Dòng vốn ngân hàng dần dịch chuyển khỏi bất động sản

Dòng vốn rời chủ đầu tư bất động sản, chuyển sang xây dựng

Bức tranh tín dụng ngân hàng quý III/2026 cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong cơ cấu phân bổ vốn. Theo báo cáo cập nhật ngành ngân hàng của SSI Research, tín dụng tại 13 ngân hàng trong danh mục theo dõi tăng 12,8% so với đầu năm và tăng 3,4% so với quý trước. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tăng 4,1%, cao hơn mức 2,6% của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước.

Một số ngân hàng có mức tăng trưởng tín dụng khá cao trong quý III như HDBank tăng 7,1%, MB tăng 4,7%, VPBank tăng 4,1%. Đáng chú ý, Sacombank ghi nhận dư nợ tăng 10% so với quý trước, chủ yếu nhờ giải ngân cho các khách hàng doanh nghiệp lớn và khách hàng trong hệ sinh thái.

Tuy nhiên, điểm đáng quan tâm không chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng mà còn ở sự thay đổi dòng vốn giữa các lĩnh vực. Trong quý II/2026, cho vay chủ đầu tư bất động sản chiếm khoảng 44% tổng tín dụng mới tại nhóm ngân hàng được khảo sát. Nhưng sang quý III, dư nợ cho vay nhóm khách hàng này gần như đi ngang, giảm 0,2% so với quý trước.

Một số ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản giảm như Techcombank giảm 5,4%, VPBank giảm 1,6%, MSB giảm 5,7% và VIB giảm 6,4%. Diễn biến này cho thấy tín dụng vào nhóm chủ đầu tư không còn tăng mạnh như quý trước, dù chưa thể khẳng định toàn bộ các ngân hàng đều thu hẹp cho vay bất động sản.

Ở chiều ngược lại, tín dụng vào lĩnh vực xây dựng tăng nhanh hơn. Dư nợ cho vay ngành này tăng 17% so với quý trước và tăng 40,4% so với đầu năm, chiếm khoảng 24% tổng tín dụng mới. Riêng Techcombank ghi nhận dư nợ cho vay xây dựng tăng 50% trong quý III.

Sự dịch chuyển này phản ánh dòng vốn đang được phân bổ nhiều hơn vào các khâu triển khai dự án, thi công và phát triển hạ tầng, thay vì tập trung chủ yếu ở nhóm chủ đầu tư. Tiến độ giải ngân đầu tư công tăng tốc từ tháng 6 cũng là một yếu tố hỗ trợ nhu cầu vốn của lĩnh vực xây dựng.

Tuy nhiên, diễn biến này chưa đủ cơ sở để kết luận dòng vốn bất động sản trên toàn hệ thống đã chuyển hẳn sang đầu tư hạ tầng. Bởi tín dụng xây dựng không chỉ phục vụ các dự án hạ tầng giao thông mà còn bao gồm hoạt động thi công dự án bất động sản và các công trình dân dụng khác.

Quan trọng hơn, tăng tín dụng xây dựng chưa chắc đồng nghĩa rủi ro cho vay đã giảm. Với những doanh nghiệp thi công dự án bất động sản, khả năng thu hồi vốn vẫn phụ thuộc lớn vào năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ triển khai, nghiệm thu và thanh toán. Nếu chủ đầu tư thiếu dòng tiền hoặc dự án chậm tiến độ, nhà thầu có thể bị kéo dài thời gian thu hồi công nợ, trong khi vẫn phải chi trả tiền vật liệu, nhân công và các chi phí vận hành.

Vì vậy, việc dòng vốn dịch chuyển từ chủ đầu tư sang doanh nghiệp xây dựng có thể làm thay đổi đối tượng vay vốn, nhưng chưa chắc đã tách được rủi ro tín dụng khỏi thị trường bất động sản.

