Có sẵn gần 6 tỉ đồng, loay hoay mãi chưa mua được căn hộ chung cư ở trung tâm Hà Nội

"Giá cao quá!"

Theo Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản năm 2023 của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và giá tại TP Hồ Chí Minh là 71 triệu đồng/m2. Giá bán này là tương đối cao so với giá trị thực và thu nhập trung bình của đại đa số người dân. Đó là các kết luận chung của các bản báo cáo và càng thấy rõ hơn ở thực tế cuộc sống và thị trường nhà đất.

Câu chuyện của gia đình anh Đạt - chị Hà đang ở tại quân Đống Đa (Hà Nội) có thể minh chứng cho điều này. Anh chị và 2 con nhỏ hiện sống cùng bố mẹ, gia đình tổng có 6 người. Thu nhập tổng hàng tháng của 2 vợ chồng là 35 triệu đồng, bố mẹ anh Đạt là công chức về hưu, có lương hưu nên không phải cậy nhờ con cái. Hàng tháng, chi dùng của gia đình anh Đạt rơi vào khoảng 20-25 triệu đồng, bao gồm tiền cho sinh hoạt, ăn uống, tiền học của con, điện nước, xăng xe, chi phí cho luyện tập thể thao, ra ngoài vui chơi, du lịch, chăm sóc sức khỏe gia đình… Mức thu nhập này về cơ bản là ổn và mức chi dùng này theo chị Hà là cũng hợp lý với 1 gia đình đang sống ở trung tâm Thủ đô, còn có thể để dành ra khoảng 10 triệu đồng/tháng.

Cả gia đình 6 người sống tại căn nhà riêng nằm trong ngõ trên phố Tôn Đức Thắng. Căn nhà 35m2, cao 4 tầng, đã xây từ lâu, với phòng khách kết hợp bếp, chỗ để xe ở tầng 1. Bố mẹ anh Đạt ở tầng 2, còn cả nhà anh ở tầng 3, tầng 4 là phòng nhỏ thờ cúng, khu giặt giũ phơi đồ. Cha mẹ già, việc đi lên đi xuống cầu thang là bất tiện. Các con anh Đạt bắt đầu lớn và cần có không gian riêng để ngủ, học tập, vợ chồng anh Đạt cũng không có không gian riêng trong căn nhà như thế này, thế nên gia đình có nhu cầu đổi nhà sang một căn hộ chung cư. Nhà nhỏ dù ở ngõ thoáng nhưng rất nhiều bất tiện, đặc biệt là những ngày mưa rét, nồm ẩm.

Căn nhà ở hiện tại của anh chị được khách chốt mua với mức giá 4,8 tỉ đồng, cộng thêm khoảng 1 tỉ đồng tiết kiệm, gia đình anh Đạt sẵn có 5,8 tỉ đồng trong tay.

Với nhà ở, bài toán đặt ra luôn là tài chính và nhu cầu. Gia đình anh Đạt muốn tìm 1 căn hộ trung tâm, cụ thể là ở khu vực Đống Đa và lân cận do đã quen sống và tiện việc đi làm của 2 vợ chồng, trường học của con. Căn nhà cần diện tích hơn 100m2 với 3 phòng ngủ và ở chung cư thì càng nhiều tiện ích càng tốt.

Mới qua vài lần khảo sát tìm nhà, anh Đạt đã than thở: "Vợ chồng tôi vốn ít quan tâm đến mua bán bất động sản, vì có bao giờ mua bán gì đâu, không nắm rõ giá. Giá chung cư khiến chúng tôi sốc luôn. Cách đây độ 5 năm, mức giá bán của chung cư chúng ta cứ tạm gọi là phân khúc cao cấp là ở mức 40 triệu đồng/m2, nhà bạn tôi mua ở mức giá này, căn hộ 125 m2, 3 phòng ngủ là 6 tỉ đồng, khu này rất đẹp, nhiều tiện ích, ở ổn. Hiện tại, chung cư mới ở khu vực Đống Đa và lân cận đếm chưa hết bàn tay, giá đều ở mức 80 đến 100 triệu đồng, thậm chí 120 triệu đồng/m2. Muốn mua ở trung tâm, không đi xa, thì giờ 1 căn hộ 3 phòng ngủ phải có mức tài chính khoảng 8,7 đến 9,3 tỉ đồng, có độ 6 tỉ như nhà tôi, tưởng là có đủ rồi, trước kia mua thì dễ mà giờ loay hoay mãi chưa mua được. Giá cao quá!".

Thực tế lời than "giá cao quá" của anh Đạt là do anh ít quan tâm tới thị trường, chứ với các môi giới hoặc những người quan tâm đến bất động sản thì khoảng 3 năm nay, mốc giá bán 80 triệu/m2 cho chung cư ở khu vực trung tâm là điều "không có gì lạ". Giá chung cư cứ dần tăng, tạo ra những cột mốc mới.

Cách đây nhiều năm, 2 dự án chung cư lớn nằm cạnh Ngã Tư Sở rồi sau đó là Minh Khai của 1 tập đoàn lớn về bất động sản có mức giá bán là 40-45 triệu đồng/m2, mức giá này được mặc định cho phân khúc "chung cư cao cấp". Hiện tại, sau nhiều năm, thời hạn miễn phí bảo trì đã hết, giá bán 2 khu chung cư này nằm ở mức khoảng 55-60 triệu đồng/m2.

