Shophouse "xịn" giảm giá sâu vẫn ế ẩm, “shophouse bình dân” lên ngôi

Shophouse ế ẩm nặng

"Vừa bán rồi, mua 9 tỉ 9 giờ bán 6 tỉ 4, bán mãi mới được, lỗ nặng", anh Dương - một chủ đầu tư vừa bán xong căn shophouse tại khu đô thị E. - cho biết.

"Shophouse" là một khái niệm "tên tiếng Tây" giờ đã quen thuộc, là bất động sản dạng "shop" - có thể kinh doanh và "house" - nhà có thể ở. Shophouse thông dụng nhất có 2 dạng. Dạng thứ nhất có thể theo kiểu căn hộ với mặt bằng kinh doanh nằm tại tầng 1 của tòa chung cư, hoặc là dạng nhà liền kề nằm trong dự án, khu phố, có mặt bằng tầng 1-2 để kinh doanh và phía trên để ở.

Có một thời, shophouse được coi là "gà đẻ trứng vàng", luôn "cháy" hàng kể từ thời điểm thậm chí chưa mở bán. Với các dự án lớn nhỏ khác nhau được xây dựng, chủ đầu tư bố trí shophouse ở tầng 1, mặt bằng kinh doanh mở ra sảnh chung cư, đi thêm cả loạt shophouse, cả dãy nhà phố kinh doanh. Hàng loạt nhà đầu tư đã đặt tiền trước, đặt mua trước qua "đường ngoại giao". Lúc mở bán chính thức, shophouse được bán hết rất nhanh. Những shophouse, nhà liền kề kinh doanh kiểu này có mức giá bán cao, từ 10 đến 30-40 tỉ đồng tùy dự án, là dạng shophose xịn, hạng sang.

Dịch Covid-19 bùng phát, cơn ác mộng đến với các chủ đầu tư khi toàn bộ hoạt động mua bán, cho thuê shophouse dừng lại. 2 năm sau dịch, cơn ác mộng này tiếp tục kéo dài, shophouse khó kinh doanh. Chủ kinh doanh liên tục trả mặt bằng, chủ nhà giảm giá thuê vẫn không tìm được khách thuê. Đi kèm theo đó, giá bán giảm trầm trọng, rất nhiều chủ đầu tư muốn bán không được.

Anh Tiến - một người có tiếng trong giới kinh doanh xe cộ - đã đầu tư liền lúc 2 căn dạng shophouse trong 1 khu đô thị ở phân khúc cao. Chủ đầu tư này ròng rã cả năm nay rao cho thuê với giá giảm chỉ còn một nửa là 25 triệu đồng/tháng (trước đây giá thuê khoảng 50 -70 triệu đồng/tháng) nhưng mãi mới tìm được khách thuê 1 căn. Giá mua là 25 tỉ đồng/căn, giá rao bán giảm xuống 22, rồi 20 tỉ/căn, 2 năm nay ở tình trạng "không trôi được".

Tình trạng các shophouse trống rỗng bên trong, bên ngoài treo biển cho thuê có thể thấy ở một loạt khu đô thị tại nhiều nơi. Tại Hà Nội, hàng loạt shophouse của các dự án ở quận Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông đều rơi vào tình trạng ế ẩm. Các shophouse ở những khu xa trung tâm hơn như tại Hoài Đức thì vắng vẻ, xuống cấp, bởi cư dân chưa chuyển đến sống.

Trong các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động qua 2 năm (2022 và 2023) của 2 đơn vị có uy tín là Savills và CBRE thì phân khúc shophouse, nhà phố thương mại liên tục có sự sụt giảm về giá bán và giá thuê. Savills cũng chỉ ra rằng 50% số lượng các đơn vị bán lẻ, nhà cung cấp dịch vụ có doanh thu sụt giảm 50% trong 2 năm qua. Các đơn vị nhà hàng, kinh doanh dịch vụ ẩm thực, ăn uống ở phân khúc trung đến cao cấp đều có sự cắt giảm về mặt bằng kinh doanh. Ở chiều hướng khác, thương mại điện tử tại Việt Nam liên tục gia tăng, tâm lý "ở nhà rồi tiêu tiền" tăng mạnh từ thời điểm dịch cho đến hiện tại.

