CBRE báo cáo giá nhà chung cư: "Tăng khủng khiếp"

Giá bán chung cư tăng giá cao kỉ lục trong 8 năm qua

Ngày 8/1/2025, CBRE Việt Nam đã tổ chức công bố báo cáo thị trường căn hộ chung cư Hà Nội quý IV và cả năm 2024.

Theo CBRE, tính đến quý IV năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội là 72 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT), giá bán sơ cấp đạt trung bình căn hộ chung cư tại TPHCM là 76 triệu/m2. 

Báo cáo thị trường của CBRE đưa nhận định: ""Nói về yếu tố giá, 2024 chứng kiến mức tăng giá khủng khiếp, đặc biệt là Hà Nội. Vào quý III, mức giá trung bình của căn hộ chung cư Hà Nội là 66 triệu/m2, của TPHCM là 68 triệu/m2. Mức độ tăng giá của chung cư cả sơ cấp và thứ cấp trong năm 2024 tăng cao kỉ lục trong những năm gần đây".

Nguồn cung tăng nhưng giá tăng, nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp, giá bán cao là điều đã được chỉ ra trong các báo cáo về thị trường bất động sản. Số liệu từ CBRE cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, với khoảng 30.900 căn. Nguồn cung mới tăng cao nhất tính từ năm 2020.

Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu/m2. Giá bán sơ cấp đã  tăng 36% so với quý IV của năm 2023. Giá bán của quý IV và tăng 12% so với quý III. Theo CBRE, nếu tính về mức tăng giá, đây là mức cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây.

Nguồn cung mới trong quý IV/2024 tại thị trường Hà Nội đến từ các dự án ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm đã được mở bán, dù giá cao nhưng các dự án đều đã bán hàng được khoảng trên 70%. Các khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên) với nhiều dự án đại đô thị cũng góp phần gia tăng mạnh nguồn cung. Đa số các dự án đều nằm ở phân khúc cao cấp, và điều này khiến giá bán trung bình lẫn mức tăng giá đều lên cao kỉ lục. 

Thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận duy nhất 1 dự án trung cấp mới ở khu vực Thạch Thất đã mở bán, với tỷ lệ bán hàng tích cực. Phân khúc bình dân vẫn ghi nhận sự thiếu hụt nặng nề.

Trong khi nguồn cung tại Hà Nội tăng mạnh thì nguồn cung căn hộ bán mở bán mới tại TP HCM năm 2024 lại rất thấp, thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ hơn 5.000 căn hộ mở bán mới. 

Tại TPHCM, căn hộ chung cư tại hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu/m2. Sự thiếu hụt nguồn cung, căn hộ ít, dự án căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ cao là nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư tại TP HCM tăng 24% theo năm.

Tại TPHCM, Hơn 70% nguồn cung mới trong năm 2024 là các dự án cao cấp. Các dự án mở bán từ giai đoạn trước đã điều chỉnh giá bán tăng từ 10% cho đến 40%. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trong quý IV và trong cả năm 2024. Một số dự án hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% ngay trong ngày mở bán. 

Nhu cầu ổn định, chung cư vẫn tiếp đà tăng giá trong năm 2025

Tại thị trường thứ cấp (bán lại), mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội và  TPHCM là ngang nhau, với giá bán trung bình tại Hà Nội là 48 triệu/m2 và TP HCM là 49 triệu/m2. So với cùng kỳ 2023, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay.

Tại TP HCM, với việc uyến metro Số 1 chính thức vận hành, giá bán thứ cấp các dự án nằm dọc theo khu vực này đã tăng. 

Tại TP HCM, có dự án có mức giá bán 490 triệu đồng/m2. Tại thị trường Hà Nội, 1 số dự án cao cấp nằm tại các khu vực đặc biệt như Tây Hồ có mức giá bán từ 200 đến 300 triệu đồng/m2. Nhu cầu về căn hộ cao cấp vẫn ổn định và có xu hướng tăng tại cả 2 thị trường.

Năm 2025, CBRE dự báo nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung vẫn sẽ chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng giá bán sơ cấp, dự kiến sẽ tăng trung bình 6 - 8% mỗi năm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Hà Nội cho rằng có nhiều lý do khiến giá chung cư cao những năm qua.

Trước đây thị trường chung cư chưa có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước nên chưa có sự cạnh tranh. Thời gian gần đây, các chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhiều hơn. Nhu cầu, xu hướng của khách hàng đã có sự thay đổi, các dự án chung cư có dịch vụ tiện ích tốt, hạng sang được ưa thích. 

Sự phát triển hạ tầng của Hà Nội đi cùng nhu cầu ở thực vẫn liên tục tăng cao khiến nhu cầu về căn hộ chung sư vẫn luôn sôi động.  Hiện tại, lãi suất ngân hàng thấp, là điều kiện thuận lợi để đầu tư hoặc mua bất động sản cho nhu cầu ở. Chi phí đầu vào, chi phí xây dựng, vật liệu đã tăng cũng góp thêm nguyên nhân khiến giá tăng lên.