Vì sao doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tăng gấp đôi?

Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý về cơ cấu phát hành. Nếu cùng kỳ năm ngoái, khối ngân hàng chiếm ưu thế tuyệt đối thì năm nay, doanh nghiệp bất động sản đã trở thành lực lượng huy động vốn nổi bật nhất.

Trong 5 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt hơn 127.300 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản đóng góp khoảng 44% tổng quy mô phát hành, tương đương hơn 56.000 tỷ đồng, tăng 2,1 lần so với mức 26.500 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2025.

Ngược lại, tỷ trọng phát hành của khối ngân hàng giảm từ khoảng 70% xuống còn 48%.

Đáng chú ý, phần lớn lượng phát hành mới đến từ các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vingroup, cho thấy nhu cầu vốn lớn đang quay trở lại ở các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất và danh mục dự án quy mô lớn.

Vì sao phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh?

Theo các chuyên gia tài chính, có ba nguyên nhân chính thúc đẩy làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong những tháng đầu năm.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động triển khai, kéo theo nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng đáng kể.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng dù tăng trưởng tích cực nhưng vẫn chịu các quy định kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản. Điều này khiến trái phiếu tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng giúp doanh nghiệp chủ động nguồn tiền cho phát triển dự án.

Thứ hai, áp lực tái cơ cấu nợ vẫn hiện hữu. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới để cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn hoặc kéo giãn áp lực thanh toán trong bối cảnh dòng tiền bán hàng chưa hoàn toàn phục hồi như giai đoạn trước.

Thứ ba, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường trái phiếu đang dần được cải thiện sau hàng loạt biện pháp hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch và giám sát hoạt động phát hành.

Chấp nhận lãi suất cao để đổi lấy dòng vốn dài hạn

Dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu phục hồi, chi phí huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao. Điều này cho thấy việc tiếp cận dòng tiền trên thị trường vốn chưa thực sự dễ dàng và các nhà phát hành vẫn phải trả mức lợi suất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.

Trong tháng 5/2026, Vinhomes ghi nhận mức lãi suất phát hành trái phiếu lên tới 12,5%/năm, thuộc nhóm cao nhất trên thị trường. Đây là mức lãi suất cao hơn đáng kể so với mặt bằng huy động vốn của hệ thống ngân hàng và phản ánh nhu cầu vốn lớn của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh nhiều dự án đang bước vào giai đoạn triển khai hoặc tăng tốc đầu tư.

Theo các chuyên gia, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt khi tín dụng ngân hàng vẫn ưu tiên kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực này. Việc chấp nhận mức lãi suất cao cho thấy các chủ đầu tư sẵn sàng đánh đổi chi phí vốn để đảm bảo nguồn lực tài chính cho các kế hoạch phát triển dự án, mở rộng quỹ đất hoặc tái cơ cấu các khoản nợ đến hạn.

Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường trái phiếu gặp nhiều biến động. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản muốn huy động thành công phải đưa ra mức lợi suất đủ hấp dẫn để bù đắp rủi ro tín dụng và tạo niềm tin cho người mua trái phiếu.

Không chỉ nhóm bất động sản, ngay cả các ngân hàng thương mại - vốn được xem là nhóm phát hành có độ an toàn cao hơn - cũng phải nâng lãi suất trái phiếu lên khoảng 8,3-8,6%/năm trong tháng 5. Điều này cho thấy chi phí vốn trên thị trường đang có xu hướng gia tăng, phản ánh nhu cầu huy động vốn của cả nền kinh tế.

Gánh nặng đáo hạn và quy định mới buộc doanh nghiệp minh bạch hơn

Sự sôi động trở lại của hoạt động phát hành trái phiếu không đồng nghĩa áp lực tài chính của doanh nghiệp đã giảm bớt. Trái lại, một phần đáng kể lượng trái phiếu phát hành mới hiện nay được cho là nhằm phục vụ nhu cầu cơ cấu lại nguồn vốn và chuẩn bị cho các nghĩa vụ nợ đến hạn trong thời gian tới.

Theo thống kê của VBMA, trong tháng 5/2026, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn gần 19.780 tỷ đồng trái phiếu. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn còn khoảng 141.908 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn. Đây là áp lực không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị có dòng tiền kinh doanh chưa phục hồi hoàn toàn hoặc vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn huy động bên ngoài.

Khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến hoạt động phát hành mới tăng tốc trong thời gian gần đây. Nhiều doanh nghiệp phải chủ động huy động nguồn vốn dài hạn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ, duy trì thanh khoản và tránh áp lực dòng tiền trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu cảnh báo về rủi ro tín dụng. Chỉ riêng trong tháng 5 đã xuất hiện 2 mã trái phiếu chậm thanh toán với tổng giá trị hơn 125 tỷ đồng tiền gốc và gần 88 tỷ đồng tiền lãi. Điều này cho thấy quá trình phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hoàn toàn vững chắc.

Trong bối cảnh đó, Nghị định 200/2026/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Nghị định yêu cầu doanh nghiệp phải công bố rõ mục đích phát hành, theo dõi riêng dòng vốn huy động từ trái phiếu và sử dụng đúng mục đích đã cam kết với nhà đầu tư. Đồng thời, mọi thay đổi liên quan đến mục đích sử dụng vốn hoặc điều kiện trái phiếu đều phải được đa số trái chủ chấp thuận.

Các quy định mới được đánh giá sẽ giúp siết chặt kỷ luật thị trường, hạn chế tình trạng sử dụng vốn sai mục đích, đồng thời nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành. Điều này không chỉ bảo vệ nhà đầu tư mà còn tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn tới.