Mua nhà thuộc dự án đang thế chấp, làm sao để hạn chế rủi ro?

Để phát triển một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong bối cảnh vốn chủ sở hữu khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu đầu tư, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh huy động vốn chủ lực. 

Đổi lại, các chủ đầu tư thường phải dùng chính quyền sử dụng đất, quyền tài sản hoặc toàn bộ dự án làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đều thế chấp dự án tại các ngân hàng để huy động vốn triển khai đầu tư. Điều này phản ánh một đặc thù của ngành là dự án bất động sản không chỉ là sản phẩm để kinh doanh mà còn là “tấm vé” giúp doanh nghiệp tiếp cận dòng vốn tín dụng. Đây cũng là hoạt động bình thường trong ngành bất động sản. 

Tuy nhiên, khi giao dịch với những dự án bất động sản chưa được giải chấp, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề có thể gặp phải và làm thế nào để hạn chế rủi ro là điều cần tìm hiểu. Theo Luật sư Võ Thị Thủy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự, trên thực tế đã có nhiều trường hợp người mua nhà tại các dự án đang được thế chấp gặp không ít khó khăn như: chậm bàn giao nhà; chậm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng); hoặc phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.

Pháp luật hiện hành không định nghĩa cụ thể khái niệm "dự án đang thế chấp ngân hàng". Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu đây là trường hợp chủ đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản khác thuộc dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhằm phục vụ hoạt động đầu tư, xây dựng dự án.

Theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023, trường hợp nhà ở đang được thế chấp thì trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản về việc không phải giải chấp trước khi bán, trừ trường hợp bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.

“Như vậy, pháp luật không cấm chủ đầu tư bán nhà ở thuộc dự án đang được thế chấp. Rủi ro pháp lý không nằm ở việc dự án có đang thế chấp hay không mà chủ yếu phát sinh từ việc chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không đầy đủ tình trạng thế chấp, hoặc không đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định trước khi ký hợp đồng với khách hàng”, Luật sư Võ Thị Thủy phân tích.

Nhận diện rủi ro

Theo Luật sư Võ Thị Thủy, khi giao dịch đối với nhà ở thuộc dự án đang được thế chấp, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý như chậm được bàn giao nhà, chậm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) có thể xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc vi phạm nghĩa vụ làm phát sinh tranh chấp giữa người mua, chủ đầu tư và bên nhận thế chấp. Trong một số trường hợp, hợp đồng mua bán có thể bị Tòa án xem xét tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Theo Luật sư, nhiều rủi ro phát sinh do người mua không kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án trước khi giao dịch.

Một thực tế khá phổ biến hiện nay là một số chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng dưới các hình thức như "đặt cọc", "đặt chỗ", "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng"... trong khi dự án chưa đáp ứng điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Nếu dự án không được triển khai hoặc phát sinh tranh chấp, người mua có thể gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi khoản tiền đã ứng trước theo các hình thức nêu trên.

Cần lưu ý gì khi mua bất động sản chưa giải chấp?

Để hạn chế rủi ro, Luật sư Võ Thị Thủy khuyến nghị người mua nên chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, đặc biệt là các tài liệu liên quan đến tình trạng thế chấp. Cụ thể, người mua cần lưu ý kiểm tra dự án hoặc căn nhà dự định mua có đang được thế chấp hay không.

Trường hợp khác, người mua bất động sản đang thế chấp thì cần kiểm tra bất động sản ấy được giải chấp hoặc đã có văn bản của bên nhận thế chấp chấp thuận cho phép bán theo quy định của pháp luật hay chưa? Nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đáp ứng đầy đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 hay chưa?

Đồng thời, người mua cũng cần rà soát nội dung hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản về nghĩa vụ giải chấp (nếu có), thời hạn bàn giao nhà, thời hạn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư khi vi phạm hợp đồng và các cơ chế bảo vệ quyền lợi của người mua.

Đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, người mua nên tham vấn luật sư ngay từ giai đoạn đàm phán, đặt cọc và ký kết hợp đồng nhằm rà soát tính pháp lý của dự án, đánh giá các điều khoản của hợp đồng và nhận diện sớm các rủi ro có thể phát sinh.

“Việc phòng ngừa rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị giao dịch luôn hiệu quả và ít tốn kém hơn nhiều so với việc giải quyết tranh chấp sau khi hợp đồng đã được ký kết và tranh chấp đã phát sinh”, Luật sư Võ Thị Thủy khuyến nghị.