Nợ xấu tăng, bộ đệm dự phòng của ngân hàng mỏng đi

Trong khi cơ cấu tín dụng có sự thay đổi, chất lượng tài sản tại các ngân hàng được khảo sát lại xuất hiện những dấu hiệu đáng lưu ý. Tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,97% trong quý II lên 2,09% trong quý III/2026. Mức tăng tập trung nhiều hơn ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, với tỷ lệ nợ xấu lên 2,83%, tăng 19 điểm cơ bản; trong khi nhóm ngân hàng thương mại nhà nước ở mức 1,32%, tăng 4 điểm cơ bản.

Mức độ phân hóa giữa các ngân hàng cũng khá rõ. HDBank ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng 63 điểm cơ bản, OCB tăng 49 điểm cơ bản và MB tăng 22 điểm cơ bản. Đây là những diễn biến cần theo dõi, nhất là khi tăng trưởng tín dụng tại một số ngân hàng vẫn ở mức cao.

Không chỉ nợ xấu hiện hữu tăng, nợ nhóm 2 - nhóm nợ cần chú ý, có khả năng chuyển thành nợ xấu nếu khách hàng tiếp tục suy giảm khả năng trả nợ – cũng tăng lên 1,63%, cao hơn 17 điểm cơ bản so với quý trước. Tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng lên 1,89%, thêm 32 điểm cơ bản. Những chỉ báo này cho thấy áp lực chất lượng tài sản không chỉ nằm ở các khoản vay đã được phân loại là nợ xấu, mà còn có thể tiếp tục bộc lộ trong những quý tới.

Một điểm đáng chú ý khác là tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm từ 83% xuống 77%. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần chỉ đạt 55%, thấp hơn nhiều so với mức 152% của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước.

Tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm không đồng nghĩa ngân hàng đã thiếu khả năng xử lý nợ, nhưng cho thấy quy mô dự phòng hiện có đang mỏng hơn so với dư nợ xấu. Khi nợ xấu tiếp tục tăng, ngân hàng có thể phải dành thêm nguồn lực để trích lập dự phòng, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Theo đánh giá của Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI (SSI Research), mặt bằng lãi suất cao đang làm suy giảm khả năng trả nợ của nhiều nhóm khách hàng, đặc biệt là cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ. Đây cũng là những nhóm khách hàng có thể chịu tác động rõ hơn khi chi phí vay vốn tăng hoặc hoạt động kinh doanh gặp khó khăn.

Áp lực này còn thể hiện qua diễn biến biên lãi ròng (NIM). Trong quý III, nhóm ngân hàng thương mại nhà nước là nhóm duy nhất ghi nhận NIM tăng 3 điểm cơ bản so với quý trước, lên 2,7%. VietinBank tăng 13 điểm cơ bản, Vietcombank tăng 11 điểm cơ bản. Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần phải đối mặt với sức ép chi phí vốn tăng, trong khi khả năng mở rộng lãi suất cho vay có giới hạn.

Như vậy, tăng trưởng tín dụng vẫn tạo nguồn thu cho ngân hàng, nhưng chất lượng các khoản vay và chi phí dự phòng sẽ quyết định phần lợi nhuận thực sự giữ lại được. Khi tỷ lệ nợ xấu tăng cùng tỷ lệ bao phủ suy giảm, ngân hàng không thể chỉ nhìn vào tốc độ mở rộng dư nợ để đánh giá hiệu quả kinh doanh.

Doanh nghiệp và người vay mua nhà chịu sức ép chi phí vốn

Sự thay đổi trong cơ cấu tín dụng và áp lực nợ xấu không chỉ là câu chuyện nội bộ của các ngân hàng. Những diễn biến này có thể tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, đặc biệt là các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản.

Với doanh nghiệp xây dựng, tín dụng tăng nhanh có thể mở ra cơ hội tiếp cận vốn để triển khai dự án, mua nguyên vật liệu và duy trì hoạt động thi công. Tuy nhiên, khả năng vay được vốn còn phụ thuộc vào hồ sơ tài chính, hợp đồng, tài sản bảo đảm và triển vọng dòng tiền của từng doanh nghiệp. Những nhà thầu nhỏ, doanh nghiệp phụ trợ hoặc đơn vị phải ứng vốn trước thường chịu bất lợi hơn nếu chủ đầu tư chậm nghiệm thu, thanh toán.

