Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư - Bài 3: Người mua được gì và cần lưu ý gì?

Với nhiều người thu nhập trung bình tại đô thị lớn, điều họ cần không phải là nhà ở xã hội, mà là một sản phẩm thương mại có mức giá vừa túi tiền và thủ tục minh bạch.

Anh Trần Mạnh Tuấn (35 tuổi, kỹ sư công nghệ tại Hà Nội) cho biết anh đã tìm mua căn hộ suốt hơn một năm qua nhưng "không thể theo kịp tốc độ tăng giá".

"Tôi không thuộc diện mua nhà ở xã hội. Nhưng nhà thương mại thì giá đã vượt quá khả năng. Nếu có sản phẩm được kiểm soát lợi nhuận, giá minh bạch hơn, tôi sẵn sàng chấp nhận không bán lại trong vài năm để được mua với giá hợp lý", anh nói.

Theo Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được kiểm soát lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư; người mua chỉ được sở hữu một căn và không được chuyển nhượng trong ít nhất 5 năm.

Với chị Nguyễn Thu Hà (31 tuổi, nhân viên ngân hàng tại TPHCM), quy định 5 năm không bán lại không phải là vấn đề lớn. "Nếu mua để ở thật thì 5 năm không quá dài. Điều tôi quan tâm là giá có thực sự thấp hơn bao nhiêu và có minh bạch hay không".

Thực tế, năm 2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tiệm cận 100 triệu đồng/m²; tại TPHCM khoảng 110 triệu đồng/m². Một căn hộ 70 m² phổ biến ở mức 7–8 tỷ đồng – vượt quá khả năng tích lũy của nhiều gia đình trẻ. Trong bối cảnh đó, bất kỳ cơ chế nào giúp kéo giá xuống một mức "thở được" đều tạo ra kỳ vọng lớn.

Dự thảo do Bộ Xây dựng xây dựng quy định lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, yêu cầu quyết toán giá sau khi hoàn thành dự án, và giới hạn người mua chỉ được sở hữu một căn, không chuyển nhượng trong ít nhất 5 năm.

Nhưng theo nhiều chuyên gia, vấn đề cốt lõi không nằm ở khẩu hiệu "giá phù hợp", mà ở cách xác định chi phí và cơ chế kiểm soát thực thi.

Bà Hồ Thu Mai – Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, dự thảo hiện vẫn thiếu các thông số tài chính cụ thể, đặc biệt là cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất và lãi suất vay. Theo bà, nếu tiền đất vẫn tính theo cơ chế thông thường và chi phí vốn không được hỗ trợ rõ ràng, mức lợi nhuận định mức 15% chưa chắc giúp giá bán giảm đáng kể.

Nếu chi phí đầu vào không thay đổi, "giá phù hợp" có thể chỉ thấp hơn thị trường không đáng kể, chưa đủ tạo khác biệt thực sự cho người mua.

Khoảng trống chính sách: Giá trần ở đâu, giám sát thế nào?

Một vấn đề khác được các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đặt ra là cần xác định rõ khung giá và tiêu chí cụ thể để tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu "giá phù hợp" theo cách khác nhau.

Ông Trần Văn Hoàng, thành viên Hội đồng nghiên cứu thị trường bất động sản đề xuất, cần xây dựng khung giá trần theo từng vùng đô thị, gắn với khả năng chi trả thực tế của người dân. Nếu không có khung tham chiếu rõ ràng, sản phẩm vẫn có thể mang danh "phù hợp" nhưng vượt quá tầm tay của số đông.

Ở góc độ thực thi, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nên có các dự án mẫu do đơn vị nhà nước hoặc đơn vị được kiểm soát chặt chẽ triển khai trước, nhằm công khai toàn bộ cấu trúc chi phí và phương pháp tính giá. Theo ông, minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp tạo niềm tin cho thị trường và hạn chế nghi ngại về việc "đội chi phí".

Trong khi đó, ông Bùi Quang Thái, đại diện một doanh nghiệp địa ốc ở phía Nam đặt câu hỏi, liệu có cần thiết phải tạo thêm một phân khúc mới, hay nên tập trung tháo gỡ vướng mắc cho chính sách nhà ở xã hội hiện hành. Theo ông, nếu các chính sách sẵn có được triển khai hiệu quả, áp lực lên phân khúc trung gian có thể giảm bớt.

Những ý kiến này cho thấy, dù mục tiêu của chính sách là tích cực, nhưng nếu thiếu cơ chế giám sát giá độc lập, thiếu khung giá rõ ràng và thiếu ưu đãi tài chính cụ thể, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể rơi vào tình trạng "nửa thị trường, nửa hỗ trợ" và khó đạt được mục tiêu ban đầu.

Nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng trở thành một lựa chọn mới cho người thu nhập trung bình. Nhưng để người mua thực sự bước vào thị trường bằng niềm tin, chính sách cần trả lời rõ ràng ba câu hỏi, giá thấp hơn bao nhiêu, ai được mua và cơ chế kiểm soát ra sao?.

Với người mua nhà, điều họ cần không phải một khái niệm mới, mà là mức giá cụ thể, điều kiện rõ ràng và sự minh bạch trong thực tế. Nếu những yếu tố đó không được làm rõ, "giá phù hợp" sẽ vẫn chỉ dừng ở kỳ vọng.

(Còn nữa)