"Shophouse bình dân" bất ngờ lên ngôi ngoạn mục

Thị trường bất động sản đôi khi vẫn xảy ra vài điều kì lạ, thú vị mà ít người ngờ tới. Trong khi các shophouse "xịn", nằm tại các dự án hạng sang phải giảm giá, bán cắt lỗ thì "shophouse bình dân" lại lên ngôi.

Thực chất, gọi đây là "shophouse" chỉ mang tính chất tương đối, bởi cũng đủ được 2 tính năng là vừa ở vừa kinh doanh. Những "shophouse bình dân" ở nhiều khu đô thị phân khúc thấp có diện tích nhỏ, 50 đến 80m2, thậm chí có thể chỉ 30m2 với 1 gác xép dùng để ngủ. Giá bán ban đầu của những "shophouse" này là từ 1 đến 3 tỉ đồng. Khu chung cư là bình dân, nhiều tầng, mật độ căn hộ lớn, số lượng dân cư đông.

Tại Hà Nội, những khu chung cư như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm, "shophouse" là những căn hộ ở tầng 1. Ở những khu chung cư này, mặt bằng tầng 1 là các cửa hàng được liên kết, thậm chí còn hình thành lên cả 1 khu chợ. Nếu như các shophouse ở các khu "xịn" là các dịch vụ, nhà hàng, quán café, cửa hàng thời trang sang trọng, thì "shophouse bình dân" là tiệm thuốc, cửa hàng tạp hóa, quán phở, hàng gội đầu, thậm chí cả… quán trà đá. Tất cả để phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh, cung cấp các dịch vụ, mặt hàng thiết yếu hàng ngày cho 1 cộng đồng dân cư đông đúc. Chủ các shophouse này sẵn sàng nhận dịch vụ ship hàng lên tầng trên ngay khi khách gọi điện yêu cầu.

Anh Minh Tuấn - chủ một quán phở ở một khu đô thị tại Q.Nam Từ Liêm (Hà Nội) - cho biết: "Bán hàng ở đây vô cùng sướng, khách đông, làm quần quật từ sáng tới đêm. Bây giờ giá chung cư trung tâm cao lắm, nên ra xa chút thì giá rẻ hơn, phù hợp nhiều người. Dân cư về đông đúc, do xa nên mọi dịch vụ tại chỗ đều hoạt động hết công suất. Tôi tính mở thêm cửa hàng thứ 2 nhưng không thể có mặt bằng mà thuê nữa, kín hết rồi. Giá thuê mặt bằng của tôi là 20 triệu đồng/tháng, khá cao nhưng kinh doanh tốt". Như vậy, giá thuê "shophouse bình dân" lại gần ngang với giá thuê shophouse "xịn", điều tưởng chừng vô lý nhưng lại phù hợp với thực tế kinh doanh.

Trên trao đổi của các môi giới bất động sản, khi một môi giới hỏi tìm shophouse dạng bình dân này, hàng loạt môi giới khác cùng trả lời "không có nhé, có ai gửi nhờ tìm khách thuê đâu".

Khảo sát tại các trang mua bán, cho thuê bất động sản, các shophouse "xịn" đều nằm trong tình trạng tin treo cả một thời gian dài. Ngược lại, giá bán "shophouse bình dân" đã tăng gấp đôi thậm chí gấp 3-4 lần.

Một nhà đầu tư bất động sản từng mua 2 căn shophouse ở 1 khu chung cư bình dân với giá 1,5 tỉ đồng/căn. Thời điểm anh mua, nhiều người nói "cái này đầu tư làm gì". Sau thời gian dài cho thuê, nhà đầu tư này vừa bán với mức giá lên tới 4,5 tỉ đồng/căn.