Khi thời gian thu hồi công nợ kéo dài, doanh nghiệp có thể phải vay thêm vốn lưu động để duy trì hoạt động. Nếu lãi suất vay vẫn ở mức cao, chi phí tài chính sẽ trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận. Vì vậy, tăng trưởng tín dụng xây dựng chỉ thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khi đi cùng tiến độ triển khai dự án và khả năng thanh toán của chủ đầu tư.

Ở phía người mua nhà, tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng đang chậm lại. Dư nợ cho vay mua nhà trong quý III chỉ tăng 1,3% so với quý trước và tăng 7,2% so với đầu năm. Một số ngân hàng vẫn ghi nhận mức tăng như ACB tăng 2,7%, VPBank tăng 2,8%, trong khi dư nợ cho vay mua nhà tại Techcombank đi ngang.

Theo SSI Research, lãi suất thả nổi đối với phần lớn các khoản vay mua nhà có thể được điều chỉnh lên mức 12–15%/năm từ quý III/2026 trở đi. Cùng với nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, chi phí vay vốn tăng là một trong những yếu tố có thể tiếp tục kìm hãm nhu cầu mua nhà.

Với người vay đã hết thời gian ưu đãi lãi suất, mức điều chỉnh này có thể làm thay đổi đáng kể kế hoạch tài chính gia đình. Chẳng hạn, với khoản vay 2 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng từ 8% lên 13%/năm, tiền lãi tính trên dư nợ gốc ban đầu sẽ tăng từ khoảng 13,3 triệu đồng lên 21,7 triệu đồng mỗi tháng, tức tăng khoảng 8,4 triệu đồng. Đây là phép tính minh họa khi giữ nguyên dư nợ gốc, chưa tính phần gốc phải trả và sự thay đổi dư nợ theo thời gian.

Nếu thu nhập không tăng tương ứng, người vay có thể phải cắt giảm chi tiêu, trì hoãn các kế hoạch tài chính khác hoặc đối mặt với nguy cơ chậm trả nợ. Khi đó, áp lực từ lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến người vay mà còn có thể quay trở lại hệ thống ngân hàng thông qua nguy cơ gia tăng nợ quá hạn, nợ xấu.

Một vấn đề khác là khả năng huy động vốn của các ngân hàng. Trong 9 tháng năm 2026, tổng huy động tại nhóm ngân hàng được SSI Research theo dõi đạt gần 13,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,8% so với đầu năm. Tiền gửi khách hàng đạt khoảng 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 10%. Bên cạnh đó, chứng chỉ tiền gửi tăng khoảng 350.000 tỷ đồng, tương ứng 41%; trái phiếu tăng 112.000 tỷ đồng, tương ứng 21% so với đầu năm.

Việc gia tăng phát hành chứng chỉ tiền gửi và trái phiếu cho thấy các ngân hàng đang đa dạng hóa nguồn vốn, trong bối cảnh nhu cầu vốn trung và dài hạn ngày càng lớn. Tuy nhiên, huy động vốn với chi phí cao cũng có thể tạo sức ép lên NIM nếu ngân hàng không thể điều chỉnh lãi suất cho vay tương ứng.

Trong thời gian tới, yêu cầu đặt ra của các ngân hàng không chỉ là duy trì tăng trưởng tín dụng, mà còn phải cân đối giữa khả năng huy động vốn, chất lượng tài sản và mức độ an toàn thanh khoản. Khi nợ xấu tăng, dự phòng suy giảm và chi phí vốn chịu sức ép, việc lựa chọn khách hàng, lĩnh vực cho vay và kiểm soát dòng tiền sau giải ngân sẽ có ý nghĩa quan trọng hơn đối với sức bền lợi nhuận.