Hơn 18.000 căn nhà ở cho thuê "đổ bộ" ra thị trường
Một dự án nhà ở xã hội đang được xây dựng. Ảnh: BXD
Đến nay, nhà ở cho thuê, một phân khúc từng bị xem là "khoảng trống" của thị trường, đang được đẩy nhanh. Bộ Xây dựng dự kiến cả nước hoàn thành 18.049 căn nhà ở cho thuê trong năm 2026, đạt 105% kế hoạch; toàn quốc đang triển khai 947 dự án nhà ở xã hội với hơn 910.000 căn.
Nhà ở cho thuê đã xong 48% kế hoạch
Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố, kế hoạch năm 2026 của các địa phương đăng ký là 17.176 căn nhà ở cho thuê. Hết quý III, cả nước đã hoàn thành hơn 8.300 căn (8.314 căn), tương đương 48% kế hoạch năm. Quý IV sẽ là giai đoạn nước rút để đạt con số 18.049 căn như dự kiến.
Về quy mô lũy kế, hiện có 114 dự án nhà ở xã hội bố trí nhà cho thuê đang triển khai với tổng cộng 63.970 căn. Riêng trong 9 tháng đầu năm, trong số 128 dự án được khởi công (183.293 căn) có 42.801 căn là nhà ở cho thuê.
Với nhà ở xã hội để bán, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước hiện có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 910.933 căn, tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng.
Trong đó, 363 dự án (216.626 căn) đã hoàn thành; 293 dự án (363.065 căn) đã khởi công; 291 dự án (331.242 căn) được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tổng cộng, số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đạt 91% chỉ tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có 170 dự án hoàn thành (46.962 căn). Bộ Xây dựng ước tính năm nay sẽ hoàn thành khoảng 87.600 căn nhà ở xã hội, gồm 69.552 căn để bán hoặc cho thuê mua và 18.049 căn cho thuê. So với khoảng 158.700 căn mà Chính phủ giao các địa phương hoàn thành trong năm, đây là khoảng cách đáng chú ý.
Ở phân khúc nhà ở thương mại, Viện Kinh tế, Tài chính và Bất động sản Đất Xanh (DXS-FERI) dự báo quý IV/2026 có khoảng 30.300 căn mở bán mới, tập trung ở phía Nam (khoảng 56%) và phía Bắc (26%). Tổ chức này nhận định giá sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, nhu cầu chủ yếu đến từ người mua ở thực và nhà đầu tư trung, dài hạn. Nguồn cung sơ cấp cả năm dự kiến vượt 140.000 sản phẩm.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết 21 địa phương có khả năng hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu năm nay. Trong khi 6 địa phương khó hoàn thành là Hà Nội, Huế, Cần Thơ, Thái Nguyên, Tây Ninh và Đồng Tháp.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định nhà ở xã hội không chỉ góp phần bảo đảm an sinh mà còn hỗ trợ đầu tư, tạo việc làm và giúp thị trường bất động sản cân bằng hơn. Theo ông, nhà ở cho thuê "sẽ từng bước trở thành trụ cột bổ trợ cho phân khúc nhà ở để bán".
Buổi bốc thăm mua nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội. Ảnh minh hoạ BXD
Nhà cho thuê tăng tốc, nhưng "nút thắt" chưa nhẹ
Ngày 30/9, Chính phủ ban hành Nghị quyết 303/NQ-CP giao chỉ tiêu giai đoạn 2026-2030 là 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó có 708.834 căn để bán hoặc cho thuê mua và 191.023 căn cho thuê, nhằm hướng tới mục tiêu ít nhất 1 triệu căn vào năm 2030.
TP.HCM được giao nhiều nhất với 181.257 căn (trong đó 52.000 căn cho thuê), tiếp đến là Hà Nội 84.000 căn, Đồng Nai 60.054 căn, Hải Phòng 32.850 căn và Đà Nẵng 26.279 căn.
Xu hướng được Chính phủ định hướng rõ là tăng nhà cho thuê, thuê mua và giảm nhà ở xã hội để bán.
Trên thực tế, nhu cầu thuê là có thực và rất lớn. Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao, khoảng 60% trong 280.000 công nhân được hỏi có nhu cầu thuê nhà. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết nhiều công nhân chỉ làm việc khoảng 10-12 năm rồi về quê nên không có kế hoạch mua nhà.
Tuy vậy, thách thức không nhỏ. Quỹ đất quy hoạch cho nhà ở xã hội cả nước khoảng 10.279 ha tại 1.986 vị trí nhưng nhiều khu chưa sẵn sàng do thiếu kinh phí bồi thường, tái định cư và hạ tầng.
Với nhà cho thuê, chủ đầu tư phải bỏ vốn lớn, thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài 15-20 năm. Trong khi ưu đãi hiện hành về đất, thuế, tín dụng được cho là chưa đủ hấp dẫn. Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn vay và cho phép khai thác một phần diện tích làm nhà ở thương mại hoặc dịch vụ. Đồng thời hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội trong kỳ hợp sắp tới.
Điều kiện để người thu nhập thấp mua, thuê, thuê mua nhà
Với người thu nhập thấp, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội được nới rộng hơn trước. Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP, áp dụng từ ngày 7/4/2026, mức thu nhập tối đa để được xét mua nhà ở xã hội là 25 triệu đồng/tháng với người độc than; 35 triệu đồng/tháng với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, và 50 triệu đồng/tháng với tổng thu nhập của hai vợ chồng (trước đó lần lượt là 15 triệu và 30 triệu đồng). Thu nhập được xác định theo bảng lương do nơi làm việc xác nhận; người không có hợp đồng lao động được công an cấp xã xác nhận.
Về điều kiện nhà ở, người mua phải chưa có nhà thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố có dự án.Trường hợp đã có nhà thì diện tích bình quân phải dưới 15 m² sàn/người.
Đối với hình thức thuê mua, theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn thanh toán tiền thuê mua tối thiểu là 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng. Bên thuê mua không được bán lại nhà trong thời hạn 5 năm tính từ ngày thanh toán đủ tiền. Riêng thuê nhà ở xã hội thì không phải chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập. Nghị định 54/2026/NĐ-CP còn mở thêm lựa chọn bán lại nhà ở xã hội cho thuê cho Quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời kéo dài thời gian ưu tiên của chủ đầu tư đối với người thuê muốn mua từ 5 lên 10 năm trước khi hết hạn thuê.
Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án ít nhất 30 ngày trước khi nhận hồ sơ; nếu số hồ sơ vượt số căn thì xét theo bốc thăm, trong đó nhóm đối tượng ưu tiên được xét trước.
