Muốn mua nhà vừa túi tiền ở Hà Nội, nhiều người phải đi xa đến đâu?

Chấp nhận đi xa để có thể mua được nhà

Một cặp vợ chồng trẻ có trong tay khoảng 1 tỷ đồng tiền tích lũy. Họ từng nghĩ số tiền này đủ làm khoản vốn ban đầu để mua một căn hộ khoảng 2-3 tỷ đồng, phần còn lại vay ngân hàng và trả dần.

Nhưng khi đi tìm nhà, lựa chọn ngày càng thu hẹp. Những căn hộ phù hợp với khả năng tài chính không còn nhiều, trong khi các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Cuối cùng, thay vì tìm một căn nhà gần nơi làm việc, họ phải tính đến phương án đi xa hơn, tìm nhà ở những khu vực ven đô hoặc ngoài trung tâm.

Đây không phải bài toán riêng của một gia đình.

Báo cáo thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ mới đạt 5.317 căn, nhưng chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Đáng chú ý, trong quý không có nguồn cung mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m².

Với mức giá này, một căn hộ 50m² đã tương đương khoảng 3,5 tỷ đồng, còn căn 60m² khoảng 4,2 tỷ đồng. Với nhiều gia đình trẻ, đây là mức giá buộc họ phải thay đổi tiêu chí tìm kiếm: căn hộ nhỏ hơn, vị trí xa hơn hoặc chấp nhận đi lại lâu hơn để đổi lấy mức giá dễ chịu hơn.

Savills cũng ghi nhận khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội. Người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.

Điều này tạo ra một sự dịch chuyển đáng chú ý, khi không thể kéo giá căn nhà xuống, người mua buộc phải kéo rộng bán kính tìm kiếm.

Trước đây, một gia đình có thể đặt tiêu chí nhà cách nơi làm việc 10-15 km, khi giá nhà tăng, họ có thể chấp nhận 20 km. Nếu vẫn không tìm được sản phẩm phù hợp, khoảng cách ấy tiếp tục được nới rộng.

Một căn hộ ở xa trung tâm có thể rẻ hơn, nhưng mỗi ngày người mua phải trả thêm bằng thời gian đi lại. Với hai vợ chồng cùng đi làm, tổng thời gian di chuyển có thể trở thành một phần đáng kể của ngày sống. Gia đình có con nhỏ lại phải tính thêm trường học, việc đưa đón, chăm sóc con và khoảng cách với ông bà.

Khi đó, câu hỏi không còn đơn giản là "căn nhà này rẻ hơn bao nhiêu?", mà là "để có căn nhà này, gia đình phải đánh đổi những gì?".

Báo cáo của Savills cũng cho rằng các dự án hạ tầng trọng điểm có thể mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền hơn tại các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận. Hạ tầng được cải thiện sẽ giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở, thay vì nhu cầu tiếp tục dồn vào khu vực trung tâm.

Đây có thể là một hướng giải bài toán nhà ở Hà Nội trong dài hạn. Khi quỹ đất được mở rộng, các dự án mới có thêm không gian phát triển và người dân có thêm lựa chọn.

Nhưng với người mua ở thực, "vùng ven" chỉ thực sự hấp dẫn nếu khoảng cách địa lý được bù đắp bằng hạ tầng giao thông và các tiện ích thiết yếu.

Đi xa để mua nhà, hay ở gần để giữ thời gian sống?

Không phải ngẫu nhiên mà hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố được nhắc đến nhiều khi nói về bài toán nhà ở Hà Nội.

Savills đánh giá Hà Nội đang ưu tiên phát triển hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng dài hạn. Các dự án trọng điểm có thể mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền hơn tại vùng ven và các tỉnh lân cận.

Điều đó có nghĩa, trong tương lai, "nhà Hà Nội" có thể không còn được hình dung đơn thuần là những căn hộ nằm trong khu vực trung tâm hoặc các quận nội thành. Không gian sống của Thủ đô đang mở rộng cùng với các tuyến đường, vành đai, cầu và các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, sự mở rộng ấy chỉ thực sự có ý nghĩa với người mua nhà nếu nó giúp giảm tổng chi phí của cuộc sống, chứ không chỉ giảm giá căn hộ.

Giả sử một gia đình mua được căn nhà rẻ hơn 1 tỷ đồng ở khu vực xa hơn. Nếu đổi lại, mỗi ngày họ phải mất thêm hai giờ đi lại, phát sinh thêm tiền xăng xe, phí gửi xe hoặc chi phí phương tiện công cộng, trong nhiều năm, khoản "tiết kiệm" ban đầu sẽ cần được tính lại.

Với gia đình có con nhỏ, bài toán còn phức tạp hơn. Một căn nhà rộng hơn, giá thấp hơn nhưng cách trường học và nơi làm việc quá xa có thể khiến cha mẹ mất thêm nhiều giờ mỗi ngày cho việc đưa đón. Nếu ông bà ở nội đô, khoảng cách cũng đồng nghĩa với việc giảm bớt sự hỗ trợ vốn rất quan trọng đối với nhiều gia đình trẻ.

Bởi vậy, nhà vừa túi tiền không nên chỉ được tính bằng giá bán trên mỗi mét vuông. Đó phải là mức giá mà sau khi mua nhà, gia đình vẫn đủ khả năng duy trì cuộc sống và không phải đánh đổi quá nhiều thời gian cho việc đi lại.

Triển vọng nguồn cung đang mở ra thêm lựa chọn. Theo Savills, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến có 22 dự án mới, cung cấp khoảng 13.700 căn. Ở các phân khúc khác, nguồn cung tương lai cũng được mở rộng nhờ các dự án mới và hạ tầng.

Nhưng điều đáng quan tâm không chỉ là nguồn cung tăng bao nhiêu, mà những căn nhà ấy sẽ nằm ở đâu, giá bao nhiêu và kết nối với nơi làm việc, trường học, bệnh viện, dịch vụ thiết yếu như thế nào.

Bởi nếu nhà vừa túi tiền chỉ xuất hiện khi người mua phải đi ngày càng xa, thì bài toán an cư mới chỉ được giải một nửa.

Một căn nhà có thể rẻ hơn, nhưng một gia đình không chỉ mua những mét vuông để ở. Họ còn mua thời gian bên con cái, sự thuận tiện trong công việc, khoảng cách với người thân và chất lượng cuộc sống mỗi ngày.

Vì thế, câu hỏi "muốn mua nhà vừa túi tiền phải đi xa đến đâu?" có lẽ không nên được trả lời bằng một con số kilomet. Mà đi bao xa để giá nhà giảm xuống mức có thể mua được, nhưng vẫn đủ gần để một gia đình có thể sống một cuộc sống bình thường?