Tín dụng bất động sản tăng, vì sao người mua nhà vẫn khó?

Tín dụng tăng, người mua nhà vẫn khó

Một khoản vay 2 tỷ đồng mua nhà từng được một gia đình tính toán là "vừa sức" khi lãi suất ưu đãi khoảng 7,5%/năm. Thế nhưng sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 13% khiến số tiền trả nợ trở thành áp lực lớn. 

Sau 2 năm, người vay mới trả được khoảng 150 triệu đồng tiền gốc, trong khi phần lớn khoản tiền dành dụm vẫn phải dành cho lãi ngân hàng. Câu chuyện trên là ví dụ cho bài toán ngày càng nhiều người mua nhà phải tính lại lầ vay bao nhiêu và có thể chịu được lãi suất bao nhiêu trong cả thời gian dài.

Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11%/năm, áp dụng trong 6-12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi và mức người vay thực trả phổ biến 13-15%/năm.

Chi phí vốn tăng đang tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Theo dữ liệu từ Dat Xanh Services, khi lãi suất phổ biến 9-11% trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới khoảng 45-50%; sang nửa đầu năm 2026, khi lãi suất tăng lên 12-14%, tỷ lệ này giảm còn 20-30%. Trong khi đó, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư được PropertyGuru khảo sát chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm.

Như vậy, việc tín dụng bất động sản tăng không đồng nghĩa người dân, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, dễ tiếp cận vốn hơn. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I. 

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá khả năng tiếp cận vốn vẫn phân hóa, trong đó chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà. Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở việc ngân hàng cho bất động sản vay nhiều hay ít, mà là nguồn vốn ấy đang đi vào đâu và tạo ra giá trị gì cho thị trường.

Tiền cần đến đúng nơi để người mua nhà được hưởng lợi

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tín dụng bất động sản không nên được nhìn đơn thuần theo hướng "mở" hay "siết", mà cần quan tâm đến mục đích sử dụng và mức độ hiệu quả của dòng vốn. Vốn nên được ưu tiên cho những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo thêm nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không đồng nghĩa với siết vốn, mà nhằm điều tiết dòng tiền theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền, rà soát hiệu quả từng dự án và ưu tiên nguồn lực cho những sản phẩm có thanh khoản tốt.

Từ góc độ này, những dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê, các dự án gắn với khu vực có hạ tầng và việc làm... có cơ sở hấp thụ vốn tốt hơn. Khi nguồn vốn giúp những dự án này hoàn thành và đưa thêm sản phẩm ra thị trường, người mua nhà mới có thêm lựa chọn thay vì phải cạnh tranh trong một thị trường nguồn cung hạn chế.

Ngược lại, dòng vốn vào những dự án phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá, thanh khoản thấp hoặc sản phẩm không phù hợp nhu cầu có thể làm gia tăng rủi ro cho cả doanh nghiệp, ngân hàng và người mua.

Một nhóm khác cũng cần được xem xét là những dự án đang vướng mắc nhưng vẫn có nhu cầu thị trường và khả năng hoàn thành nếu được tháo gỡ đúng điểm nghẽn. VARS IRE cho rằng nếu siết tín dụng đồng loạt, những dự án này có thể tiếp tục trở thành tài sản dở dang, làm tăng chi phí và cuối cùng chuyển hóa thành rủi ro nợ xấu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch GPInvest, cũng cho rằng nguồn cung bất động sản năm 2026 có thể tăng khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa thị trường phục hồi mạnh nếu tín dụng không được khơi thông đúng cách. Lãi suất tín dụng vẫn là yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.

Điều này đặc biệt quan trọng với người mua nhà. Nếu tín dụng chỉ giúp doanh nghiệp có thêm tiền nhưng sản phẩm tạo ra vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, bài toán an cư vẫn chưa được giải quyết.

Ngược lại, nếu dòng vốn được dẫn vào những dự án có pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu và mức giá tiếp cận được với người mua ở thực, tín dụng có thể tạo ra tác động kép vừa giúp doanh nghiệp triển khai dự án, đồng thời bổ sung nguồn cung và giảm áp lực lên giá nhà.

Bởi vậy, thước đo của tín dụng bất động sản không nên chỉ là bao nhiêu tiền đã được bơm ra thị trường, mà quan trọng hơn là bao nhiêu sản phẩm nhà ở thực được tạo ra từ dòng tiền đó và bao nhiêu gia đình có thêm cơ hội sở hữu một nơi ở phù hợp khả năng tài chính.

Trong bối cảnh lãi vay mua nhà đã lên mức 13-15% sau ưu đãi, người dân chắc chắn có lý do để thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên về dài hạn, một thị trường lành mạnh không cần tín dụng rẻ bằng mọi giá mà điều cần thiết là dòng vốn đủ an toàn cho ngân hàng, đủ hiệu quả với doanh nghiệp và đúng địa chỉ để người cần một mái nhà thực sự được hưởng lợi.