Chung cư mini: Cấp sổ hồng hay "cấm cửa"?

Xử lý cái sai nhưng ai bảo vệ quyền lợi cho người mua chung cư mini?

Bên cạnh an toàn về phòng cháy chữa cháy, vấn đề pháp lý của "chung cư mini" rất được quan tâm. Thực chất là cũng chưa có khái niệm "chung cư mini" xuất hiện trong các văn bản luật chính thức, mà đây là cụm từ quen thuộc dùng để chỉ những căn hộ nhỏ, được các "chủ đầu tư" xây để bán.

Có nên luật hóa, công nhận giao dịch mua bán và cấp sổ hồng cho chung cư mini hay không? Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực bất động sản - đưa ý kiến: "Chung cư mini đã tồn tại từ lâu do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học. Từ hơn 10 năm trước, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở năm 2005 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc hợp pháp hóa chung cư mini. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục kế thừa và quy định về chung cư mini (Điều 46).

Loại hình “chung cư mini” này từng thuộc mặt hàng bất động sản rất dễ bán tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán thấp và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc... Tuy nhiên, việc phát triển loại hình nhà ở này ở khu vực trung tâm đã kéo theo nhiều hệ lụy như khó khăn trong quản lý và gây quá tải hạ tầng.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có quan điểm đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

Theo đó, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán, thủ tục chỉ đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

“Chủ đầu tư” trường hợp này là các hộ gia đình, cá nhân, không cần phải thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (PCCC), cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành... Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1-2 tháng.

Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép “chủ đầu tư” được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Theo đó, một hộ gia đình trẻ với 700-800 triệu đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án xây chung cư?

Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Ngoài vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị.

"Từ những căn cứ pháp lý nêu trên và căn cứ thực tiễn là hậu quả của vụ cháy chung cư mini tại Hà Nội, theo quan điểm của tôi là không “luật hóa” chung cư mini, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị", ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm.

Luật sư Diệp Năng Bình (Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật) thì nêu ý kiến: "Trước hết, chúng ta cần thấy rằng mọi người dân đều có nhu cầu về nhà ở, có căn nhà để "an cư lạc nghiệp", mà đâu phải ai cũng có điều kiện tài chính tốt. Chúng ta đều đang muốn tích cực đẩy mạnh xây nhà ở xã hội, để những người dân eo hẹp về tài chính cũng có thể mua được nhà, có nhà ở. Hình thức "chung cư mini" nếu nhìn trên khía cạnh tích cực thì là cá nhân cùng tham gia vào làm nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, các cá nhân này xây dựng không đạt qui chuẩn, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, dẫn đến hậu quả đáng tiếc. 

Luật cần xuất phát từ đời sống, chính sách cần hướng vào giải quyết được nhu cầu đông đảo người dân. Chúng ta cần linh hoạt, nếu nhà chung cư nhỏ, chung cư mini mà đáp ứng được các tiêu chuẩn, qui định về nhà ở, tiệm cận ngang bằng nhà ở xã hội, đặc biệt là đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thì cũng nên cân nhắc cấp sổ hồng. Nếu khép chặt quá, cứng nhắc quá trong khi chưa phát triển quỹ nhà ở xã hội kịp thì người dân sẽ chịu thiệt thòi". 

Nhà báo Nguyễn Quyết (Tổng thư kí tòa soạn tạp chí điện tử Gia đình mới) chia sẻ ý kiến: "Qua vụ cháy vừa rồi, nhiều người cho rằng nên xử lý nghiêm và loại bỏ hình thức sở hữu chung cư mini. Nhưng mọi việc sẽ không đơn giản là giữ hay bỏ như thế. Những người phải mua hoặc thuê chung cư mini với những căn hộ thiếu thốn thiết bị, cắt giảm dịch vụ không phải là do họ lựa chọn theo phong cách sống mà là do điều kiện kinh tế eo hẹp. Thế nên, việc thanh, kiểm tra chung cư mini lại khiến người dân ở đấy, chủ sở hữu những căn nhà ấy có thể sẽ thêm một lần áp lực, đối mặt khó khăn.

Nếu xây sai phép, yêu cầu xử lý, không được sở hữu nữa thì ai sẽ trả lại tiền cho họ? Nếu đóng cửa một số nhà chung cư mini do chưa đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy chẳng hạn, người dân phải bỏ nhà của mình để đi đâu trong khi toàn bộ số tiền kiếm được họ đã bỏ ra để có nó dù chưa nắm trong tay sổ hồng?

Cứ nhìn vào hệ thống nhà tập thể cũ ở Hà Nội là thấy. Nó xuống cấp tới mức không thể xuống cấp hơn được, nhưng số nhà tập thể quá niên hạn được đập đi xây mới cả chục năm qua đếm trên đầu ngón tay. Nhiều khu nhà ở trong đó được cảnh báo là nguy hiểm nhưng cũng không thể yêu cầu người dân ra khỏi ngôi nhà của chính họ.

