Trái phiếu bất động sản bùng nổ trở lại: Huy động hàng chục nghìn tỷ đồng giữa áp lực đáo hạn gia tăng

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô tăng mạnh so với cùng kỳ mà còn ở sự thay đổi rõ rệt trong cơ cấu phát hành, khi nhóm doanh nghiệp bất động sản đã quay trở lại vị trí dẫn dắt thị trường.

Bất động sản tái chiếm thị trường trái phiếu

Dẫn đầu về giá trị phát hành trong tháng là Techcombank với 8.000 tỷ đồng, tuy nhiên nếu xét theo ngành, bất động sản mới là lĩnh vực chiếm ưu thế rõ rệt và mang tính dẫn dắt. 

Ngay sau Techcombank là hàng loạt doanh nghiệp địa ốc với các thương vụ quy mô lớn, trong đó nổi bật là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An huy động 7.500 tỷ đồng, Vinhomes với 6.000 tỷ đồng và CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc đạt 5.700 tỷ đồng. 

Quy mô các đợt phát hành này không chỉ cho thấy nhu cầu vốn lớn mà còn phản ánh khả năng tiếp cận nhà đầu tư của các doanh nghiệp có quỹ dự án và hệ sinh thái đủ mạnh.

Đáng chú ý, sự hiện diện của các doanh nghiệp có liên hệ với Masterise Group cho thấy xu hướng huy động vốn theo "cụm hệ sinh thái" đang ngày càng rõ nét. Thay vì phát hành đơn lẻ, nhiều doanh nghiệp lựa chọn cấu trúc hợp tác, chia sẻ dự án hoặc liên kết tài chính để tăng độ tin cậy và khả năng phân phối trái phiếu ra thị trường. Cách tiếp cận này giúp tối ưu hóa dòng vốn cho các dự án lớn, đồng thời tạo ra một "lớp đệm" về mặt thương hiệu và uy tín khi tiếp cận nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn chưa hoàn toàn lấy lại niềm tin sau giai đoạn biến động trước đó.

Sự trở lại mạnh mẽ của bất động sản trên thị trường trái phiếu cũng đánh dấu sự đảo chiều đáng kể so với năm 2025. Nếu như trong quý I/2025, toàn bộ lượng trái phiếu phát hành thuộc về các ngân hàng và công ty chứng khoán thì sang quý I/2026, hơn 60% giá trị phát hành đã thuộc về nhóm địa ốc. Diễn biến này phản ánh rõ nét sự thay đổi trong nhu cầu vốn của nền kinh tế: khi kênh tín dụng ngân hàng vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải quay lại thị trường trái phiếu như một kênh huy động trung và dài hạn quan trọng.

Ở một góc độ khác, sự dịch chuyển này cũng cho thấy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư đang dần cải thiện. Sau giai đoạn thận trọng kéo dài, dòng tiền đã bắt đầu quay lại với trái phiếu bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp có dự án rõ ràng, pháp lý tiến triển và có sự hậu thuẫn từ các hệ sinh thái lớn. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn mang tính chọn lọc cao, khi dòng vốn chủ yếu tập trung vào một số doanh nghiệp có tên tuổi, thay vì lan tỏa rộng toàn thị trường như giai đoạn trước đây.

Áp lực đáo hạn gia tăng, rủi ro chưa được giải tỏa

Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động của hoạt động phát hành là áp lực đáo hạn ngày càng gia tăng, đặc biệt trong quý II/2026. Theo phân tích của Công ty Chứng khoán MBS, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý này ước tính khoảng 58.000 tỷ đồng, tăng tới 140% so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 79%. Tính chung cả năm 2026, lượng trái phiếu đáo hạn có thể vượt 200.000 tỷ đồng, tạo ra áp lực rất lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt là những đơn vị có khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế.

Áp lực này đã phần nào thể hiện qua tình trạng chậm thanh toán có dấu hiệu gia tăng. Riêng trong tháng 3/2026, thị trường ghi nhận 9 mã trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi với tổng giá trị khoảng 4.700 tỷ đồng, nâng tổng dư nợ trái phiếu chậm trả lên khoảng 2,2% toàn thị trường. Dù tỷ lệ này chưa ở mức báo động, nhưng nó cho thấy những khó khăn về dòng tiền vẫn chưa được giải quyết triệt để và việc phát hành trái phiếu mới trong nhiều trường hợp mang tính chất tái cấp vốn, thay vì phục vụ mở rộng đầu tư.

Một yếu tố khác cũng đáng chú ý là sự suy giảm mạnh của hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn. Trong quý I/2026, giá trị mua lại giảm tới 58% so với cùng kỳ và xuống mức thấp nhất trong vòng 4 năm. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên duy trì thanh khoản hơn là giảm nợ, đồng thời phản ánh khả năng tích lũy dòng tiền nội bộ còn hạn chế.

Bên cạnh đó, việc nhiều doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái cùng tham gia huy động vốn và triển khai dự án, như trường hợp của Minh An và Tam Tài Lộc trong các dự án liên quan đến Masterise, vừa tạo thuận lợi trong huy động nguồn lực, vừa tiềm ẩn rủi ro lan truyền nếu một mắt xích gặp vấn đề tài chính. Mô hình này giúp tối ưu cấu trúc vốn và tăng tốc triển khai dự án, nhưng cũng khiến việc đánh giá độc lập mức độ rủi ro của từng doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Nhìn tổng thể, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026 đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt về mặt thanh khoản và quy mô phát hành, đặc biệt với sự trở lại của nhóm bất động sản. Tuy nhiên, sự phục hồi này mang tính chất thận trọng và phần lớn được thúc đẩy bởi nhu cầu xử lý áp lực nợ đến hạn, thay vì phản ánh một chu kỳ tăng trưởng mới. 

Trong bối cảnh khối lượng đáo hạn vẫn ở mức cao và rủi ro chậm thanh toán chưa hoàn toàn được kiểm soát, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận động trong trạng thái cân bằng mong manh giữa phục hồi và áp lực tái cấu trúc.