Lãi suất tăng, thị trường bất động sản có thực sự đáng lo?

Lãi suất vay mua nhà tăng trở lại

Sau giai đoạn lãi suất thấp trong năm 2024–2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã bắt đầu tăng trở lại từ cuối năm 2025 và duy trì ở mức cao trong những tháng đầu năm 2026.

Theo khảo sát thị trường, nhiều ngân hàng thương mại hiện áp dụng lãi suất ưu đãi vay mua nhà khoảng 7–9%/năm trong 6–12 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi phổ biến 10–12%/năm, tùy điều kiện vay và biên độ cộng thêm của từng ngân hàng.

Ở một số gói vay cố định dài hơn, mức lãi suất thậm chí cao hơn. Chẳng hạn, BIDV áp dụng lãi suất vay mua nhà tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10%/năm cho 12 tháng, và có thể lên tới 13,5%/năm nếu cố định 18 tháng.

Trong khi đó, Vietcombank đưa ra các gói vay mua nhà khoảng 9,6%/năm cho kỳ cố định ngắn, và có thể lên tới 13,6–13,9%/năm nếu cố định 18–24 tháng.

Một số ngân hàng thương mại cổ phần có mức ưu đãi thấp hơn trong năm đầu. Ví dụ, ACB đang áp dụng lãi suất khoảng 8,3%/năm trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm nếu cố định 24 tháng.

So với giai đoạn năm 2024, khi nhiều gói vay mua nhà chỉ ở mức 6–8%/năm, mặt bằng lãi suất hiện nay đã tăng đáng kể, thậm chí có thời điểm lên 12–14%/năm ở các khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi.

Theo các chuyên gia tài chính ngân hàng, việc lãi suất cho vay tăng là hệ quả của xu hướng lãi suất huy động đi lên trong thời gian qua, trong khi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế phục hồi khiến chi phí vốn của ngân hàng tăng theo.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng chịu tác động nhất định khi chi phí vốn của cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều tăng lên.

Thị trường vẫn còn cơ hội

Dù vậy, theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, lãi suất tăng không đồng nghĩa thị trường sẽ rơi vào trạng thái đóng băng. Tại sự kiện talkshow Bàn cờ bất động sản 2026, nhóm lãnh đạo 4 sàn bất động sản lớn của miền Bắc gồm: Đất Xanh Miền Bắc, AHS, MHS và Trung Thực land đã có nhiều chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc nhấn mạnh, những thay đổi lớn về pháp lý thời gian qua đang tạo nền tảng quan trọng để thị trường phát triển bền vững hơn. Trong khoảng 2–3 năm trở lại đây, hệ thống pháp lý cho thị trường bất động sản đã thay đổi rất mạnh. Hàng loạt luật mới được ban hành, tạo nền tảng để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Quyết, khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung sẽ có cơ hội quay trở lại thị trường. Hiện vẫn còn khoảng 3.000 dự án với quy mô hơn 2,4 triệu tỷ đồng từng bị ách tắc. Khi các dự án này được tháo gỡ dần, nguồn cung của thị trường trong giai đoạn tới sẽ rất lớn.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc MHS cho rằng, lãi suất tăng có thể làm chậm quyết định đầu tư, nhưng nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn luôn tồn tại.

"Lãi suất tăng có thể khiến tốc độ quyết định đầu tư chậm lại, nhưng nhu cầu nhà ở thực của người dân thì không mất đi", ông Lộc cho biết.

Theo ông Lộc, trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm đến những sản phẩm có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Tân, Tổng Giám đốc AHS nhận định, lãi suất tăng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến chi phí vốn của các chủ đầu tư hơn là trực tiếp tới người mua. Lãi suất tăng hiện nay chủ yếu tác động đến chi phí của chủ đầu tư, còn phần lớn khách hàng mua nhà vẫn đang được hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Theo ông Tân, nhiều chủ đầu tư đang điều chỉnh chính sách bán hàng để thích nghi với bối cảnh mới, như kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc áp dụng các chương trình ưu đãi trực tiếp cho người mua.

Ở góc nhìn đầu tư, ông Nguyễn Đạt Thực, đại diện Trung Thực Land cho rằng, những giai đoạn thị trường biến động thường cũng là thời điểm xuất hiện các cơ hội mới.

"Trong giai đoạn thị trường biến động, nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đang coi đây là cơ hội để săn tìm những tài sản có giá tốt", ông Đạt cho biết.

Theo các chuyên gia, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, gắn với nhu cầu ở thật hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng vốn trong thời gian tới.