Mua căn hộ, ai bảo vệ quyền lợi của cư dân?
Quỹ bảo trì là một trong những tranh chấp phổ biến nhất ở chung cư (ảnh minh họa)
Nhiều gia đình bỏ ra cả tỷ đồng mua một căn hộ nhưng chỉ khi tranh chấp phát sinh mới nhận ra mình chưa thực sự hiểu hết những quyền lợi gắn với nơi ở của mình.
Những "điểm mù" ngay từ khi mua nhà
Một gia đình mua căn hộ thường quan tâm trước tiên đến vị trí, diện tích, giá bán và tiến độ bàn giao. Thế nhưng những câu hỏi như tầng hầm thuộc về ai, chỗ đỗ xe được xác định thế nào, phần nào là sở hữu chung, quỹ bảo trì được sử dụng ra sao... nhiều khi chỉ được đặt lên bàn khi tranh chấp đã xảy ra.
Tại tọa đàm góp ý sửa đổi Luật Nhà ở mới đây, các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý cho rằng việc phân định chưa đủ rõ quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp chung cư kéo dài.
Chủ đầu tư "om" quỹ bảo trì là một trong những vấn đề dễ nảy sinh tranh chấp ở chung cư
Theo ông Vương Duy Dũng, Cục Phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cần xác định rõ hơn phạm vi sở hữu chung, sở hữu riêng, đặc biệt với các khu vực như bãi đỗ xe - vấn đề thường phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.
Thực tế, không phải lúc nào ranh giới này cũng đơn giản. Ông Trần Quang Vinh, Trưởng Ban quản trị chung cư Aqua2 - Vinhomes Ba Son (TPHCM), dẫn ví dụ một đầu báo cháy nằm bên trong căn hộ nhưng lại liên động với hệ thống phòng cháy, chữa cháy của cả tòa nhà. Nếu chỉ căn cứ vào vị trí để xác định đây là tài sản riêng, việc kiểm tra, bảo trì, sửa chữa có thể gặp vướng mắc.
Những trường hợp như vậy cho thấy câu hỏi pháp lý không chỉ là "cái này thuộc về ai", mà còn phải xác định ai được tiếp cận, ai chịu trách nhiệm bảo trì và ai phải chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố. Với người mua nhà, những quy định tưởng như rất kỹ thuật này lại liên quan trực tiếp đến cuộc sống của cả gia đình.
Một hệ thống kỹ thuật không được bảo trì đúng hạn có thể ảnh hưởng đến an toàn; một tranh chấp về chỗ để xe có thể khiến cư dân phải thay đổi sinh hoạt; còn tranh chấp quỹ bảo trì có thể khiến những hạng mục xuống cấp không được sửa chữa kịp thời.
Luật cần rõ để người dân không phải "tự bơi"
Theo các ý kiến tại tọa đàm, việc sửa Luật Nhà ở cần hướng tới một "bản đồ trách nhiệm" rõ ràng: Việc gì thuộc chủ đầu tư, việc gì thuộc Ban quản trị, việc gì thuộc đơn vị quản lý vận hành và khi có vấn đề thì cơ chế xử lý ra sao.
Bởi trên thực tế, cư dân có thể rơi vào vòng luẩn quẩn khi phản ánh một vấn đề: Ban quản trị cho rằng thuộc đơn vị vận hành; đơn vị vận hành lại cho rằng cần Ban quản trị quyết định; trong khi chủ đầu tư cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ sau khi bàn giao.
Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn Tổng Thư ký HCMO - Chủ tịch HĐQT công ty Quản lý bất động sản My House cho rằng những quy định liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của cư dân cần được quy định rõ, hạn chế tình trạng phải phụ thuộc quá nhiều vào văn bản hướng dẫn. Đặc biệt, cơ chế xử lý quỹ bảo trì cần đủ rõ về thời hạn, trách nhiệm và công cụ thực thi để quyền của cư dân không chỉ dừng lại trên giấy.
Chung cư Hateco Xuân Phương có quỹ bảo trì hơn 35 tỉ đồng nhưng sau gần 7 năm vận hành, chủ đầu tư mới bàn giao hơn 7,5 tỉ đồng
Một nội dung khác được đặt ra là cần tách bạch giữa quỹ bảo trì và phí quản lý vận hành. Đại diện Savills Việt Nam đề nghị làm rõ khái niệm "bảo trì" và "bảo dưỡng", trong khi luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn lưu ý việc kiểm soát các khoản thu, chi dịch vụ quản lý vận hành cần minh bạch để cư dân có cơ sở giám sát.
Đây không phải chuyện nhỏ với các gia đình sống tại chung cư. Sau khi mua nhà, mỗi tháng họ còn phải trả phí quản lý, gửi xe và nhiều khoản chi phí khác. Nếu không biết rõ khoản tiền mình đóng được sử dụng cho việc gì, quyền giám sát của cư dân sẽ rất hạn chế.
Từ góc độ quản trị, một số ý kiến tại tọa đàm đề xuất chuẩn hóa việc quản lý tài chính của Ban quản trị, tăng cường kiểm toán, lập kế hoạch bảo trì dài hạn và công khai nguồn thu từ việc khai thác phần sở hữu chung. Những giải pháp này, nếu được luật hóa rõ ràng, có thể giúp giảm tranh chấp từ gốc thay vì chờ đến khi mâu thuẫn xảy ra mới tìm cách xử lý.
Bởi một chung cư có thể có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn gia đình cùng sinh sống. Những khác biệt về lợi ích là khó tránh khỏi, nhưng điều người dân cần là một cơ chế để biết mình có quyền gì, ai chịu trách nhiệm và phải tìm đến đâu khi quyền lợi bị ảnh hưởng.
Một căn hộ vài tỷ đồng vì thế không chỉ là diện tích được ghi trên giấy chứng nhận. Đó còn là quyền sử dụng những không gian chung, quyền được hưởng các dịch vụ thiết yếu, quyền được biết tiền của mình được quản lý ra sao và quyền được bảo vệ khi những quyền đó bị xâm phạm.
Sửa Luật Nhà ở vì vậy không chỉ nhằm giảm số vụ tranh chấp chung cư, mà còn để người mua nhà không phải đến khi xảy ra mâu thuẫn mới bắt đầu đi tìm câu trả lời cho câu hỏi: "Tôi thực sự có những quyền gì trong chính ngôi nhà mình đã bỏ tiền mua?"
Cần tư duy quản lý quỹ bảo trì theo vòng đời công trình
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, nếu chỉ thu kinh phí bảo trì một lần theo tỷ lệ 2% thì sau khoảng 20 năm nguồn tiền này có thể được sử dụng hết, trong khi tuổi thọ thực tế của công trình có thể dài hơn nhiều. Do đó, cần có tư duy quản lý quỹ bảo trì theo vòng đời công trình, bảo đảm nguồn lực tài chính cho việc bảo trì lâu dài.
