Khó thực hiện quy định lấy ý kiến trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm, đoàn ĐBQH tỉnh Sóc Trăng, cho biết: Về vấn đề thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật được quy định tại Điều 81, hiện nay, các địa phương có rất nhiều trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do thu hút đầu tư lĩnh vực nông nghiệp. Đặc biệt là lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao theo Nghị định 57 ngày 17/4/2018 quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp nông thôn để thực hiện dự án nông nghiệp. Đến nay đã hết hạn sử dụng đất hoặc bị giải thể, phá sản nhưng pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung thêm trường hợp thu hồi do tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nông nghiệp có thời hạn nhưng nay đã hết hạn hoặc tổ chức bị giải thể, phá sản để góp phần giải quyết những vướng mắc tại các địa phương.

Về cơ chế phối hợp giữa các chủ thể có liên quan trong trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 87. Ở nội dung này, theo đại biểu Ngọc Diễm, dự thảo còn mang tính chung chung, mờ nhạt vai trò, trách nhiệm cụ thể của các chủ thể. Do đó, đại biểu đề xuất nêu rõ cơ chế phối hợp, phân công nhiệm vụ và trách nhiệm cụ thể giữa tổ chức trực tiếp thực hiện nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư với Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã nơi có dự án đi qua. Quy định vai trò từng thành viên trong Hội đồng, nhiệm vụ nào là chủ công, nhiệm vụ nào là phối hợp để tránh chồng chéo, trùng lắp vai trò, lặp lại công việc mà thiếu hiệu quả. Bởi vì, nếu đơn vị tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập thì đó là điều hoàn toàn thuận lợi trong công tác chỉ đạo, điều hành cũng như triển khai các nhiệm vụ cụ thể trên địa bàn. Nhưng nếu đó là tổ chức phát triển quỹ đất hoặc đơn vị, tổ chức khác thì công tác phối hợp cần có quy định rõ ràng. Vì liên quan trách nhiệm pháp lý nên cần cẩn trọng, đặc biệt khi người dân không đồng thuận phải cưỡng chế hoặc thẩm định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nguồn chi phí rất nhiều và trách nhiệm kéo theo cũng sẽ rất lớn.

Về quy định lấy ý kiến trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng được quy định tại Điều 87, theo đại biểu Ngọc Diễm, nội dung quy định này chưa rõ ràng và khó thực hiện. Cụ thể, tại điểm a khoản 3 Điều 87 dự thảo luật quy định phải tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Cần xác định người có đất thu hồi chỉ là một đối tượng trong số những người dân trong khu vực có đất thu hồi, những đối tượng còn lại là ai thì vẫn chưa được quy định cụ thể và có nhiều trường hợp người dân có đất bị thu hồi không sinh sống tại địa bàn thu hồi đất.

Những người thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh, người lao động làm việc trong các doanh nghiệp, trong khu vực bị thu hồi đất có được lấy ý kiến hay không? Quy định này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, không thống nhất trong việc xác định đối tượng lấy ý kiến. Vì vậy, đại biểu đề xuất xác định rõ người dân trong khu vực có đất thu hồi được lấy ý kiến cụ thể là những đối tượng nào hoặc quy định nguyên tắc để xác định.

Về giá đất được quy định tại Điều 160, đại biểu tỉnh Sóc Trăng cho biết: Dự thảo lần này đã quy định về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, về thẩm quyền xác định giá đất cụ thể, được chia ra cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, cần nghiên cứu theo hướng giá đất chỉ có một loại giá sát với giá thị trường, được cập nhật, bổ sung thường xuyên để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong phạm vi toàn tỉnh.

Liên quan tới nội dung này, đại biểu Hà Sỹ Đồng, đoàn ĐBQH Quảng Trị, cho biết: Dự thảo quy định thu nhập thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Quy định này rất tiến bộ, người dân sẽ không có động lực để triển khai thấp giá chuyển nhượng để giảm thuế nữa. Hệ quả là giá trên hợp đồng sẽ là giá thật, Nhà nước dựa vào giá trên hợp đồng để xây dựng bảng giá cho các năm sau, như vậy giá sẽ sát thực tế.

Tuy nhiên, theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, Điều 247 lại chia ra hai trường hợp chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất khá phổ biến. Khi đó, các bên liệu có cần phải tách riêng phần nào là giá trị quyền sử dụng đất, phần nào là giá trị tài sản không? Liệu có dẫn đến tranh luận giữa cơ quan thuế và người dân về việc đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy, đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất không?

Theo đó, đại biểu đề nghị cần nghiên cứu, quy định rõ hơn đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng bảng giá, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì cho phép các bên tách phần giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản trên đất.