Nhà cho thuê gần 10 triệu đồng, gửi ngân hàng gấp 3 lần: Có nên bán?

Bán nhà để "thở"

Bảy năm trước, vợ chồng anh Lê Quang, 42 tuổi, ở Hà Nội mua một căn hộ với giá 1,5 tỷ đồng. Căn nhà được mua theo hình thức trả góp 20 năm, trong đó hơn 1 tỷ đồng là tiền vay mượn, riêng khoản vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng.

Những năm đầu, khi lãi suất được ưu đãi, hai vợ chồng tranh thủ dành thu nhập để trả dần các khoản vay người thân, bạn bè. Đến nay, những khoản nợ này đã được giải quyết, khoản vay ngân hàng còn gần 500 triệu đồng.

Mỗi tháng, gia đình phải trả cả gốc và lãi gần 8 triệu đồng, tương đương với số tiền có thể thu được nếu cho thuê một căn hộ tương tự.

Với anh Quang, khoản trả nợ này trước đây không phải vấn đề quá lớn. Nhưng sau khi công ty tinh giản biên chế, anh mất việc. Gánh nặng tài chính của gia đình bốn người, gồm hai vợ chồng và hai con đang học cấp 1, cấp 2, gần như dồn lên vai người vợ.

"Trước đây hai vợ chồng cùng có thu nhập thì khoản vay không đáng ngại. Bây giờ chỉ còn một người đi làm, tháng nào cũng phải xoay đủ tiền trả ngân hàng rồi mới tính đến các khoản khác", anh Quang nói.

Sau nhiều tháng xoay xở, hai vợ chồng bắt đầu tính đến phương án mà trước đây họ chưa từng nghĩ tới việc bán căn hộ.

Căn hộ hiện có giá khoảng 4,3 tỷ đồng. Sau khi trả khoản nợ ngân hàng gần 500 triệu đồng, gia đình còn khoảng 3,8 tỷ đồng. Vợ chồng anh dự kiến dành khoảng 300 triệu đồng làm quỹ dự phòng và tiền thuê nhà, còn khoảng 3 tỷ đồng sẽ gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm.

Với mức lãi suất hiện nay, khoản tiền này có thể tạo ra dòng tiền hàng tháng lên tới hàng chục triệu đồng, đủ để gia đình trang trải tiền thuê nhà và một phần chi phí sinh hoạt trong giai đoạn anh Quang chưa có việc làm.

Điều khiến hai vợ chồng bớt lo hơn là sau khi bán nhà, họ không coi mình đã mất cơ hội sở hữu nhà.

Anh Quang cho rằng 3 tỷ đồng tiền tiết kiệm vẫn là tài sản của gia đình. Khi công việc ổn định trở lại hoặc thị trường xuất hiện căn hộ phù hợp, vợ chồng anh có thể mua nhà khác. Việc Hà Nội đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các dự án có mức giá phù hợp cũng khiến họ tin rằng cơ hội sở hữu một căn hộ khác vẫn còn.

"Bây giờ quan trọng nhất là gia đình phải có tiền để sống. Nhà thì bán đi vẫn còn tiền, chứ cứ giữ nhà mà mỗi tháng không xoay được tiền trả ngân hàng thì rất áp lực", anh Quang nói.

Với gia đình anh Quang, quyết định bán nhà không xuất phát từ kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm, mà trước hết là bài toán dòng tiền và khả năng trả nợ.

Khi tiền thuê không còn hấp dẫn bằng tiền lãi

Nhưng với chị Nguyễn Thị Lụa, 38 tuổi, ở Từ Liêm, câu chuyện lại khác.

Vợ chồng chị Lụa hiện có hai căn hộ chung cư, một căn để ở và một căn cho thuê. Căn hộ cho thuê đã sử dụng hơn 10 năm, hiện mang về khoảng 8,5 triệu đồng mỗi tháng.

Khoản tiền này trước đây được xem là một nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, khi giá trị căn hộ tăng lên khoảng 3,8 tỷ đồng, chị bắt đầu nhìn khoản tiền thuê dưới một góc độ khác.

8,5 triệu đồng mỗi tháng tương đương khoảng 102 triệu đồng một năm. So với giá trị 3,8 tỷ đồng của căn hộ, tỷ suất thu nhập từ việc cho thuê chỉ khoảng 2,7%/năm, chưa tính chi phí sửa chữa, bảo trì và những khoảng thời gian căn hộ có thể không có khách thuê.

Vì vậy, chị Lụa bàn với chồng về việc bán căn hộ và gửi toàn bộ số tiền thu được vào ngân hàng.

Nếu gửi 3,8 tỷ đồng với mức lãi suất khoảng 7%/năm, khoản tiền lãi danh nghĩa có thể vào khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, cao hơn đáng kể so với 8,5 triệu đồng tiền thuê. Nếu lãi suất ở mức cao hơn, dòng tiền thu được còn cao hơn nữa.

"Cho thuê thì mỗi tháng được hơn 8 triệu, mà căn hộ cũng đã cũ. Bán được gần 4 tỷ đồng, gửi ngân hàng thì tiền lãi cao hơn nhiều. Tôi nghĩ ít nhất trong thời điểm này, tiền nằm trong tài khoản còn chủ động hơn", chị Lụa chia sẻ.

Một yếu tố khác khiến chị cân nhắc là diễn biến của thị trường thứ cấp. Sau giai đoạn giá căn hộ tăng mạnh, tại một số khu vực, người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung mới được cải thiện, trong khi một bộ phận người bán đã phải điều chỉnh kỳ vọng về giá.

Tuy nhiên, chị Lụa cũng thừa nhận quyết định bán nhà không phải không có rủi ro.

Lãi suất ngân hàng có thể thay đổi. Nếu vài năm tới lãi suất giảm mạnh, khoản tiền lãi hàng tháng sẽ không còn hấp dẫn như hiện tại. Ngược lại, nếu giá nhà tiếp tục tăng, việc bán một căn hộ hôm nay có thể khiến gia đình phải bỏ ra nhiều tiền hơn nếu muốn mua lại một tài sản tương tự sau này.

Hai câu chuyện, hai lý do khác nhau, nhưng cùng gặp nhau ở một bài toán: một căn nhà đang mang lại điều gì cho người sở hữu – một khoản thu nhập hàng tháng, hay một tài sản để dành cho tương lai?

Với căn hộ 5 tỷ đồng, 10 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng có thể là một khoản thu nhập ổn định. Nhưng nếu bán căn nhà ấy, số tiền thu được gửi ngân hàng lại có thể tạo ra một dòng tiền lớn hơn đáng kể ở thời điểm hiện tại. Khi đó, điều cần cân nhắc không chỉ là tiền lãi hôm nay, mà còn là giá trị của căn nhà ngày mai.

Giữ nhà, người sở hữu giữ lại một tài sản hữu hình nhưng chấp nhận dòng tiền thấp hơn. Bán nhà, họ có thêm tiền mặt, thanh khoản và một khoản thu nhập từ tiền gửi, nhưng đồng thời rời khỏi thị trường bất động sản và chấp nhận rủi ro phải mua lại với mức giá khác trong tương lai.

Nếu trong tay bạn có một căn nhà trị giá 4–5 tỷ đồng, đang cho thuê được khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, bạn sẽ chọn giữ căn nhà ấy hay bán đi để cầm tiền? Và điều gì khiến bạn đưa ra lựa chọn đó?