Nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội - Bài cuối: Làm gì để hiện thực hóa giấc mơ an cư của người thu nhập thấp?

Cơ hội rộng mở, nhưng công nhân vẫn còn nỗi lo cũ

Từ khi Nghị định 261 có hiệu lực, nhiều người trẻ làm việc tại đô thị bắt đầu tính toán lại bài toán an cư. Cơ hội mua nhà ở xã hội nay không chỉ dành cho nhóm thu nhập quá thấp, mà mở rộng tới những người có thu nhập trung bình nhóm từng "vênh" chuẩn trước đây.

Tuy nhiên, tại các khu công nghiệp, không ít công nhân lại tỏ ra lo lắng khi "cửa" được mở rộng, liệu phần cơ hội của họ có bị thu hẹp đi?

Chị Nguyễn Thị Duyên, công nhân may tại Khu Công nghiệp Phú Nghĩa (Hà Nội), chia sẻ: "Tôi làm hơn 10 năm, thu nhập khoảng 9–10 triệu đồng/tháng. Dù được xét mua nhưng vẫn không đủ tích lũy để trả trước 20% giá trị căn hộ, chưa kể tiền lãi hằng tháng". Với giá nhà ở xã hội tại Hà Nội phổ biến từ 1,2–1,8 tỷ đồng/căn, khoản trả góp mỗi tháng vẫn là gánh nặng lớn với nhiều gia đình công nhân.

Thực tế, khi nhóm lao động có thu nhập 15–20 triệu đồng bắt đầu đủ điều kiện và có khả năng vay trả tốt hơn, thì nhóm thu nhập thấp thực sự lại gặp thêm rào cản: không đủ tích lũy để bước vào cuộc chơi mua nhà. Cùng một nguồn cung hạn chế, điều này khiến tỷ lệ "chọi" tăng lên và những người khó khăn hơn lại dễ bị bỏ lại phía sau.

Ba nút thắt cần tháo gỡ

Để nhà xã hội phát triển, người mua tiếp cận được "nơi an cư", các chuyên gia khuyến nghị cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tháo gỡ thủ tục hành chính, kiểm soát giá bán và tăng quỹ đất dành cho phân khúc này.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những rào cản lớn nhất hiện nay là thủ tục đầu tư kéo dài, chính sách ưu đãi khó tiếp cận và quỹ nhà cho thuê còn hạn chế. Bộ đang phối hợp với các địa phương để đẩy nhanh quy trình xét duyệt, đơn giản hóa hồ sơ và hoàn thiện cơ sở dữ liệu dân cư, hướng tới xét duyệt trực tuyến nhằm giảm tình trạng "ưu tiên nhầm đối tượng".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dù việc nâng trần thu nhập đã mở rộng cơ hội, nhưng nhiều địa phương vẫn gặp vướng ở khâu quy hoạch và giải phóng mặt bằng, khiến nguồn cung nhà ở xã hội còn chậm. "Nếu không giải quyết được bài toán quỹ đất sạch, thì dù chính sách có rộng mở đến đâu, người thu nhập thấp vẫn khó có cơ hội tiếp cận", ông nói.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng dài hạn vẫn là điểm nghẽn lớn nhất. Hiện người mua nhà ở xã hội có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) với lãi suất ưu đãi 5,4%/năm, thời hạn tối đa 25 năm mức thấp nhất trong hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, nhiều dự án chưa được ký kết hợp tác tín dụng, khiến người mua không thể tiếp cận gói vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các gói vay ưu đãi cần thiết kế linh hoạt và sát thực tế hơn, với mức lãi suất chỉ nên khoảng 3–4,8%/năm để người thu nhập thấp có thể vay mua nhà. Ông cũng đề xuất mở rộng chính sách tín dụng ưu đãi cho phân khúc nhà thương mại giá rẻ dưới 3 tỷ đồng/căn, nhằm chia sẻ áp lực với nhà ở xã hội và giúp người trẻ tăng khả năng sở hữu nhà.

Để nhà ở xã hội phát triển đúng hướng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, việc tháo gỡ thủ tục hành chính, kiểm soát giá bán và tăng quỹ đất dành cho phân khúc này là điều tiên quyết. Ông kiến nghị giao đơn vị độc lập khảo sát nhu cầu thực tế để tránh lệch pha cung – cầu, đồng thời yêu cầu các địa phương rà soát dự án thương mại từ 2 ha trở lên để đảm bảo nghĩa vụ dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. "Địa phương nào chậm triển khai phát triển loại hình này phải chịu trách nhiệm", ông nói.

Ở tầm chính sách, cần quy định tỷ lệ tối thiểu căn hộ dành cho người thu nhập thấp thực sự trong mỗi dự án nhà ở xã hội, tránh tình trạng nhóm có điều kiện tốt hơn chiếm phần lớn. Đồng thời, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia để việc xét duyệt hồ sơ minh bạch, tránh tình trạng "xin – cho" trong quá trình phân bổ.

Nâng trần thu nhập trong Nghị định 261 là bước tiến thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc mở rộng cơ hội an cư. Tuy nhiên, chỉ khi đi cùng cơ chế tín dụng dài hạn, phân bổ công bằng và thủ tục gọn nhẹ, chính sách mới thật sự chạm đến đúng người cần nó nhất. Bởi mở rộng cánh cửa là cần thiết, nhưng quan trọng hơn, phải đảm bảo cánh cửa ấy dẫn tới ngôi nhà của những người lao động đang thực sự mơ ước về chốn an cư.