Sửa đổi Luật Nhà ở: Tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, bảo vệ quyền lợi cư dân và đô thị

Giải quyết triệt để tranh chấp chung cư hỗn hợp và quỹ bảo trì

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, sự bùng nổ của các mô hình chung cư hỗn hợp (tích hợp đồng thời căn hộ, văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại) đang kéo theo những hệ lụy pháp lý nan giải. Tình trạng tranh chấp dai dẳng giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân chủ yếu bắt nguồn từ sự nhập nhèm trong việc phân định ranh giới sở hữu chung - riêng và cơ chế vận hành quỹ bảo trì 2%. Vấn đề này không chỉ làm tổn hại đến quyền lợi kinh tế của người dân mà còn làm gia tăng các điểm nóng khiếu kiện kéo dài, trực tiếp đe dọa đến an ninh trật tự tại các khu đô thị.

Đóng góp thảo luận tại phiên họp tổ, ĐBQH Vũ Văn Tiến, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng, đã nêu thực trạng nhức nhối này bằng một hình ảnh ví von: "Hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại" .

Để chấm dứt tình trạng tranh chấp và đùn đẩy trách nhiệm tại các tòa chung cư hỗn hợp, đại biểu Vũ Văn Tiến kiến nghị dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cần tập trung giải quyết dứt điểm 3 nhóm vấn đề trọng tâm:

Thứ nhất, phân định rõ ràng các phạm vi sở hữu: Cần rạch ròi 3 loại hạng mục gồm sở hữu riêng hợp pháp, sở hữu chung của từng khu chức năng và sở hữu chung của toàn tòa nhà dựa trên hồ sơ dự án và thiết kế được phê duyệt

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế phân chia và quản lý quỹ bảo trì 2%: Cần quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì theo từng khu chức năng độc lập

Thứ ba, thay đổi căn cứ tính kinh phí bảo trì đối với diện tích chủ đầu tư giữ lại: Không thể áp dụng một cách máy móc mức giá bán căn hộ cao nhất làm chuẩn chung để tính phí bảo trì cho khối văn phòng, khách sạn hay thương mại

Những nội dung được đưa ra thảo luận tại nghị trường cũng chính là những trăn trở, bức xúc mà đông đảo cử tri và người dân sinh sống tại các khu chung cư lớn liên tục kiến nghị trong thời gian qua. Cử tri Nguyễn Văn Hùng, phường Thanh Xuân, Hà Nội, giãi bày: "Thực tế nhiều năm qua tại các chung cư, chủ đầu tư và các bên liên quan thường xuyên đùn đẩy trách nhiệm trong việc bàn giao quỹ bảo trì cũng như diện tích sở hữu chung. Cư dân chúng tôi nhiều nơi rơi vào cảnh mòn mỏi kêu cứu. Cử tri kỳ vọng kỳ họp Quốc hội lần này sẽ sửa đổi luật để loại bỏ các kẽ hở pháp lý, bảo vệ tài sản hợp pháp của người dân". Cử tri Trần Thị Mai, phường Hoàng Mai, Hà Nội cũng nhấn mạnh: "Cần phải có những điều khoản hành chính rõ ràng ngay trong luật để chấm dứt việc chủ đầu tư chậm trễ, nhập nhèm hay chiếm dụng diện tích chung và quỹ bảo trì của dân".

Minh bạch hệ số bồi thường và tăng cường quản trị dữ liệu số

Ở góc độ tổng thể, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng, đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong việc trình đồng bộ các dự án luật, đồng thời chỉ ra những khoảng trống pháp lý nếu không được điều chỉnh kịp thời trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đi thẳng vào vấn đề bồi thường cải tạo chung cư cũ, bài toán nan giải của các đô thị lớn, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn phân tích sâu về sự thiếu hụt công cụ định lượng: "Dự thảo Luật Nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 115, việc chủ sở hữu nhà chung cư cũ được bồi thường theo hệ số K, nhưng Điều 2 không giải thích khái niệm hệ số K và dự thảo không có khung hệ số, toàn bộ giao Chính phủ theo khoản 5. Đây là nội dung quyết định lợi ích của hàng vạn hộ dân ở các đô thị lớn. Đề nghị luật hóa nguyên tắc xác định và khung hệ số K".

Phân tích sâu hơn, đại biểu chỉ ra rằng hệ số bồi thường K là yếu tố quyết định trực tiếp đến quyền lợi tài sản sống còn của hàng vạn hộ dân khi cải tạo chung cư cũ. Do đó, việc dự thảo luật bỏ trống khung hệ số này và giao toàn bộ cho Chính phủ quy định chi tiết là một khoảng trống pháp lý lớn cần phải được luật hóa ngay. Đồng thời, dự thảo cho phép Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn nhà đầu tư nhưng lại không quy định tỷ lệ đồng thuận tối thiểu. Đây là một lỗ hổng đáng lo ngại, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân vốn đã được Hiến pháp bảo hộ.

Đặc biệt, về phương thức quản lý hiện đại, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh sự cần thiết phải chuyển từ tư duy "ghi nhận dữ liệu sau khi đã xét duyệt" sang tư duy "tra cứu dữ liệu số tự động để xác minh ngay từ đầu". Đại biểu chỉ ra rằng, việc quy định cập nhật thông tin bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vào hệ thống như dự thảo mới chỉ dừng lại ở khâu thống kê hậu kiểm. Để ngăn chặn triệt để tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định riêng một điều về cơ sở dữ liệu nhà ở, kết nối trực tiếp với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Điều này cho phép cơ quan chức năng tra cứu tự động để xác minh thu nhập, điều kiện nhà ở của người đăng ký trước khi phê duyệt, đưa dữ liệu số trở thành căn cứ pháp lý thay thế các loại giấy xác nhận thủ công phiền hà.

Từ góc độ thực tiễn đời sống, đông đảo người dân và cử tri cũng có những kiến nghị rất xác đáng xung quanh bài toán cải tạo chung cư cũ và quản lý nhà ở xã hội. Cử tri Lê Văn Minh, phường Ngọc Khánh, Hà Nội, kiến nghị: "Các dự án cải tạo chung cư cũ tại nội đô bị đình trệ nhiều năm nay phần lớn do thiếu một khung pháp lý minh bạch về hệ số K và thiếu tỷ lệ đồng thuận rõ ràng. Cử tri rất mong các đại biểu đưa được những nguyên tắc này vào thẳng trong luật để người dân có cơ sở pháp lý vững chắc đàm phán, đồng hành cùng doanh nghiệp". Cử tri trẻ Phạm Thị Lan, phường Bạch Mai, Hà Nội, kiến nghị: "Người dân rất kỳ vọng vào việc ứng dụng dữ liệu số vào xét duyệt đối tượng nhà ở xã hội. Cử tri kiến nghị cần sớm đưa giải pháp này vào vận hành để dẹp bỏ hoàn toàn các loại giấy xác nhận thủ công phiền hà, đồng thời ngăn chặn triệt để tình trạng lách luật để thụ hưởng chính sách".

Những phân tích và đề xuất từ các đại biểu Quốc hội Đoàn thành phố Hải Phòng đã chỉ đúng và trúng các điểm nghẽn pháp lý thực tiễn. Việc tiếp thu, hoàn thiện các quy định này trong Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cử tri và nhân dân mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản đô thị phát triển ổn định, bền vững.