Lãi suất tăng cao, giữ nhà hay bán gửi ngân hàng?

Sau một thời gian tăng mạnh, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội bắt đầu ghi nhận những nhịp điều chỉnh. Theo CBRE, giá bán thứ cấp trung bình trong quý II/2026 đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước – lần đầu giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Cùng 5 tỷ đồng, hai dòng tiền

Với một người đang sở hữu căn nhà trị giá 5 tỷ đồng và cho thuê được 10 -12 triệu đồng mỗi tháng, phép tính đầu tiên khá đơn giản.

Mỗi năm, căn nhà mang lại khoảng 120 triệu đồng tiền thuê. Nếu lấy giá trị 5 tỷ đồng làm cơ sở, tỷ suất thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 2,4%/năm, chưa tính các khoản chi phí sửa chữa, bảo trì, phí quản lý hoặc thời gian căn hộ không có khách thuê.

Ở chiều ngược lại, nếu bán căn nhà và gửi 5 tỷ đồng vào ngân hàng, dòng tiền phụ thuộc vào lãi suất tại thời điểm gửi.

Chẳng hạn, với mức lãi suất 6%/năm, 5 tỷ đồng tạo ra khoảng 300 triệu đồng tiền lãi trong một năm, tương đương 25 triệu đồng/tháng nếu quy đổi bình quân. Ở mức 7%/năm, con số này lên 350 triệu đồng/năm, tương đương hơn 29 triệu đồng/tháng.

Như vậy, xét riêng về dòng tiền hiện tại, khoảng cách giữa hai phương án là khá lớn: 10 triệu đồng tiền thuê so với khoảng 25–29 triệu đồng tiền lãi, tùy mức lãi suất.

Tuy nhiên, 25–29 triệu đồng tiền lãi và 10 triệu đồng tiền thuê không hoàn toàn là hai khoản thu nhập có thể đặt cạnh nhau một cách đơn giản.

Nhưng đây mới chỉ là một nửa của bài toán.

Bởi người bán nhà không chỉ chuyển từ một nguồn thu nhập sang một nguồn thu nhập khác. Họ cũng chuyển từ việc nắm giữ một tài sản có thể thay đổi giá trị theo thời gian sang nắm giữ tiền mặt có lãi suất nhưng chịu tác động của lạm phát và biến động lãi suất.

Nếu căn nhà 5 tỷ đồng tăng giá 5% sau một năm, riêng phần tăng giá đã là 250 triệu đồng, chưa tính tiền thuê. Ngược lại, nếu giá giảm 5%, chủ nhà mất 250 triệu đồng giá trị tài sản trên giấy tờ, trong khi vẫn nhận được tiền thuê.

Trong khi đó, với tiền gửi, khoản lãi có thể tính toán tương đối rõ ngay từ đầu kỳ, nhưng lãi suất của kỳ tiếp theo không được đảm bảo sẽ giữ nguyên.

Đó là lý do chỉ nhìn vào con số trên 10 triệu đồng tiền thuê và 25–29 triệu đồng tiền lãi vẫn chưa đủ để quyết định phương án nào tốt hơn.

Khi giá nhà và lãi suất cùng trở thành biến số

Bài toán trở nên đáng chú ý hơn trong bối cảnh thị trường căn hộ đã trải qua một giai đoạn tăng giá mạnh.

Trong nhiều năm, người sở hữu bất động sản có thể chấp nhận tỷ suất cho thuê thấp bởi họ kỳ vọng phần lợi nhuận lớn hơn sẽ đến từ việc giá tài sản tăng theo thời gian. Với một căn nhà mua 3 tỷ đồng rồi tăng lên 5 tỷ đồng, khoản chênh lệch giá trị 2 tỷ đồng có thể lớn hơn rất nhiều so với tiền thuê nhận được trong nhiều năm.

Nhưng khi tốc độ tăng giá chậm lại, hoặc giá thứ cấp tại một số khu vực bắt đầu điều chỉnh, cách nhìn này có thể thay đổi.

Một căn hộ 5 tỷ đồng cho thuê trên 10 triệu đồng/tháng vẫn tạo ra dòng tiền khoảng 120 triệu đồng mỗi năm. Nhưng nếu giá căn hộ không tăng, chủ nhà phải chấp nhận tỷ suất dòng tiền tương đối thấp. Nếu giá giảm, khoản giảm giá trị tài sản thậm chí có thể lớn hơn nhiều lần số tiền thuê nhận được trong một năm.

Ngược lại, người bán nhà để gửi tiết kiệm cũng không có một lựa chọn hoàn toàn chắc chắn.

Lãi suất tiền gửi có thể cao ở thời điểm hiện tại nhưng không phải lúc nào cũng duy trì ở cùng một mức. Nếu lãi suất giảm, dòng tiền hàng tháng từ khoản tiền gửi cũng giảm theo. Khi đó, lợi thế của phương án gửi ngân hàng so với cho thuê nhà có thể thu hẹp.

Chưa kể, nếu sau vài năm giá bất động sản tăng trở lại, người đã bán nhà muốn quay lại thị trường có thể phải bỏ ra số tiền lớn hơn để mua một tài sản tương tự.

Nói cách khác, người giữ nhà kỳ vọng nhiều hơn vào giá trị tài sản trong tương lai, còn người bán nhà gửi ngân hàng ưu tiên dòng tiền và khả năng thanh khoản ở hiện tại.

Không phương án nào loại bỏ hoàn toàn rủi ro.

Với người cần tiền để trang trải cuộc sống hoặc muốn có dòng tiền đều đặn, tiền gửi có thể hấp dẫn hơn. Với người coi căn nhà là tài sản tích lũy dài hạn và không cần sử dụng đến khoản tiền ngay lập tức, việc tiếp tục nắm giữ cũng có những lý do riêng.

Vấn đề là mỗi người đang đứng ở một vị trí khác nhau.

5 tỷ đồng nằm trong một căn nhà và 5 tỷ đồng nằm trong tài khoản ngân hàng đều là tài sản, nhưng chúng tạo ra những giá trị rất khác nhau. Một bên đem lại quyền sở hữu và cơ hội hưởng lợi từ sự tăng giá của bất động sản; bên kia đem lại thanh khoản và dòng tiền có thể tính toán theo từng kỳ hạn.

Vậy nếu phải lựa chọn giữa một căn nhà cho thuê 10 triệu đồng mỗi tháng và một khoản tiền gửi có thể tạo ra 25–30 triệu đồng tiền lãi, điều gì sẽ khiến bạn giữ lại căn nhà? Và điều gì có thể khiến bạn quyết định bán?