Với cụ thể khu vực quận Đống Đa và lân cận, chỉ 2-3 khu chung cư mới (vừa xây xong hoặc đang xây) là mở bán hoặc có hàng bán nhiều. Một tòa ở Phạm Ngọc Thạch của tập đoàn T. đang xây dựng, giá bán 100-120 triệu đồng/m2. Dự án chung cư tại 97 Láng Hạ đã hoàn thiện xong, giá bán 80 đến 100 triệu đồng/m2. Tại Giảng Võ, 1 tòa nhà hỗn hợp nhà ở văn phòng của tập đoàn B. có mức giá bán 120-130 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án G.P tại Láng Hạ có mức giá bán 100 đến 120 triệu đồng/m2, căn hộ ở dự án này đã bán hết. Một dự án lớn, nhiều tòa tại đường Liễu Giai đã xong từ khá lâu, mức giá bán hiện tại là 100 triệu đồng/m2.

Xa hơn một chút, 1 dự án cũng của tập đoàn B. ở đầu đường Lê Văn Lương có mức giá bán "dễ chịu" nhất, khoảng 70 triệu đồng/m2, mức 60 triệu đồng/m2 là cho các căn hộ có diện tích lớn. Người mua sẽ phải chịu cảnh sáng tối tắc đường, do khu vực này mật độ chung cư là rất cao.

Như vậy, với mức giá bán cơ bản 80 triệu đồng/m2 cho các chung cư ở trung tâm Hà Nội, muốn mua 1 căn hộ có 3 phòng ngủ, diện tích từ 100 m2 trở lên, khách hàng phải bỏ ra số tiền từ 8 đến 10 tỉ đồng. Với khoảng 5-6 tỉ đồng trong tay, người mua nhà giờ đây chỉ mua được căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ 60 đến 80m2. Việc một căn hộ chung cư có mức giá bán chục tỉ đồng đã là điều "bình thường trên thị trường" ở thời điểm này.

Một vài dự án tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ, mức giá cho 1m2 chung cư còn lên tới 200 triệu đồng, các dự án "đặc biệt" này là không dành cho số đông, thuộc diện "đẳng cấp thượng lưu", dành cho nhóm đối tượng khách hàng có tài chính cực tốt và có nhu cầu riêng biệt.

Trong quá trình đi tìm mua nhà, khi có nhu cầu mua căn hộ 3 phòng ngủ ở quận Đống Đa, anh Đạt được 1 môi giới giới thiệu căn hộ 112m2 có giá bán 6 tỉ. Căn hộ này nằm ở một khu thuộc diện chung cư tái định cư, không có hầm để xe. Giá bán của các loại hình căn hộ từ tập thể cũ, tái định cư, chung cư "bình dân" ở khu vực trung tâm cũng đều đã tăng mạnh trong 2 năm qua. Nhà tái định cư hiện có mức giá lên đến khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà tại Hà Nội

Nguyên nhân dẫn tới giá nhà đất, giá chung cư tại trung tâm các thành phố lớn cứ liên tục tăng mạnh đã được chỉ rõ từ lâu. Việc tăng dân số cơ học, nhu cầu đổ về thành phố lớn, "đất chật người đông" khiến áp lực lên cơ sở hạ tầng là rất lớn. Nguồn cung tăng cao mất kiểm soát, trong khi nguồn cung rất ít, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, chi phí xây dựng tăng cao, mất cân đối trầm trọng giữa cung và cầu ở trung tâm thành phố lớn khiến giá nhà đất, căn hộ liên tục leo thang.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường Savills, Hà Nội đang phấn đấu thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng. Kể từ năm 2019, mức tăng trưởng thu nhập trung bình của người lao động tại Hà Nội là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ trung bình từ năm 2019 đến năm 2023 là 13%/năm. Như vậy, mức tăng giá nhà trung bình cao gấp đôi tăng thu nhập trung bình của người dân tại Hà Nội.

Theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của lao động làm công hưởng lương tại Hà Nội năm 2023 là 9,7 triệu đồng/tháng. Nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà, một người lao động tại Hà Nội sẽ phải dành gần 15 năm thu nhập bình quân để có thể mua một căn hộ diện tích 50m2 với mức giá bán trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2.

Tổng hợp nhiều nghiên cứu của các công ty nghiên cứu thị trường tại Việt Nam và quốc tế, Hà Nội đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Hà Nội cũng nằm trong nhóm các Thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới.

Thực tế trên thị trường cho thấy với sự tăng giá mạnh mẽ, mức độ "khó mua" cho số đông người dân còn cao hơn so với trên các báo cáo, các nghiên cứu. "Giá chung cư tăng như giá vàng. 1m2 nhà chung cư ở trung tâm giờ tương đương giá 1 cây vàng, mà tôi thấy vàng vừa lên đỉnh xong còn xuống, đâu từ 80 giờ xuống 72 triệu đồng/lượng, còn giá nhà chung cư ở trung tâm thì chắc còn lên nữa chứ chẳng có xuống, đúng là nhà trên trời, giá cũng trên trời", anh Đạt than thở trong khi tiếp tục đi tìm mua nhà.