Khi nhà đầu tư không còn “sợ bỏ lỡ”, thị trường bất động sản đổi nhịp

Vì sao nhà đầu tư không còn "sợ bỏ lỡ"?

Khoảng 2–3 năm trước, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục chứng kiến những cơn "sốt đất" cục bộ tại nhiều địa phương. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch, hạ tầng hay điều chỉnh địa giới hành chính, giá đất có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn, kéo theo dòng tiền đổ vào theo hiệu ứng đám đông. Trong bối cảnh đó, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) lan rộng trong giới đầu tư cá nhân, đặc biệt là những nhà đầu tư mới.

Không ít trường hợp xuống tiền chỉ sau vài ngày tìm hiểu, thậm chí dựa vào tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá, thay vì đánh giá giá trị thực của tài sản. Đòn bẩy tài chính cũng được sử dụng phổ biến, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, bức tranh này đã thay đổi đáng kể từ cuối năm 2025 đến nay.

Tại hội thảo "Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, hành vi của nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt khi không còn chạy theo tâm lý đám đông, mà chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Theo chuyên gia này, nếu như trước đây tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái "sợ chọn sai", phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận thị trường.

Sự thay đổi này xuất phát từ những thay đổi mạnh mẽ của môi trường đầu tư.

Trước hết, mặt bằng lãi suất tăng cao đã làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 13–15%/năm, trong khi lãi suất cố định ban đầu cũng quanh 9–10%/năm. Chi phí vốn tăng khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì "xuống tiền nhanh".

Cùng với đó, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn đáo hạn lớn, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước. Khi nguồn lực tài chính bị siết lại, các cơn sốt dựa trên dòng tiền ngắn hạn cũng khó có điều kiện hình thành.

Một yếu tố quan trọng khác là sự hoàn thiện dần của khung pháp lý và công cụ quản lý thị trường. Việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, gắn mã định danh bất động sản, cùng các định hướng về chính sách thuế và minh bạch hóa giao dịch đang góp phần làm giảm dư địa cho các hoạt động đầu cơ theo tin đồn.

Trong bối cảnh đó, như nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường đang vận hành trong trạng thái "kép", vừa chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô, vừa tự điều chỉnh trong quá trình tái cấu trúc. Chính sự kết hợp này đã khiến hành vi đầu tư thay đổi theo hướng thận trọng hơn.

Thị trường hạ nhiệt và hình thành trật tự mới

Tuy nhiên, sự suy giảm của tâm lý FOMO không khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, mà đang tái định hình cách dòng tiền vận hành.

Theo VARS, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 47% trên nguồn cung sơ cấp. Mặc dù giảm so với các giai đoạn sôi động trước đây, nhưng vẫn duy trì ở mức ổn định, cho thấy nhu cầu thị trường không mất đi mà đang dịch chuyển về trạng thái thực chất hơn.

Điểm đáng chú ý là thanh khoản không còn phụ thuộc vào mức độ "nóng" của thị trường, mà gắn chặt với giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì giao dịch tốt, thậm chí có tỷ lệ hấp thụ cao. Ngược lại, các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc mang tính đầu cơ cao tiếp tục gặp khó khăn.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang dần rời xa các chu kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng, để chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị.

Ở góc độ doanh nghiệp, sự thay đổi trong hành vi nhà đầu tư cũng tạo ra áp lực buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì phát triển sản phẩm theo xu hướng "ăn theo thị trường", nhiều doanh nghiệp bắt đầu tập trung vào các dự án có tính thanh khoản thực, phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người mua.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, trong quý I/2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, nhưng số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc thị trường, khi những mô hình kinh doanh kém hiệu quả dần bị đào thải.

Ở tầm rộng hơn, sự "hạ nhiệt" của tâm lý FOMO cũng cho thấy những điều chỉnh trong chính sách quản lý thị trường đang phát huy tác dụng. Việc kiểm soát tín dụng, điều tiết lãi suất, hoàn thiện pháp lý và tăng cường minh bạch hóa thông tin không chỉ giúp giảm thiểu các cơn sốt ảo, mà còn định hướng lại dòng tiền theo hướng bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản có thể không còn những đợt tăng nóng trong ngắn hạn, nhưng lại hình thành một trật tự mới, nơi các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực, khả năng khai thác và tầm nhìn dài hạn. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển ổn định hơn, hạn chế rủi ro và đặt nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi thị trường vận hành dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn.