đầu tư không chỉ phải chịu trách nhiệm hành chính mà về nguyên tắc còn phải chịu trách nhiệm dân sự đối với thiệt hại của người mua nhà.

Bên cạnh đó, luật sư cũng cho rằng không thể bỏ qua trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Một công trình quy mô lớn tồn tại sai phạm trong thời gian dài cho thấy có vấn đề trong công tác quản lý, từ cấp phép xây dựng, kiểm tra thi công cho đến giám sát trật tự xây dựng.

Theo luật sư Diệp Năng Bình, người mua nhà về cơ bản là bên thứ ba ngay tình. Họ tham gia giao dịch dựa trên hợp đồng mua bán hợp pháp và không có nghĩa vụ phải kiểm tra toàn bộ tính pháp lý của dự án ở mức độ chuyên sâu như cơ quan quản lý.

"Việc để người dân gánh chịu hậu quả từ những sai phạm mang tính hệ thống là không phù hợp với nguyên tắc bảo vệ người ngay tình trong pháp luật dân sự", ông nhấn mạnh .

Không thể xử lý cơ học theo kiểu "trả nhà - nhận tiền"

Về giải pháp, luật sư cho rằng không có phương án nào có thể giải quyết trọn vẹn cả về pháp lý lẫn thực tế trong trường hợp này, do sai phạm đã tồn tại trong thời gian dài và kéo theo hệ quả xã hội lớn.

Theo ông, hướng khả thi nhất là hợp thức hóa có điều kiện: rà soát toàn bộ dự án, phân định mức độ vi phạm, điều chỉnh quy hoạch nếu còn dư địa và buộc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính bổ sung, từ đó tiến tới cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Trong trường hợp buộc phải áp dụng phương án "trả nhà - nhận tiền", luật sư nhấn mạnh không thể thực hiện theo kiểu cơ học, chỉ hoàn trả tiền gốc.

"Việc hoàn trả phải tính đến giá trị thị trường tại thời điểm xử lý, yếu tố trượt giá cũng như các thiệt hại thực tế của người dân. Nếu không, bản chất là chuyển toàn bộ rủi ro từ sai phạm của chủ đầu tư sang người mua nhà, và điều đó là không thể chấp nhận", luật sư Bình phân tích .

Luật sư cho rằng với những vụ việc quy mô lớn như HH Linh Đàm, cần có một cơ chế xử lý mang tính tổng thể, thậm chí là một quyết định đặc thù ở cấp thành phố hoặc cao hơn, thay vì áp dụng máy móc các quy định hiện hành.

"Nguyên tắc quan trọng là không hợp thức hóa vô điều kiện cho sai phạm, nhưng cũng không thể để người dân ngay tình phải gánh hậu quả chính", luật sư Diệp Năng Bình nhấn mạnh.