Nhà ở vừa túi tiền, vì sao ngày càng khó tìm?

Có tiền tích lũy vẫn khó mua nhà

Vợ chồng chị Giang, anh Nam (trú tại phường Từ Liêm, Hà Nội) có thu nhập ổn định, sau nhiều năm làm việc đã tích lũy được hơn 1 tỷ đồng. Với khoản tiền này, họ từng nghĩ có thể tìm một căn hộ khoảng 2-3 tỷ đồng, vay thêm phần còn thiếu và trả dần trong nhiều năm.

Nhưng bài toán ấy ngày càng khó.

Nếu một căn hộ 50-60m² có giá 3 tỷ đồng, 1 tỷ đồng tiền tích lũy mới chỉ đủ khoảng một phần ba giá trị căn nhà. Phần còn lại phải dựa vào vốn vay, trong khi khoản trả nợ hàng tháng có thể trở thành áp lực lớn đối với một gia đình còn phải nuôi con, thuê nhà hoặc trang trải các chi phí sinh hoạt khác. Đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tăng cao, từ 12 – 13% trở lên càng khiến giấc mơ tuột khỏi tầm tay.

Khó hơn nữa là việc tìm một căn hộ thực sự phù hợp với mức tiền ấy.

Báo cáo thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt 5.317 căn, nhưng chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Trong khi đó, giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và tới 27% theo năm. Đáng chú ý, Savills ghi nhận không có nguồn cung mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m².

Với một căn hộ 50m², mức giá 70 triệu đồng/m² đã tương đương 3,5 tỷ đồng, chưa kể các khoản chi phí liên quan. Căn 60m² sẽ có giá khoảng 4,2 tỷ đồng. Đây là những con số khiến khoảng cách giữa khả năng tích lũy của nhiều gia đình trẻ và giá một căn nhà ngày càng lớn.

Điều đáng nói là nhu cầu về nhà ở không biến mất theo giá. Savills nhận định khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.

Nói cách khác, vấn đề không hẳn là người dân không cần nhà, mà là loại nhà phù hợp với khả năng tài chính của họ ngày càng khó tìm.

Đây cũng là điều khiến khái niệm "nhà vừa túi tiền" dường như đang liên tục dịch chuyển.

Một gia đình có thể từng nghĩ căn hộ 2 tỷ đồng là vừa sức. Khi giá tăng, họ nâng giới hạn lên 2,5 tỷ đồng. Sau đó là 3 tỷ đồng, rồi 3,5 tỷ đồng. Nhưng nếu thu nhập và khả năng tích lũy không tăng với tốc độ tương ứng, cái gọi là "vừa túi tiền" sẽ cứ kéo ra xa.

Từ góc nhìn của người mua, đây là một cuộc chạy đua mà vạch đích liên tục dịch chuyển.

Báo cáo Savills cho thấy số lượng căn bán được trong quý II tăng nhẹ theo quý nhưng giảm theo năm; căn hộ hạng B chiếm 52% tổng số giao dịch. Trong khi đó, nguồn cung mới lại chủ yếu nghiêng về hạng A.

Điều này tạo nên một nghịch lý, phân khúc được nhiều người quan tâm và có giao dịch lớn vẫn tồn tại, nhưng nguồn cung mới lại không tập trung nhiều vào nhóm giá thấp hơn.

Đáng chú ý, từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C tại Hà Nội đã giảm trung bình 28% mỗi năm. Savills dự kiến hạng C chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Sự suy giảm liên tục của nguồn cung hạng C phần nào cho thấy dư địa dành cho các sản phẩm ở phân khúc thấp hơn đang ngày càng thu hẹp.

Cuộc "chạy đua" mà vạch đích luôn dịch chuyển

Câu chuyện về khả năng chi trả không chỉ nằm ở việc giá căn hộ tăng bao nhiêu phần trăm. Nó nằm ở khoảng cách giữa giá nhà và tốc độ tích lũy của người mua.

Một người có thể chấp nhận căn hộ nhỏ hơn. Có thể chấp nhận vị trí xa trung tâm hơn. Có thể giảm yêu cầu về tiện ích. Nhưng nếu mức giá thấp nhất trên thị trường sơ cấp vẫn liên tục tăng, việc thu hẹp kỳ vọng cũng có giới hạn.

Đây là lý do câu chuyện "nhà vừa túi tiền" ngày càng trở thành bài toán khó đối với các gia đình trẻ.

Savills cho biết, triển vọng nguồn cung thời gian tới có dấu hiệu tích cực hơn. Khoảng 22 dự án mới dự kiến mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ. Nguồn cung tương lai được kỳ vọng mở rộng nhờ các đại dự án mới và những chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, chính báo cáo cũng lưu ý rằng không có nguồn cung mới dưới 70 triệu đồng/m² trong quý II/2026.

Điều đó có nghĩa là nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với việc người thu nhập trung bình sẽ dễ mua nhà hơn. Câu hỏi quan trọng không chỉ là "có bao nhiêu căn hộ mới được đưa ra thị trường", mà còn là bao nhiêu căn nằm trong khả năng chi trả của số đông người có nhu cầu ở thực.

Ở góc độ này, hạ tầng và sự mở rộng không gian đô thị có thể mang đến một hướng giải bài toán khác.

Savills cho rằng Hà Nội đang ưu tiên phát triển hạ tầng, tạo nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng dài hạn. Các dự án trọng điểm có thể mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền hơn tại các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận.

Nhưng "ra xa hơn" cũng đồng nghĩa người mua phải tính thêm một loại chi phí khác đó là thời gian đi lại.

Một căn nhà rẻ hơn vài trăm triệu hay một tỷ đồng nhưng cách nơi làm việc hàng chục km có thể khiến gia đình phải trả thêm tiền xăng xe, gửi xe, phương tiện đi lại và đặc biệt là thời gian. Với những gia đình có con nhỏ, bài toán còn tạp hơn khi phải cân nhắc trường học, chăm sóc con và khoảng cách với ông bà.

Bởi vậy, một căn nhà được gọi là vừa túi tiền không chỉ nên được đo bằng giá bán trên mỗi mét vuông. Nó còn phải được đặt trong tương quan với thu nhập, khả năng vay, chi phí sinh hoạt và chi phí để duy trì cuộc sống sau khi mua nhà.

Nếu không tính cả những chi phí ấy, "vừa túi tiền" chỉ là một khái niệm trên bảng giá. Với nhiều gia đình trẻ, một căn nhà thực sự vừa sức phải là căn nhà họ có thể mua mà vẫn đủ khả năng sống một cuộc sống bình thường sau cánh cửa căn hộ.