Mặt bằng bán lẻ tăng giá, cuộc đua giữa các trung tâm thương mại nóng lên

Giá thuê tăng khi sức hấp thụ cải thiện

Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 87,9% trong quý II, tăng 1,5 điểm phần trăm theo quý và 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Mức cải thiện chủ yếu đến từ khả năng hấp thụ tích cực tại khu vực Trung tâm và rìa Trung tâm.

Giá thuê mặt bằng cũng duy trì xu hướng tăng. Giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,8 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý và 10% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này đáng chú ý trong bối cảnh thương mại điện tử tiếp tục phát triển và nguồn cung mặt bằng bán lẻ đang mở rộng. Theo Cushman & Wakefield, mức tăng giá thuê không chỉ phản ánh nguồn cung mới mà còn cho thấy nhu cầu thuê tại những tài sản có vị trí và chất lượng tốt vẫn được duy trì.

F&B, Lifestyle, Thời trang & Phụ kiện và Giải trí tiếp tục là những nhóm ngành dẫn dắt nhu cầu thuê. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận nhiều thương hiệu lần đầu mở cửa hàng hoặc cửa hàng flagship như Bershka, Wilson, IWC Schaffhausen, Roborock và Bách Hóa Xanh.

Trung tâm thương mại hiện chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung bán lẻ của Hà Nội. Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 52.600 m² nguồn cung mới, nâng tổng diện tích bán lẻ lên khoảng 1,44 triệu m². Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực rìa Trung tâm, phía Tây và các khu vực có hạ tầng, khu dân cư mới hình thành.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm được dự báo tiếp tục rõ nét trong thời gian tới. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ trong giai đoạn từ nay đến năm 2028, chủ yếu tại khu vực phía Tây và ngoại thành.

Nguồn cung tăng, chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng

Nguồn cung mới mở rộng giúp thị trường có thêm dư địa phát triển nhưng đồng thời cũng đặt các chủ đầu tư trước áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Khác với khu vực trung tâm, nơi quỹ đất hạn chế và nguồn cung mới khó gia tăng nhanh, các khu vực phía Tây và ngoại thành đang có điều kiện để phát triển những tổ hợp bán lẻ quy mô lớn, gắn với khu đô thị, văn phòng và hệ thống hạ tầng mới.

Điều này tạo ra sự thay đổi trong cuộc cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại. Khi nguồn cung tăng, việc sở hữu diện tích lớn hoặc vị trí thuận tiện chưa chắc đủ để duy trì tỷ lệ lấp đầy và mức giá thuê.

Cushman & Wakefield cho rằng thị trường đang chuyển sang mô hình "destination retail", trong đó trung tâm thương mại được phát triển như một điểm đến tích hợp mua sắm, ẩm thực, giải trí và các tiện ích khác. Đây được xem là hướng đi có thể dẫn dắt tăng trưởng thị trường trong 2-3 năm tới.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở diện tích hay giá thuê mà còn ở khả năng tạo ra trải nghiệm và mức độ phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.

Theo đó, các trung tâm thương mại có thể tăng sức hút thông qua cơ cấu khách thuê phù hợp, F&B và giải trí, sự kiện cộng đồng, không gian linh hoạt, dịch vụ thuận tiện và khả năng kết nối với khu dân cư, văn phòng xung quanh.

Như vậy, nguồn cung bán lẻ tăng không đồng nghĩa tất cả các dự án đều hưởng lợi như nhau. Trong bối cảnh thị trường mở rộng ra các khu vực mới, những dự án có vị trí tốt, tệp khách hàng ổn định, cơ cấu ngành hàng phù hợp và khả năng tạo trải nghiệm được dự báo có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh giữ khách thuê và người tiêu dùng.

Với khoảng 314.000 m² nguồn cung dự kiến bổ sung đến năm 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội đang bước vào giai đoạn mà không chỉ cuộc đua tìm mặt bằng của các thương hiệu nóng lên, mà cuộc đua giữa chính các chủ đầu tư cũng trở nên quyết liệt hơn.