Bởi vậy, nhà chung cư mini đã tồn tại nhiều năm nay, việc quan trọng nhất bây giờ, thiết thực nhất và hài hoà lý và tình không phải là tìm cách để siết chặt tới mức cực đoan khiến các chung cư này ngừng hoạt động hoặc chỉ phạt thật nặng, mà là làm sao tăng cường các giải pháp chữa cháy chung cho cả toà nhà, đưa ra các kịch bản PCCC, trang bị kiến thức, kỹ năng và công cụ cho mỗi nhà để họ chủ động hơn.

Ngoài lo về lửa, người dân còn lo về chỗ ở, lo cuộc sống nữa, nên không thể chỉ vì lo lửa cháy mà dập tắt đi cuộc sống của người ta".

Người dân ở chung cư mini: Lo cháy nổ và mơ có sổ hồng

Anh Đạt - một người đã mua và đang sống ở 1 căn hộ chung cư mini - cho biết: "Những ngày vừa rồi, tại khu căn hộ nơi tôi đang sống, tất cả cư dân đều lo lắng về phòng chống cháy nổ, còn chuyện sổ hồng thì đấy là ước mơ của chúng tôi. Thực tế là chưa ai có cái sổ hồng của riêng mình cho căn hộ mà mình đã mua, dù đây là tài sản của chúng tôi cả đời tích góp. 

Pháp lý cho chung cư mini rất rắc rối, có những khu chung cư mini thì chủ đầu tư vẫn đứng tên trên sổ hồng của cả khu đất, rồi kí một hợp đồng với tất cả các chủ nhân các căn hộ. Tất cả những giấy tờ đó gửi tại ngân hàng. Nhưng tôi đặt ra trường hợp nhỡ may cái ông đứng tên này có bị làm sao, thì lúc đấy tính thế nào? Rồi theo luật thừa kế, mai kia cái sổ được chuyển sang tên cho vợ con ông ấy chẳng hạn, thì mãi mãi đến vài đời, người mua căn hộ vẫn là "ở nhờ" trên đất đứng tên người khác à? 

Trên thực tế, có nhiều chung cư mini, chủ đầu tư đưa ra quyết định là mỗi căn hộ một người được phép đứng tên vào sổ chung, chẳng hạn như khu nhà tôi, cả khu có 30 căn hộ thì 30 người cùng có tên trên sổ. Nhưng làm kiểu này cũng rách việc. Cứ có một căn hộ được mua bán là lại phải đi làm lại, cho tên người này ra, cho tên người kia vào. Rồi có căn hộ thì của một gia đình mua, thì chỉ chồng là có tên ở cái sổ, trong khi căn hộ này là tài sản hợp pháp của cả 2 vợ chồng. 

Khi tìm hiểu, chúng tôi được biết rất khó để căn hộ của chúng tôi được cấp sổ hồng riêng dù quy định đã có. Lý do là chẳng chung cư mini nào đầy đủ tiêu chuẩn theo luật Nhà ở (2014), dù có nhiều căn hộ chung cư mini có diện tích 50-60 mét vuông. Vấn đề là người nghèo cũng có thể có quyền sở hữu tài sản, sở hữu nhà đất chứ, không lẽ cứ nghèo, ít tiền thì mất quyền lợi? Liệu có giải pháp nào cho những người như chúng tôi không?".

Thời điểm hiện tại, vấn đề phòng cháy chữa cháy và pháp lý tại nhiều khu chung cư mini rất căng thẳng. 

Mới đây, phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam nhận được phản ánh của chị P. - khách hàng vừa mua 1 căn hộ tại 1 khu chung cư mini và chuyển vào sống chưa lâu tại quận Đống Đa, Hà Nội. Căn hộ nằm tại tầng 7, có diện tích 25m và do nằm ở trung tâm nên giá bán khá cao là 700 triệu đồng. Chị P cho biết: "Khi mua căn hộ, tôi nhận được lời hứa hẹn sẽ có sổ hồng riêng, thậm chí đã tạm thu mỗi hộ 10 triệu đồng tiền chi phí làm sổ hồng, nhưng hiện nay chủ đầu tư nói sẽ không làm được. Kiểm tra giấy phép xây dựng, tôi được biết trong giấy phép xây dựng, tòa nhà này chỉ được cấp phép xây dựng 6 tầng, trong khi trên thực tế xây dựng là 8 tầng, và căn hộ của tôi nằm ở tầng 7". Khu chung cư nơi chị P đang sống và chủ đầu tư này đang đối thoại căng thẳng và chưa tìm được tiếng nói chung với nhiều vấn đề. 

Chị P chua chát: "Nhà mình đã mua và đang ở, xây dựng còn sai phép thì còn mơ sổ hồng, sổ đỏ cái gì nữa".