Giá chung cư bắt đầu giảm, người mua ở thực đã dễ thở hơn?

Giá giảm nhưng chưa đủ để người mua xuống tiền

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Cơ quan quản lý đánh giá thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung có chuyển biến tích cực nhưng quá trình phục hồi chưa đồng đều, nhà ở có giá phù hợp vẫn hạn chế và khả năng tiếp cận vốn còn là khó khăn của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, sau thời gian giá nhà liên tục tăng, thị trường đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Trong quý II, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc giảm so với quý đầu năm.

Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các thành phố lớn vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2, Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Diễn biến này phần nào cho thấy thị trường chung cư đã bước vào giai đoạn khác so với thời kỳ tăng giá mạnh trước đó. Khi thanh khoản chậm lại, người bán không còn dễ dàng nâng giá chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, với người mua nhà để ở, việc giá thứ cấp giảm chưa đồng nghĩa bài toán mua nhà đã trở nên dễ dàng.

Dữ liệu của Savills cho thấy trong quý II/2026, Hà Nội có khoảng 5.317 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Đáng chú ý, hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A. Giá bán sơ cấp bình quân lên tới khoảng 116 triệu đồng/m², tăng 16% theo quý và 27% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, thị trường không ghi nhận nguồn cung sơ cấp nào dưới 70 triệu đồng/m²; khoảng 60% nguồn cung có giá từ 90 triệu đồng/m² trở lên.

Điều này tạo ra một nghịch lý: Một đầu của thị trường bắt đầu điều chỉnh giá, nhưng đầu còn lại - người mua tìm kiếm sản phẩm mới - vẫn ngày càng đắt đỏ.

Với một gia đình có thu nhập trung bình, chênh lệch vài triệu đồng mỗi m² không phải con số nhỏ. Một căn hộ 60m² có giá 70 triệu đồng/m² đã tương đương 4,2 tỷ đồng, còn ở mức 90 triệu đồng/m² là 5,4 tỷ đồng, chưa kể các khoản chi phí liên quan.

Trong khi đó, mặt bằng lãi vay cũng là một sức ép đáng kể. Bộ Xây dựng cho biết lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; một số khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%, thậm chí 15-16%/năm. Đây là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà.

Cơ hội nào cho người mua nhà vừa túi tiền?

Với những người thực sự cần một chỗ ở ổn định tại Hà Nội, việc giá chung cư trên thị trường thứ cấp bắt đầu giảm chưa đủ tạo ra một cơ hội rõ ràng.

Anh Lê Quang Minh, 35 tuổi, làm IT tại một doanh nghiệp ở Hà Nội, có thu nhập hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng/tháng. Với 1,5 tỷ đồng tích lũy, gia đình anh đã tìm căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực phía Tây Hà Nội gần một năm nay. Ngân sách ban đầu khoảng 3,5-4 tỷ đồng, nhưng càng tìm, anh càng nhận ra rất khó để đáp ứng đồng thời các tiêu chí về diện tích, vị trí và khả năng tài chính.

"Có những căn trước đây chủ nhà rao 4,5 tỷ đồng, giờ có thể xuống 4,2-4,3 tỷ đồng. Nhưng với gia đình tôi, giảm vài trăm triệu vẫn chưa giải quyết được bài toán. Nếu vay thêm 2-2,5 tỷ đồng thì mỗi tháng tiền gốc và lãi đã là một khoản rất lớn", anh Minh chia sẻ.

Cùng chung nỗi lo, chị Phạm Minh Huyền, 38 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, đang tìm mua căn hộ đầu tiên sau nhiều năm đi thuê. Chị có khoảng 1,2 tỷ đồng tích lũy nhưng muốn hạn chế vay quá nhiều.

Chị kỳ vọng giá chung cư giảm sẽ mở ra cơ hội cho những người có khoản tích lũy vừa phải. Tuy nhiên, sau thời gian khảo sát, chị nhận ra những căn hộ phù hợp thường nằm xa trung tâm, diện tích nhỏ hoặc đã qua sử dụng nhiều năm. "Giá có giảm thật nhưng không phải giảm đến mức tôi có thể mua được. Một căn khoảng 3,5-4 tỷ đồng, tôi vẫn phải vay hơn 2 tỷ. Nếu lãi suất cứ ở mức cao thì áp lực trả nợ quá lớn. Vì thế tôi vẫn phải tiếp tục thuê nhà và chờ thêm", chị Huyền nói.

Những trường hợp như anh Minh, chị Huyền cho thấy khoảng cách giữa "giá nhà đã giảm" và "người dân có thể mua được nhà" vẫn còn khá xa.

Một tín hiệu tích cực là nguồn cung trong thời gian tới được dự báo tăng mạnh. Savills dự kiến 6 tháng cuối năm 2026, Hà Nội có thể đón khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án; tổng nguồn cung mới cả năm khoảng 24.000 căn. Trong khoảng 3 năm tới, thị trường có khả năng bổ sung hơn 200.000 căn hộ, trong đó phân khúc hạng B được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo.

Đây có thể là cơ sở để người mua ở thực có thêm lựa chọn, nhưng chưa chắc đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay. Bởi vấn đề hiện nay không chỉ là thiếu căn hộ, mà còn là thiếu đúng loại căn hộ mà người có nhu cầu ở thực có khả năng chi trả.

Savills cho biết phân khúc căn hộ hạng C, vốn phù hợp hơn với nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế, đang thu hẹp nhanh. Từ năm 2022 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm, trong khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở nhóm trung - cao cấp và cao cấp.

Ở góc độ người mua, thị trường hiện nay có thể thuận lợi hơn trước ở chỗ có thêm dư địa lựa chọn và thương lượng, thay vì phải chạy đua mua nhà vì lo giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, với những người phải vay phần lớn số tiền mua nhà, một căn hộ giảm vài trăm triệu đồng chưa chắc đã trở nên vừa túi tiền nếu chi phí vay vẫn ở mức cao.

Do đó, để một gia đình trẻ thực sự có thể mua được nhà, điều quan trọng không chỉ là nguồn cung tăng mà còn phải có những sản phẩm phù hợp với thu nhập, cùng chính sách tín dụng đủ dài và ổn định.

Nói cách khác, giá chung cư đã bắt đầu "hạ nhiệt", nhưng chưa thể nói người mua ở thực đã "dễ thở". Với nhiều gia đình, câu hỏi lúc này không đơn giản là "nhà có giảm giá hay không", mà là "giá giảm đến mức nào thì họ mới thực sự có thể mua được nhà?".